Estimación de la construcción: la guía completa en 2022

Todo lo que sucede en la construcción se basa en hacer estimaciones precisas para los proyectos. El problema es que la estimación de la construcción no es necesariamente rápida y fácil de realizar. Sin embargo, es fundamental que los gerentes, desarrolladores y contratistas tengan un buen manejo de la estimación de la construcción.

Sin una estimación adecuada, es imposible presupuestar correctamente y asegurar la financiación adecuada para completar el proyecto. Un error en la estimación del costo puede desviar un proyecto completo y dificultar su finalización sin muchos problemas y costos adicionales. Es por eso que hemos elaborado una guía completa sobre la estimación de la construcción para garantizar que los gerentes de proyecto sepan todo lo que necesitan hacer para realizar una estimación de la manera correcta.

Quién maneja la estimación

El primer paso en la estimación de la construcción es comprender quién está haciendo las estimaciones. Esto puede variar según el proyecto y la preferencia del propietario que paga por el proyecto. Las firmas de arquitectos e ingenieros suelen tener peritos internos que hacen este trabajo para cada proyecto que la firma recibe o licita. También hay estimadores de construcción independientes que pueden ser contratados por el propietario o el contratista para realizar estimaciones de construcción. Por supuesto, es posible que esta persona solo proporcione una estimación que cubra un porcentaje de la estimación total debido a la variedad de factores que intervienen en la estimación de la construcción, algunos de los cuales pueden perderse en la confusión (especialmente cuando se transmiten diferentes bits de información a través de otros medios). -métodos de comunicación sincronizados, como WhatsApp).

Tener un lugar centralizado, como una aplicación de teléfono inteligente, para documentar todos los detalles, estimaciones e incluso mantener informadas a todas las partes interesadas es un punto de partida sólido, sin mencionar que lo hará lucir increíblemente profesional frente a sus clientes.

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Considere los gastos generales

Siempre es importante incluir los costos generales al realizar una estimación de los costos de un trabajo. En proyectos grandes, habrá costos generales de oficina, incluido el costo del alquiler y el pago de personal administrativo que puede ayudar a que todo funcione sin problemas. Además del salario de esos trabajadores, hay muchos costos que conlleva el simple hecho de administrar una oficina. Además de eso, existen permisos y fianzas involucrados en cualquier proyecto de construcción, así como todos los requisitos de seguridad y cumplimiento. Esos costos deben incluirse en los costos generales de un proyecto de construcción, así como en cualquier tipo de plan de contingencia que realice por proyecto o para su negocio en general.

Por supuesto, tener una idea clara de los costos más caros (su mano de obra) y pagarles por las horas exactas que trabajaron (ni más ni menos: ¡aquí no hay lugar para el robo de tiempo!) sería la mejor manera de avanzar: por eso, es mejor tener algún tipo de reloj de alta precisión a prueba de fallas.

Costos iniciales

Los costos iniciales de un gran proyecto de construcción pueden ser considerables. Estos a menudo se denominan costos de transporte porque se pagan mucho antes de que se realice el pago para completar el proyecto, y deben discutirse en cualquier reunión previa a la construcción. Esto puede incluir el costo de los materiales y la mano de obra, que no son tarifas pequeñas (especialmente si tiene errores de programación por todas partes, que pueden ser muy fáciles de evitar, pero muy costosos cuando ocurren). Una estimación precisa de cuántos materiales y la cantidad de mano de obra que se requerirán para completar un proyecto son esenciales en la estimación de costos. Si la estimación no alcanza estos costos, podría haber un déficit sustancial al final, lo que puede complicar las cosas cuando llegue el momento de recibir el pago.

Uso de datos históricos

Una de las tendencias crecientes en la estimación de la construcción es el uso de datos históricos para hacer estimaciones más precisas. El problema aquí es que nunca hay dos edificios iguales, por lo que no es tan simple como replicar proyectos similares del pasado (y esto puede ser aún más complicado si recién está comenzando un negocio de construcción). Sin embargo, si un proyecto tiene similitudes con un edificio anterior, los datos históricos de ese proyecto pueden servir como guía para el nuevo proyecto. Por supuesto, es importante tener en cuenta la ubicación y cualquier cambio en el mercado inmobiliario, así como el costo de los materiales, entre otras variables (como los tiempos reales que han fichado tus trabajadores). Mirar los datos históricos nunca le dará la respuesta, pero los estimadores inteligentes pueden usar estos datos para proyectar el costo de los proyectos actuales.

