Cómo iniciar un negocio de propiedades de alquiler en 11 pasos

“El noventa por ciento de todos los millonarios se vuelven millonarios al poseer bienes raíces. Se ha ganado más dinero en bienes raíces que en todas las inversiones industriales combinadas. El joven sabio o asalariado de hoy invierte su dinero en bienes raíces. ”

Andrew Carnegie, industrial multimillonario

En este día en edad lo que Andrew Carnegie sigue siendo cierto. Los ricos se volvieron así la mayoría de las veces al poseer bienes raíces. La tierra es limitada, por lo que poseer una parte solo aumentará su valor con el tiempo.

No todo el mundo puede permitirse el lujo de comprar una propiedad, y es por eso que tanta gente alquila. Especialmente ahora que los precios de la vivienda se han disparado, muchas personas buscan alquilar en lugar de comprar, aumentando el valor de un negocio de propiedades de alquiler.

Los beneficios de iniciar un negocio de propiedades de alquiler

Hay muchas razones por las que iniciar un negocio de alquiler de propiedades es un acierto.

• Los precios de alquiler han aumentado casi un 50% desde 2008.
• El alquiler promedio de una casa de 2 habitaciones en los EE. UU. cuesta $ 1,100 mensuales.
• La demanda de alquiler es más alta que nunca: las tasas de vacantes residenciales han disminuido al 25% en 2019.
• En bienes raíces comerciales, el mercado emergente más grande es el sector industrial que crece un 13,4% desde 2020.
• La demanda de inmuebles industriales ha aumentado, llevando la tasa de desocupación a un mínimo histórico del 4,3%.

Cómo iniciar un negocio de propiedades de alquiler

Ya sea que esté buscando invertir en el mercado residencial o comercial, nuestra guía de 10 pasos lo guiará en la dirección correcta y lo ayudará a que su negocio de propiedades de alquiler sea un éxito rotundo.

Lo primero es lo primero al iniciar cualquier esfuerzo empresarial: la investigación . En un año a partir de ahora, no querrá mirar hacia atrás y darse cuenta de que compró una propiedad que no funciona o que exageró por completo sus capacidades financieras. Una investigación exhaustiva lo ayudará a evitar muchos errores de principiante que cometen los empresarios de propiedades de alquiler por primera vez y lo preparará para el éxito.

Presentamos cómo iniciar un negocio de propiedades de alquiler para usted en 10 sencillos pasos:

1. Decide tu nicho de mercado
2. Encuentra tu ubicación ideal
3. Entender las legalidades de abrir un negocio
4. Financiamiento seguro
5. Obtenga una idea realista de las ganancias potenciales
6. Encuentre la propiedad adecuada para usted
7. Encuentra inquilinos potenciales
8. Inquilinos de pantalla
9. cobrar alquiler
10. Reinvierte en el mantenimiento de tu propiedad

Para decidir sobre el nicho que funciona para usted, hágase algunas preguntas:

1. ¿Cuál quiero que sea mi nivel de participación en las operaciones diarias?
2. Para administrar este negocio, ¿cuán lejos estoy dispuesto a viajar cada día?
3. ¿Cuánto dinero necesito ganar mensualmente para que esto sea una inversión que valga la pena?
4. ¿Con qué frecuencia quiero ocuparme de encontrar nuevos inquilinos?
5. ¿Estaré pagando la propiedad en su totalidad o necesito una hipoteca?

Los dos factores más influyentes a considerar al elegir el mercado adecuado para usted:

• el tipo de propiedad
• Nivel de participación

Comercial vs Residencial

Las propiedades comerciales incluyen grandes complejos de apartamentos, oficinas comerciales, propiedades industriales y tiendas minoristas, por nombrar algunas.

Las propiedades residenciales son casas unifamiliares, condominios, apartamentos y casas adosadas. Las casas unifamiliares son los alquileres residenciales más comunes.

Nivel de participación

La participación que desee tener en las operaciones diarias determinará en última instancia en qué tipo de propiedad debe invertir.

