So starten Sie in 11 Schritten ein Mietobjektgeschäft

„Neunzig Prozent aller Millionäre werden es durch den Besitz von Immobilien. Mit Immobilien wurde mehr Geld verdient als mit allen Industrieinvestitionen zusammen. Der kluge junge Mann oder Lohnempfänger von heute legt sein Geld in Immobilien an. ”

Andrew Carnegie, milliardenschwerer Industrieller

Was Andrew Carnegie auch heute noch für wahr hält. Die Reichen wurden meistens durch den Besitz von Immobilien so. Land ist begrenzt, daher wird der Besitz eines Stücks davon im Laufe der Zeit nur an Wert gewinnen.

Nicht jeder kann es sich leisten, eine Immobilie zu kaufen, und deshalb mieten so viele Menschen. Besonders jetzt, wo die Immobilienpreise in die Höhe geschossen sind, suchen viele Menschen eher nach Miete als nach Kauf, was den Wert eines Mietimmobiliengeschäfts erhöht.

Die Vorteile der Gründung eines Mietimmobiliengeschäfts

Es gibt viele Gründe, warum die Gründung eines Mietwohnungsunternehmens ein kluger Schachzug ist.

• Die Mietpreise sind seit 2008 um fast 50 % gestiegen.
• Die durchschnittliche Miete für ein Haus mit 2 Schlafzimmern in den USA kostet 1.100 $ monatlich.
• Die Nachfrage nach Mieten ist höher denn je – die Leerstände von Wohnungen sind 2019 auf 25 % gesunken.
• Bei Gewerbeimmobilien ist der größte Schwellenmarkt der Industriesektor, der seit 2020 um 13,4 % wächst.
• Die Nachfrage nach Industrieimmobilien hat zugenommen und die Leerstandsquote auf ein Allzeittief von 4,3 % gebracht.

So starten Sie ein Mietobjektgeschäft

Egal, ob Sie in den Wohn- oder Gewerbemarkt investieren möchten, unser 10-Schritte-Leitfaden führt Sie in die richtige Richtung und hilft Ihnen dabei, Ihr Mietimmobiliengeschäft zu einem glänzenden Erfolg zu machen.

Das Wichtigste zuerst, wenn Sie ein unternehmerisches Vorhaben beginnen: Forschung . In einem Jahr von jetzt an möchten Sie nicht zurückblicken und feststellen, dass Sie einen Blindgänger von einer Immobilie gekauft oder Ihre finanziellen Möglichkeiten völlig überstrapaziert haben. Eine gründliche Recherche wird Ihnen helfen, viele Anfängerfehler zu vermeiden, die Erstunternehmer von Mietobjekten machen, und Sie auf Erfolgskurs bringen.

Wir haben für Sie in 10 einfachen Schritten dargelegt, wie Sie ein Mietobjektgeschäft eröffnen können:

1. Entscheiden Sie sich für Ihren Nischenmarkt
2. Finden Sie Ihren idealen Standort
3. Machen Sie sich mit den Gesetzmäßigkeiten bei der Eröffnung eines Unternehmens vertraut
4. Sichere Finanzierung
5. Verschaffen Sie sich eine realistische Vorstellung von potenziellen Gewinnen
6. Finden Sie die Immobilie, die zu Ihnen passt
7. Potenzielle Mieter finden
8. Mieter prüfen
9. Miete einziehen
10. Reinvestieren Sie in die Instandhaltung Ihrer Immobilie

Stellen Sie sich einige Fragen, um sich für die Nische zu entscheiden, die für Sie funktioniert:

1. Wie stark möchte ich mich in das Tagesgeschäft einbringen?
2. Wie weit bin ich bereit, jeden Tag zu pendeln, um dieses Geschäft zu führen?
3. Wie viel Geld muss ich monatlich verdienen, damit dies eine lohnende Investition ist?
4. Wie oft möchte ich mich mit der Suche nach neuen Mietern beschäftigen?
5. Zahle ich die Immobilie vollständig ab oder benötige ich eine Hypothek?