No olvides las ganancias

Este es un aspecto de la estimación de la construcción que los estimadores nunca deben olvidar. Por supuesto, hay cierta flexibilidad en lo que respecta a la ganancia que se obtendrá del proyecto, pero debe incluirse en el precio estimado. Algunas empresas intentarán reducir su margen de beneficio para ofrecer una oferta más atractiva. Pero las empresas constructoras de calidad no deberían defraudarse a sí mismas por el trabajo que realizan. Tampoco tiene nada de malo informarle a su socio cuánto beneficio obtendrá de este proyecto según la estimación. De esa manera, sabrán que no intentará tomar atajos más adelante para aumentar su margen de beneficio, y sus empleados podrán realizar el trabajo con tanta habilidad y profesionalidad como saben.

Recuerde que reducir sus resultados, por ejemplo, al delegar parte de su administración y responsabilidades a una aplicación amigable con la construcción, también puede ayudarlo a reducir costos y, por lo tanto, aumentar las ganancias.

Algunas formas rápidas de hacer esto incluyen:

• También puede asegurarse de que su nómina sea completamente precisa, de modo que no pague de más por su trabajo o recompense accidentalmente el robo de tiempo ocasional.
• Haga que sus empleados marquen la entrada y la salida del sitio, y solo del sitio.
• Consulte con otras empresas de construcción si se siente cómodo para hacerlo y vea sus secretos para el éxito.

Los cinco niveles de costos

Una de las falacias de la estimación por construcción es que solo se comparte un número. Sin embargo, hay varias etapas y niveles de costos para llegar a una estimación. No hace falta decir que, poco a poco, las cosas se vuelven más precisas en estos cinco niveles de costos. Pero aún es importante entender cómo se hace esto, paso a paso.

Por lo general, hay una estimación previa al diseño que se denomina orden de magnitud. Esto ayuda a darle al propietario una idea general del costo potencial del proyecto, incluso si es solo una amplia gama. Esto le dará al propietario una idea de si el proyecto es o no factible y si vale la pena. Esta estimación generalmente se genera utilizando proyectos similares en el área, al igual que los precios de bienes raíces se basan aproximadamente en casas similares en la misma área, incluso si muchos otros factores finalmente impulsarán el precio.

Una vez que se tiene una idea aproximada de cuánto podría costar el proyecto, el siguiente paso en la estimación de la construcción es una estimación del diseño esquemático. Nuevamente, esto analizará proyectos similares y propiedades similares de la misma área. También analizará más de cerca los pies cuadrados de todo el proyecto en comparación con otros proyectos de construcción. Dado que esto todavía es relativamente temprano en el proceso, podría haber un margen de error de hasta el 20 % para la estimación del diseño esquemático.

Después de la estimación del diseño esquemático, el diseño del proyecto se puede formar y crear por completo, lo que lleva a la estimación del desarrollo del diseño. En este punto, será más fácil estimar el costo real de los materiales necesarios, aunque todavía es lo suficientemente pronto como para que se realicen cambios significativos en el proyecto. Por este motivo, el margen de error para la estimación del desarrollo del diseño sigue rondando el 10%. Sin embargo, esta puede considerarse la primera estimación preliminar verdadera de la construcción.

En el momento de la estimación del documento de construcción, debe haber pocas o ninguna variable del proyecto que quede por decidir. Esta suele ser la penúltima etapa antes de que se presenten ofertas serias. Habrá dibujos y especificaciones que trazan el proyecto, lo que permite poco margen de maniobra. El contratista también tendrá una imagen clara de los objetivos del proyecto y cómo se verá cuando termine. Si bien nada está escrito en piedra todavía, la estimación del documento de construcción solo debe tener un margen de error de alrededor del 5%.

El paso final del proceso es una oferta formal que se hace al cliente en base a los cuatro pasos anteriores. El presupuesto de la oferta es el precio final estimado del proyecto de construcción basado en todas las variables que se están decidiendo y todas las especificaciones completas. Por supuesto, los proyectos no siempre salen según lo planeado y las ofertas rara vez son perfectas. Pero la estimación grande debe ser lo más cercana posible al costo real del proyecto de construcción.

Verse profesional al hacer una propuesta

Una última lección de estimación de la construcción es aprender a hacer una propuesta. Presentar una oferta competitiva es fundamental, pero también debe usar el lenguaje correcto al hacer una propuesta.

Intente dividirlo con tantos detalles como sea posible para que el propietario entienda cómo llegó a su precio y sepa que ha considerado todos los aspectos del proyecto y todas las especificaciones. Esta es otra razón por la que hay tantos pasos en la estimación de la construcción. Incluso si no tiene la mejor oferta, si su propuesta es más detallada que otras ofertas y deja en claro que tiene todas las bases cubiertas, tendrá una buena oportunidad de ganar el proceso de licitación y obtener el proyecto.

Otro elemento clave es lucir lo más profesional posible mientras realiza su estimación de construcción. Pero, con todas las otras áreas para unir, su profesionalismo puede ser difícil de mantener.

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