Encontrar la propiedad comercial adecuada requiere mucha investigación y probablemente el uso de un profesional, pero una vez que encuentra la propiedad, el propietario diario no está muy involucrado en las operaciones de construcción.

Dividamos las propiedades residenciales en largo plazo (alquileres anuales) y corto plazo (alquileres vacacionales).

Los alquileres a largo plazo toman mucho tiempo para encontrar al inquilino adecuado y pueden tener márgenes de ganancia más bajos en comparación con los alquileres a corto plazo, pero una vez que se encuentra un inquilino, el trabajo es bastante pasivo.

Los alquileres a corto plazo tienen el potencial de generar más del doble de la tarifa de un alquiler a largo plazo, pero requieren, en promedio, 10 horas de trabajo a la semana. Hay altos costos de mantenimiento y los ingresos no están garantizados.

La ubicación es una de las principales razones por las que las empresas tienen éxito o fracasan. Si abres un hotel donde no hay turistas, seguramente vas a quebrar, al igual que si abres un restaurante de hamburguesas entre Mcdonald's y Burger King, probablemente tampoco estarás en el negocio por mucho tiempo.

Según el tipo de propiedad que haya decidido que es adecuada para usted, tendrá que considerar todos los factores asociados con el área específica que está investigando.

Para propiedades comerciales, algunos factores a considerar son:

• La facilidad de acceso a la propiedad para que los empleados y clientes puedan llegar fácilmente
• Abundancia de estacionamiento disponible para los empleados y clientes.
• Asegúrese de las leyes de zonificación en el área para asegurarse de que puede hacer lo que quiera con la propiedad
• Consulte las tendencias del mercado en el área para determinar si seguirá siendo un lugar ideal dentro de 10 años.

Si está buscando propiedades residenciales, considere lo siguiente:

• El mercado laboral para asegurarse de que continuamente haya personas que se muden al área.
• Calificaciones del distrito escolar son fundamentales si espera atraer familias
• Asegúrese de que la tasa de criminalidad sea baja para proteger su propiedad pero también para atraer a los inquilinos adecuados
• Acceso a actividades recreativas para los inquilinos, se sienten más atraídos por lugares donde hay cosas cercanas para hacer
• Si los desarrollos futuros están en marcha y cuánto tiempo tomará construirlos, ya sea aumentando o disminuyendo el valor de la propiedad según el desarrollo.
• Tasa de vacantes en el vecindario, si hay una alta tasa de vacantes, seguramente caerá en la misma categoría en algún momento

Su grupo de inquilinos variará mucho según el área en la que se encuentre su propiedad. Es una buena idea hablar con personas que viven en el área que le interesa. Puede hacerlo en aplicaciones como Nextdoor o grupos de Facebook de la ciudad, también pueden informarle si se están produciendo cambios importantes en el vecindario.

También es importante tener en cuenta que un alquiler a corto plazo tendrá más éxito en una zona turística.

Una vez que comprenda el tipo de inversión que está buscando, es hora de ser específico sobre su plan y las herramientas necesarias para implementarlo.

Se necesita formar una entidad comercial legal para iniciar un negocio de propiedades de alquiler.

Los principales tipos de negocios son:

• Propietario único
• Camaradería
• Sociedad de responsabilidad limitada (LLC)
• Corporación (C-corp y S-corp)

Considere, al decidir sobre el tipo de negocio que desea abrir, su responsabilidad personal y la estructura fiscal.

La mayoría de las empresas de propiedades de alquiler están registradas como LLC porque no pueden ser personalmente responsables de nada que pueda salir mal.

Como LLC, puede presentar impuestos de la forma que desee, siempre que registre el método que elija para pagar impuestos con el IRS. Hable con un contador para decidir cuál es el método adecuado para usted.

Las finanzas personales y comerciales deben mantenerse separadas independientemente del tipo de entidad. Entonces, sea cual sea el tipo de negocio que cree, asegúrese de abrir una cuenta bancaria separada para realizar un seguimiento de los gastos y los ingresos comerciales fácilmente. Esto hará que la declaración de impuestos sea mucho más fácil.