Die zwei einflussreichsten Faktoren, die Sie bei der Auswahl des richtigen Marktes für sich berücksichtigen sollten:

• Die Art der Immobilie
• Grad der Beteiligung

Gewerbe vs. Wohnen

Zu den Gewerbeimmobilien gehören große Apartmentkomplexe, Gewerbebüros, Industrieimmobilien und Einzelhandelsgeschäfte, um nur einige zu nennen.

Wohnimmobilien sind Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Wohnungen und Reihenhäuser. Einfamilienhäuser sind die gängigsten Mietwohnungen.

Grad der Beteiligung

Wie stark Sie in das Tagesgeschäft involviert sein möchten, bestimmt letztendlich, in welche Art von Immobilie Sie investieren sollten.

Die Suche nach der richtigen Gewerbeimmobilie erfordert viel Recherche und wahrscheinlich den Einsatz eines Fachmanns, aber sobald Sie die Immobilie gefunden haben, ist der tägliche Eigentümer nicht mehr sehr in den Baubetrieb involviert.

Unterteilen wir Wohnimmobilien in langfristige (jährliche Mietverträge) und kurzfristige (Ferienvermietungen).

Langzeitmieten brauchen viel Zeit, um den richtigen Mieter zu finden, und können im Vergleich zu Kurzzeitmieten niedrigere Gewinnmargen haben, aber sobald ein Mieter gefunden ist, ist die Arbeit ziemlich passiv.

Kurzfristige Mieten können mehr als das Doppelte einer Langzeitmiete einbringen, erfordern jedoch durchschnittlich 10 Stunden Arbeit pro Woche. Es entstehen hohe Unterhaltskosten und die Einnahmen sind nicht garantiert.

Der Standort ist einer der wichtigsten Gründe für den Erfolg oder Misserfolg von Unternehmen. Wenn du ein Hotel eröffnest, wo es keine Touristen gibt, wirst du sicher bankrott gehen, genau wie wenn du ein Burger-Restaurant zwischen einem Mcdonald's und Burger King eröffnest, wirst du wahrscheinlich auch nicht sehr lange im Geschäft sein.

Abhängig von der Art der Immobilie, für die Sie sich entschieden haben, müssen Sie alle Faktoren berücksichtigen, die mit dem spezifischen Bereich verbunden sind, den Sie untersuchen.

Bei Gewerbeimmobilien sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

• Der einfache Zugang zur Immobilie, damit Mitarbeiter und Kunden problemlos ankommen können
• Ausreichende Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden
• Informieren Sie sich über die Bebauungsgesetze in der Gegend, um sicherzustellen, dass Sie mit der Immobilie machen können, was Sie wollen
• Schauen Sie sich die Markttrends in der Gegend an, um festzustellen, ob es in 10 Jahren noch ein idealer Ort sein wird

Wenn Sie sich Wohnimmobilien ansehen, sollten Sie Folgendes beachten:

• Der Arbeitsmarkt , um sicherzustellen, dass ständig Menschen in die Gegend ziehen
• Schulbezirksbewertungen sind entscheidend, wenn Sie hoffen, Familien anzuziehen
• Stellen Sie sicher, dass die Kriminalitätsrate niedrig ist, um Ihr Eigentum zu schützen, aber auch, um die richtigen Mieter anzuziehen
• Zugang zu Freizeitaktivitäten für Mieter, sie zieht es eher an Orte, wo es Dinge in der Nähe zu tun gibt
• Ob zukünftige Entwicklungen im Gange sind und wie lange der Bau dauern wird, je nach Entwicklung entweder steigender oder sinkender Immobilienwert
• Leerstand in der Nachbarschaft, wenn es einen hohen Leerstand gibt, fallen Sie sicher irgendwann in die gleiche Kategorie

Je nachdem, in welcher Gegend sich Ihre Immobilie befindet, variiert Ihr Mieterpool stark. Es ist eine gute Idee, mit Menschen zu sprechen, die in der Gegend leben, die Sie interessiert. Sie können dies über Apps wie Nextdoor oder städtische Facebook-Gruppen tun. Sie können Ihnen auch mitteilen, ob in der Nachbarschaft größere Veränderungen stattfinden.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass eine Kurzzeitmiete in einer touristischen Gegend besser erfolgreich sein wird.