La mayoría de los inversores ni siquiera aceptarán una reunión a menos que tenga un plan de negocios establecido. Una vez que tenga el negocio registrado, puede crear un plan para ponerlo en funcionamiento lo antes posible.

Un plan de negocios tradicional debe redactarse de la siguiente manera:

1. Resumen ejecutivo : explique brevemente qué hace su empresa y por qué tendrá éxito. Incluya los conceptos básicos de su negocio; su equipo, ubicación, finanzas y plan de crecimiento.

2. Descripción de la empresa : entre en más detalles sobre quién es su mercado objetivo y qué le brinda la ventaja competitiva.

3. Análisis de mercado : obtenga una buena comprensión del mercado inmobiliario y de alquiler. Demuestra que sabes lo que otros cobran por el alquiler, qué ciudades están en auge y cómo consiguen sus inquilinos.

4. Organización y gestión : si tiene un equipo, aquí es donde debe explicar quién hace qué y por qué están calificados para hacerlo. Aquí es también donde se habla de la estructura legal de la empresa.

5. Servicio o línea de productos : describa qué tipo de alquileres ofrece e incluya algunas ubicaciones específicas que está buscando. Explique por qué estas son oportunidades excelentes.

6. Marketing y ventas : incluya su estrategia de marketing. ¿Cómo anunciará sus propiedades disponibles? ¿Cómo obtendrá inquilinos y cuál es el proceso para firmar un contrato con un inquilino?

7. Solicitud de financiación : si solicita dinero a un inversor, deberá indicar cuánto necesita y cómo se gastará exactamente. Especifique los términos que está buscando si desea endeudarse (préstamo bancario) o regalar capital (inversores privados).

8. Proyecciones financieras : explique cómo planea recuperar el dinero, sus gastos proyectados y sus ingresos. Incluya una perspectiva de 5 y 10 años.

9. Apéndice con documentos de respaldo : asegúrese de incluir toda la investigación y documentación que respalde cualquier afirmación que haga en las secciones anteriores.

Puede ver un enfoque más detallado para formular un plan de negocios consultando nuestra plantilla aquí.

Comprar una propiedad no es una inversión barata. El precio medio de venta de una vivienda unifamiliar fue de $346 900 en 2021. El precio medio de un complejo de apartamentos fue de $11 millones. Entonces, como puede ver, hay una gran variedad en el costo de iniciar un negocio de propiedades de alquiler.

Generalmente, con estos costos, es necesaria la financiación. Una vez que sepa el tipo de entidad que desea abrir, puede buscar diferentes opciones de financiamiento disponibles.

Hay dos formas principales de financiar una propiedad; inversores privados o un préstamo bancario.

Inversores privados

Los inversionistas privados generalmente quieren una parte del capital de la propiedad, lo que significa que no es solo un préstamo que usted paga, sino que dividirá las ganancias con ellos para siempre. Esto limita su potencial de ganancias, pero el inversor invertirá en el éxito de su negocio, lo que significa que lo ayudarán a tener éxito en todo lo que pueda.

La ventaja para los inversores privados es que no necesita un historial crediticio comprobado. Están más preocupados por lo que puedes hacer en el futuro que por lo que has hecho en el pasado.

Encontrar un inversor no es fácil. Puede intentar usar conexiones a través de amigos y familiares o incluso las redes sociales, pero no hay garantía de que encontrará un inversor interesado.

Préstamo bancario

Las instituciones estandarizadas, específicamente los bancos comerciales, querrán asegurarse de que pueda realizar los pagos mensuales de su préstamo, lo que significa que puede llevar mucho tiempo procesar el papeleo y verificar sus finanzas personales. Los bancos también pueden requerir garantías en caso de que su negocio falle, en el caso de una hipoteca, la garantía es a menudo la propiedad misma.

Obtener fondos de un banco puede ser un proceso largo, pero las tasas de interés están aseguradas. Una vez que se le apruebe un préstamo, sabrá exactamente cuánto debe pagar y en qué fecha.

También hay beneficios fiscales para ciertos tipos de préstamos. Puede investigar los tipos de préstamos e incentivos fiscales disponibles en su área.

Comprender sus finanzas tendrá un gran impacto en las propiedades que puede comprar. Debe tener en cuenta la cantidad que puede asegurar antes de buscar propiedades específicas para determinar cuánto puede pagar.

Una vez que conozca su presupuesto y el área en la que desea comprar, puede comenzar a buscar propiedades potenciales.

Buscar la propiedad perfecta puede ser una tarea abrumadora. Si decide buscar una propiedad usted mismo, puede consultar sitios web de bienes raíces como Realtor. Sin embargo, los agentes inmobiliarios suelen tener más acceso a las propiedades que no figuran en línea.

Los agentes de bienes raíces también pueden ayudarlo a negociar propiedades que superen su presupuesto. Una vez que se haya aceptado una oferta, el agente lo guiará a través de la inspección de la vivienda.

Antes de dar el salto y comprar la propiedad, asegúrese de que la inversión tenga sentido desde el punto de vista financiero.

Las ganancias estimadas son bastante fáciles de calcular una vez que tiene toda la información relevante. Las ganancias se calculan restando los gastos totales de los ingresos totales.

Los gastos totales son todo lo que le costará administrar este negocio.

Estos gastos consisten en:

• El precio de compra de la propiedad (el pago inicial, la hipoteca mensual y la tasa de interés del préstamo)
• Impuestos de propiedad
• Seguro de propietario
• Gastos de funcionamiento (cuotas de mantenimiento y limpieza)
• Impuestos comerciales (impuestos sobre la renta o corporativos)

Los ingresos totales son la cantidad de dinero que ingresa al negocio. Esta sería la cantidad de alquiler que puede cobrar.

Averigüe los precios de alquiler de propiedades comparables en el vecindario. Comprenda cuánto pagará en impuestos sobre la propiedad y relacionados con el negocio, así como en el seguro del arrendador. Una vez que tenga todas estas estimaciones, puede calcular las ganancias proyectadas y ver si es una buena inversión para usted.

Decide cuánto dinero necesitas ganar para determinar si vale la pena iniciar un negocio de alquiler de propiedades. Las propiedades unifamiliares obtienen un rendimiento anual promedio del 1 % al 4 % del precio de compra, mientras que las propiedades comerciales obtienen un rendimiento anual promedio del 6 % al 12 %.

Además de los ingresos que recibirá de los pagos de alquiler, también ganará en el valor de los bienes inmuebles en sí. Durante los últimos 10 años, los precios de la vivienda han aumentado un 48,55 %, y en esta economía es probable que se produzca el mismo aumento durante la próxima década.  

Hacer correr la voz de que su propiedad ya está disponible para alquilar es vital.

¿Cómo sabrá la gente que su propiedad está disponible?

• Publicar en un sitio web de alquiler con una cantidad significativa de tráfico (para alquileres a corto plazo, publicar en sitios como VRBO y Airbnb)
• Incluya su propiedad en las redes sociales (por ejemplo, la sección de alquiler de Facebook Marketplace)
• Boca a boca a través de agentes inmobiliarios y amigos
• Señalización de "Se alquila" en la propiedad

Una vez que las personas conozcan su propiedad, las solicitudes de alquiler comenzarán a llegar.

Ahora que los inquilinos potenciales se han postulado, deberá evaluarlos para asegurarse de que encajen bien.

Una buena opción es alguien que, como mínimo, tiene:

• Un claro historial de desalojo
• Un ingreso razonable para pagar el alquiler
• Un buen historial crediticio

Un gran inquilino es alguien que tiene lo anterior, y;

• Tiene fuentes confiables que lo avalan.
• Cuida la propiedad
• Se mantiene a largo plazo
• Vive por debajo de sus posibilidades y nunca se atrasa en sus pagos
• No tiene mascotas o está dispuesto a cubrir los costos de los daños causados ​​por mascotas.