Sobald Sie die Art der Investition verstanden haben, nach der Sie suchen, ist es an der Zeit, sich konkret mit Ihrem Plan und den Tools zu befassen, die zur Umsetzung dieses Plans erforderlich sind.

Die Gründung einer juristischen Geschäftseinheit ist erforderlich, um ein Mietobjektgeschäft zu eröffnen.

Die wichtigsten Arten von Unternehmen sind:

• Einzelunternehmen
• Partnerschaft
• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC)
• Unternehmen (C-Corp und S-Corp)

Berücksichtigen Sie bei der Entscheidung über die Art des Unternehmens, das Sie eröffnen möchten, Ihre persönliche Haftung und die Steuerstruktur.

Die meisten Vermietungsunternehmen sind als LLCs registriert, da sie nicht persönlich für etwas haftbar gemacht werden können, das schief gehen könnte.

Als LLC können Sie Steuern auf beliebige Weise einreichen, solange Sie die von Ihnen gewählte Methode zur Steuerzahlung beim IRS registrieren. Sprechen Sie mit einem Buchhalter, um die richtige Methode für Sie zu bestimmen.

Private und geschäftliche Finanzen sollten unabhängig von der Art des Unternehmens getrennt gehalten werden. Unabhängig von der Art des Unternehmens, das Sie gründen, sollten Sie also unbedingt ein separates Bankkonto eröffnen, um Geschäftsausgaben und -einnahmen einfach nachverfolgen zu können. Das erleichtert die Steuererklärung erheblich.

Die meisten Investoren werden nicht einmal einem Treffen zustimmen, es sei denn, Sie haben einen Geschäftsplan erstellt. Sobald Sie das Unternehmen registriert haben, können Sie einen Plan erstellen, um dieses Unternehmen so schnell wie möglich zum Laufen zu bringen.

Ein klassischer Businessplan sollte wie folgt geschrieben werden:

1. Zusammenfassung – Erklären Sie kurz, was Ihr Unternehmen tut und warum Sie erfolgreich sein werden. Fügen Sie die Grundlagen Ihres Unternehmens hinzu; Ihr Team, Standort, Finanzen und Wachstumsplan.

2. Unternehmensbeschreibung – Gehen Sie detaillierter darauf ein, wer Ihr Zielmarkt ist und was Ihnen den Wettbewerbsvorteil verschafft.

3. Marktanalyse – Verschaffen Sie sich einen guten Überblick über den Immobilien- und Mietmarkt. Zeigen Sie, dass Sie wissen, was andere für Mieten verlangen, welche Städte boomen und wie sie ihre Mieter bekommen.

4. Organisation und Management – ​​Wenn Sie ein Team haben, erklären Sie hier, wer was tut und warum er dafür qualifiziert ist. Hier sprechen Sie auch über die rechtliche Struktur des Unternehmens.

5. Service- oder Produktlinie – Beschreiben Sie, welche Art von Vermietung Sie anbieten, und geben Sie einige spezifische Standorte an, die Sie in Betracht ziehen. Erklären Sie, warum dies erstklassige Gelegenheiten sind.

6. Marketing und Vertrieb – Beziehen Sie Ihre Marketingstrategie mit ein. Wie werden Sie Ihre verfügbaren Immobilien bewerben? Wie bekommen Sie Mieter und wie läuft der eigentliche Vertragsabschluss mit einem Mieter ab?

7. Finanzierungsanfrage – Wenn Sie von einem Investor Geld verlangen, müssen Sie angeben, wie viel Sie benötigen und wie es genau ausgegeben wird. Geben Sie die gewünschten Konditionen an, wenn Sie Fremdkapital aufnehmen (Bankdarlehen) oder Eigenkapital verschenken (Privatanleger) wollen.

8. Finanzprognosen – Erklären Sie, wie Sie das Geld, Ihre voraussichtlichen Ausgaben und Ihre Einnahmen zurückerhalten möchten. Fügen Sie einen 5-Jahres- und einen 10-Jahres-Ausblick hinzu.

9. Anhang mit unterstützenden Dokumenten – Achten Sie darauf, alle Recherchen und Unterlagen beizufügen, die Ihre Behauptungen in den vorherigen Abschnitten stützen.