Airbnb y sitios web similares de alquiler a corto plazo requieren que los usuarios presenten documentos de identificación antes de la reserva, por lo que no es algo que deba hacer.

Para todos los alquileres a largo plazo, deberá examinarlos usted mismo o encontrar una empresa que pueda hacerlo por usted.

Ahora que ha encontrado un inquilino para alquilar su propiedad, deberá cobrarle el alquiler.

Con alquileres a corto plazo, el pago se realiza antes de la estancia. Sin embargo, si está alquilando a largo plazo, deberá cobrar el alquiler mensualmente.

Los pagos en línea son, con mucho, el tipo de método de pago más utilizado. Los inquilinos pueden establecer pagos automáticos de alquiler y, dado que el 49% de los inquilinos tienen menos de 30 años, esta es la forma más fácil de pagar.

Con propiedades comerciales, el contrato firmado determina quién es responsable de las reparaciones. Sin embargo, generalmente, los inquilinos son responsables del mantenimiento.

Las propiedades residenciales tienen regulaciones gubernamentales muy estrictas que garantizan que la propiedad sea habitable.

Una situación de vivienda habitable incluye:

• Sin fugas
• Trabajo de plomería, gas y electricidad.
• Edificio sanitario y terrenos con receptáculos de basura adecuados
• Los pisos, las escaleras y las barandillas están en buen estado.

Dicho esto, es probable que los inquilinos residenciales a largo plazo solo se comuniquen con usted si sucede algo que afecta su calidad de vida. Por ejemplo, si el aire acondicionado se estropea en la casa, usted, el arrendador, será responsable de repararlo, a menos, por supuesto, que hayan hecho algo para que se estropee.

Los inquilinos a corto plazo son mucho más trabajo. Las propiedades deben seguir las regulaciones gubernamentales (que varían según la ciudad) y, además, la propiedad requerirá limpieza entre cada estadía. También se esperan ciertas comodidades de los inquilinos a corto plazo que deben reponerse.

Servicios que los inquilinos a corto plazo esperan:

• Champú y acondicionador
• Limpiar platos y cubiertos
• Toallas y sábanas frescas
• Alimentos básicos como la sal y la pimienta.
• Limpiando suministros
• Papel higiénico y toallas de papel

Si está inspeccionando la propiedad después de cada estadía, puede ver si hay algo roto que deba repararse o si se está quedando sin servicios.

Sin embargo, si desea tener un enfoque más directo, puede contratar un servicio de limpieza confiable para que actúe como administrador de la propiedad o empresa de administración de la propiedad.

Los administradores de fincas, en promedio, cobran el 10% de la renta mensual cobrada. Este es un alto precio a pagar en algunos casos, pero vale la pena para aquellos que quieren poca o ninguna participación en las operaciones diarias.

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Programar a todos los limpiadores y al personal de mantenimiento puede ser desalentador, especialmente cuando tiene varias propiedades. Supervise fácilmente sus horas y asigne tareas utilizando una solución digital con actualizaciones en tiempo real.

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• Programe fácilmente a los empleados en propiedades específicas
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El resultado final de iniciar un negocio de propiedades de alquiler

Ahora que ha hecho toda su investigación y sabe lo que se necesita para iniciar con éxito un negocio de propiedades de alquiler, ¡puede comenzar! Puede parecer mucho, pero una vez desglosado paso a paso, ¡puedes hacerlo!

Presentamos cómo iniciar un negocio de propiedades de alquiler para usted en 10 sencillos pasos:

1. Decide tu nicho de mercado
2. Encuentra tu ubicación ideal
3. Entender las legalidades de abrir un negocio
4. Financiamiento seguro
5. Obtenga una idea realista de las ganancias potenciales
6. Encuentre la propiedad adecuada para usted
7. Encuentra inquilinos potenciales
8. Inquilinos de pantalla
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10. Reinvierte en el mantenimiento de tu propiedad

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