Sie können einen detaillierteren Ansatz zur Formulierung eines Geschäftsplans sehen, indem Sie sich unsere Vorlage hier ansehen.

Der Kauf einer Immobilie ist keine billige Investition. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses betrug im Jahr 2021 346.900 USD. Der durchschnittliche Preis eines Apartmentkomplexes betrug 11 Millionen USD. Wie Sie sehen können, gibt es eine große Spanne bei den Kosten für die Gründung eines Mietwohnungsunternehmens.

Bei diesen Kosten ist in der Regel eine Finanzierung notwendig. Sobald Sie wissen, welche Art von Unternehmen Sie eröffnen möchten, können Sie verschiedene verfügbare Finanzierungsoptionen prüfen.

Es gibt zwei Hauptwege, um eine Immobilie zu finanzieren; private Investoren oder ein Bankdarlehen.

Private Investoren

Privatanleger wollen in der Regel einen Anteil am Immobilienkapital, d. h. es ist nicht nur ein Darlehen, das Sie zurückzahlen, sondern Sie teilen den Gewinn für immer mit ihnen. Dies schränkt Ihr Gewinnpotenzial ein, aber der Investor wird in den Erfolg Ihres Unternehmens investiert, was bedeutet, dass er Ihnen auf jede erdenkliche Weise zum Erfolg verhelfen wird.

Der Vorteil für Privatanleger ist, dass Sie keine nachgewiesene Kredithistorie benötigen. Sie beschäftigen sich mehr damit, was Sie in der Zukunft tun können, als mit dem, was Sie in der Vergangenheit getan haben.

Einen Investor zu finden ist nicht einfach. Sie können versuchen, Verbindungen über Freunde und Familie oder sogar soziale Medien zu nutzen, aber es gibt keine Garantie dafür, dass Sie einen interessierten Investor finden.

Bankkredit

Standardisierte Institutionen, insbesondere Geschäftsbanken, möchten sicherstellen, dass Sie Ihre monatlichen Kreditzahlungen leisten können, was bedeutet, dass es lange dauern kann, den Papierkram zu bearbeiten und Ihre persönlichen Finanzen zu überprüfen. Banken können auch Sicherheiten verlangen, falls Ihr Unternehmen scheitert, im Falle einer Hypothek ist die Sicherheit oft die Immobilie selbst.

Das Sichern von Geldern bei einer Bank kann ein langwieriger Prozess sein, aber die Zinssätze sind gesichert. Sobald Sie für einen Kredit genehmigt wurden, wissen Sie genau, wie viel Sie bis zu welchem ​​​​Datum zurückzahlen müssen.

Es gibt auch Steuervorteile für bestimmte Arten von Darlehen. Sie können die Arten von Darlehen und Steueranreizen, die in Ihrer Nähe verfügbar sind, recherchieren.

Das Verständnis Ihrer Finanzen wird sich stark auf die Immobilien auswirken, die Sie kaufen können. Sie sollten sich über den Betrag im Klaren sein, den Sie sichern können, bevor Sie sich bestimmte Immobilien ansehen, um festzustellen, was Sie sich leisten können.

Sobald Sie Ihr Budget und die Gegend kennen, in der Sie kaufen möchten, können Sie sich nach potenziellen Immobilien umsehen.

Die Suche nach der perfekten Immobilie kann eine entmutigende Aufgabe sein. Wenn Sie sich entscheiden, selbst nach einer Immobilie zu suchen, können Sie Immobilien-Websites wie Realtor besuchen. Immobilienmakler haben jedoch normalerweise mehr Zugriff auf Immobilien, die nicht online aufgeführt sind.

Immobilienmakler können Ihnen auch dabei helfen, Immobilien zu verhandeln, die höher als Ihr Budget aufgeführt sind. Sobald ein Angebot angenommen wurde, führt Sie der Makler durch die Wohnungsbesichtigung.

Bevor Sie den Sprung wagen und die Immobilie kaufen, stellen Sie sicher, dass die Investition finanziell sinnvoll ist.

Geschätzte Gewinne sind ziemlich einfach zu berechnen, sobald Sie alle relevanten Informationen haben. Gewinne werden berechnet, indem die Gesamtausgaben von den Gesamteinnahmen abgezogen werden.

Die Gesamtausgaben sind alles, was es Sie kosten wird, dieses Geschäft zu führen.

Diese Ausgaben bestehen aus:

• Der Immobilienkaufpreis (die Anzahlung, die monatliche Hypothek und der Zinssatz für das Darlehen)
• Grundsteuern
• Vermieter Versicherung
• Betriebskosten (Wartungs- und Reinigungsgebühren)
• Gewerbesteuern (Einkommens- oder Körperschaftssteuern)

Der Gesamtumsatz gibt an, wie viel Geld in das Geschäft fließt. Dies wäre die Höhe der Miete, die Sie kassieren können.

Informieren Sie sich über die Mietpreise vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Verstehen Sie, wie viel Sie an grundstücks- und unternehmensbezogenen Steuern sowie an der Vermieterversicherung zahlen werden. Sobald Sie alle diese Schätzungen haben, können Sie die prognostizierten Gewinne berechnen und sehen, ob dies eine gute Investition für Sie ist.

Entscheiden Sie, wie viel Geld Sie verdienen müssen, um festzustellen, ob es sich lohnt, ein Mietobjektgeschäft zu eröffnen. Einfamilienhäuser erzielen eine durchschnittliche jährliche Rendite von 1 % bis 4 % des Kaufpreises, während Gewerbeimmobilien eine durchschnittliche jährliche Rendite von 6 % bis 12 % erzielen.

Zusätzlich zu den Einnahmen, die Sie aus Mietzahlungen erhalten, gewinnen Sie auch am Wert der Immobilie selbst. In den letzten 10 Jahren sind die Immobilienpreise um 48,55 % gestiegen, und in dieser Wirtschaft wird es in den nächsten zehn Jahren wahrscheinlich den gleichen Anstieg geben.  

Es ist wichtig, bekannt zu machen, dass Ihre Immobilie jetzt vermietet werden kann.

Wie erfahren die Leute, dass Ihre Immobilie verfügbar ist?

• Veröffentlichung auf einer Vermietungswebsite mit einem erheblichen Verkehrsaufkommen (für kurzfristige Anmietungen posten Sie auf Websites wie VRBO und Airbnb)
• Listen Sie Ihre Immobilie in sozialen Medien auf (z. B. Facebook Marketplace-Mietbereich)
• Mundpropaganda durch Makler und Freunde
• Beschilderung „Zu vermieten“ auf dem Grundstück

Sobald die Leute von Ihrer Immobilie erfahren, werden die Mietanträge gestellt.

Nachdem sich die potenziellen Mieter beworben haben, müssen Sie sie überprüfen, um sicherzustellen, dass sie gut passen.

Gut geeignet ist jemand, der mindestens Folgendes hat:

• Eine klare Räumungsgeschichte
• Ein angemessenes Einkommen, um sich die Miete leisten zu können
• Eine gute Kreditgeschichte

Ein guter Mieter ist jemand, der das oben Genannte hat, und;

• Verfügt über zuverlässige Quellen, die für sie bürgen
• Kümmert sich um die Immobilie
• Bleibt langfristig
• Lebt unter ihren Verhältnissen und kommt nie mit ihren Zahlungen in Verzug
• Hat keine Haustiere oder ist bereit, die Kosten für Schäden durch Haustiere zu übernehmen

Airbnb und ähnliche Websites für Kurzzeitvermietungen verlangen von den Benutzern, dass sie vor der Buchung Ausweisdokumente einreichen, sodass Sie dies nicht tun müssen.

Bei allen Langzeitmieten müssen Sie sie selbst überprüfen oder ein Unternehmen finden, das dies für Sie tun kann.

Nachdem Sie nun einen Mieter gefunden haben, der Ihre Immobilie vermietet, müssen Sie die Miete von ihm kassieren.

Bei Kurzzeitmieten erfolgt die Zahlung vor dem Aufenthalt. Wenn Sie jedoch langfristig mieten, müssen Sie die Miete monatlich einziehen.

Online-Zahlungen sind bei weitem die am häufigsten verwendete Art der Zahlungsmethode. Mieter können automatische Mietzahlungen einrichten, und da 49 % der Mieter unter 30 Jahre alt sind, ist dies die einfachste Zahlungsmethode für sie.

Bei gewerblichen Objekten bestimmt der abgeschlossene Vertrag, wer für die Reparatur zuständig ist. In der Regel sind jedoch die Mieter für die Instandhaltung verantwortlich.

Wohnimmobilien unterliegen sehr strengen staatlichen Vorschriften, die sicherstellen, dass die Immobilie bewohnbar ist.

Zu einer bewohnbaren Wohnsituation gehören:

• Keine Lecks
• Arbeiten mit Sanitär, Gas und Strom
• Sanitärgebäude und -gelände mit ausreichenden Müllbehältern
• Fußböden, Treppen und Geländer sind in gutem Zustand

Davon abgesehen werden sich Langzeitmieter wahrscheinlich nur dann an Sie wenden, wenn etwas passiert, das ihre Lebensqualität beeinträchtigt. Wenn zum Beispiel die Klimaanlage im Haus kaputt geht, sind Sie als Vermieter dafür verantwortlich, sie zu reparieren, es sei denn, sie haben etwas getan, um sie kaputt zu machen.

Kurzfristige Mieter sind viel mehr Arbeit. Die Unterkünfte müssen behördlichen Vorschriften entsprechen (die je nach Stadt unterschiedlich sind) und außerdem muss die Unterkunft zwischen jedem Aufenthalt gereinigt werden. Auch von Kurzzeitmietern werden gewisse Annehmlichkeiten erwartet, die wieder aufgefüllt werden müssen.

Ausstattung Kurzzeitmieter erwarten:

• Shampoo und Spülung
• Geschirr und Besteck reinigen
• Frische Handtücher und Bettwäsche
• Grundnahrungsmittel wie Salz und Pfeffer
• Reinigungsmittel
• Toilettenpapier und Papierhandtücher

Wenn Sie die Unterkunft nach jedem Aufenthalt inspizieren, können Sie feststellen, ob etwas kaputt ist und repariert werden muss oder ob Ihnen die Annehmlichkeiten ausgehen.

Wenn Sie es jedoch lieber gelassener angehen möchten, können Sie einen vertrauenswürdigen Reinigungsdienst beauftragen, der als Hausverwalter oder Hausverwaltungsgesellschaft fungiert.

Immobilienverwalter berechnen im Durchschnitt 10 % der monatlich erhobenen Miete. Dies ist in einigen Fällen ein hoher Preis, der sich jedoch für diejenigen lohnt, die wenig bis gar keine Beteiligung am Tagesgeschäft wünschen.

Bringen Sie Ihr Vermietungsgeschäft auf die nächste Stufe, indem Sie digital werden

Die Planung aller Reinigungskräfte und des Wartungspersonals kann entmutigend sein, insbesondere wenn Sie mehrere Immobilien haben. Überwachen Sie ihre Stunden einfach und weisen Sie Aufgaben zu, indem Sie eine digitale Lösung mit Echtzeit-Updates verwenden.

Mit einer All-in-One-Lösung zur Verwaltung von Mietobjekten wie Connecteam können Sie:

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Das Fazit zum Start eines Mietimmobiliengeschäfts

Jetzt, da Sie alle Ihre Recherchen durchgeführt haben und wissen, was für den erfolgreichen Start eines Mietimmobiliengeschäfts erforderlich ist, können Sie beginnen! Es mag viel erscheinen, aber wenn es einmal Schritt für Schritt aufgeschlüsselt ist, können Sie es schaffen!

Wir haben für Sie in 10 einfachen Schritten dargelegt, wie Sie ein Mietobjektgeschäft eröffnen können:

1. Entscheiden Sie sich für Ihren Nischenmarkt
2. Finden Sie Ihren idealen Standort
3. Machen Sie sich mit den Gesetzmäßigkeiten bei der Eröffnung eines Unternehmens vertraut
4. Sichere Finanzierung
5. Verschaffen Sie sich eine realistische Vorstellung von potenziellen Gewinnen
6. Finden Sie die Immobilie, die zu Ihnen passt
7. Potenzielle Mieter finden
8. Mieter prüfen
9. Miete einziehen
10. Reinvestieren Sie in die Instandhaltung Ihrer Immobilie

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