Comment démarrer une entreprise de location immobilière en 11 étapes

"Quatre-vingt-dix pour cent de tous les millionnaires le deviennent grâce à la possession d'un bien immobilier. Plus d'argent a été gagné dans l'immobilier que dans tous les investissements industriels combinés. Le jeune homme sage ou salarié d'aujourd'hui investit son argent dans l'immobilier. ”

Andrew Carnegie, industriel milliardaire

De nos jours, ce qu'Andrew Carnegie est toujours vrai. Les riches sont devenus ainsi le plus souvent en possédant des biens immobiliers. La terre est limitée, donc en posséder une partie ne fera qu'augmenter en valeur avec le temps.

Tout le monde n'a pas les moyens d'acheter une propriété, et c'est pourquoi tant de gens louent. Surtout maintenant que les prix des logements ont grimpé en flèche, de nombreuses personnes cherchent à louer plutôt qu'à acheter, ce qui augmente la valeur d'une entreprise immobilière locative.

Les avantages de démarrer une entreprise de location immobilière

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles démarrer une entreprise de location immobilière est une sage décision.

• Les prix des loyers ont augmenté de près de 50 % depuis 2008.
• La location moyenne d'une maison de 2 chambres aux États-Unis coûte 1 100 $ par mois.
• La demande de loyers est plus élevée que jamais – les taux d'inoccupation résidentiels ont diminué à 25 % en 2019.
• Dans l'immobilier commercial, le plus grand marché émergent est le secteur industriel en croissance de 13,4% depuis 2020.
• La demande d'immeubles industriels a augmenté, portant le taux d'inoccupation à un creux historique de 4,3 %.

Comment démarrer une entreprise de location immobilière

Que vous cherchiez à investir dans le marché résidentiel ou commercial, notre guide en 10 étapes vous guidera dans la bonne direction et vous aidera à faire de votre entreprise de location un succès retentissant.

La première chose à faire lors du démarrage de toute entreprise entrepreneuriale : la recherche . Dans un an, vous ne voulez pas regarder en arrière et réaliser que vous avez acheté une propriété ratée ou que vous avez complètement épuisé vos capacités financières. Une recherche approfondie vous aidera à éviter de nombreuses erreurs de débutant que commettent les entrepreneurs en location pour la première fois et vous préparera au succès.

Nous vous avons expliqué comment démarrer une entreprise de location immobilière en 10 étapes faciles :

1. Décidez de votre marché de niche
2. Trouvez votre emplacement idéal
3. Comprendre la légalité de l'ouverture d'une entreprise
4. Financement sécurisé
5. Obtenez une idée réaliste des bénéfices potentiels
6. Trouvez la propriété qui vous convient
7. Trouver des locataires potentiels
8. Écran locataires
9. Percevoir le loyer
10. Réinvestissez dans l'entretien de votre propriété

Afin de décider du créneau qui vous convient, posez-vous quelques questions :

1. Quel est mon niveau d'implication dans les opérations quotidiennes ?
2. Pour gérer cette entreprise, quelle distance suis-je prêt à parcourir chaque jour ?
3. Combien d'argent dois-je gagner chaque mois pour que cet investissement en vaille la peine ?
4. À quelle fréquence dois-je m'occuper de trouver de nouveaux locataires ?
5. Vais-je rembourser la propriété en totalité ou ai-je besoin d'un prêt hypothécaire?

Les deux facteurs les plus influents à prendre en compte lors du choix du bon marché pour vous :

• Le type de propriété
• Niveau d'implication

Commercial vs Résidentiel

Les propriétés commerciales comprennent de grands complexes d'appartements, des bureaux commerciaux, des propriétés industrielles et des points de vente au détail, pour n'en nommer que quelques-uns.

Les propriétés résidentielles sont des maisons unifamiliales, des condos, des appartements et des maisons de ville. Les maisons unifamiliales sont les locations résidentielles les plus courantes.

Niveau d'implication

Votre degré d'implication dans les opérations quotidiennes déterminera en fin de compte le type de propriété dans lequel vous devriez investir.

Trouver la bonne propriété commerciale demande beaucoup de recherche et probablement le recours à un professionnel, mais une fois que vous avez trouvé la propriété, le propriétaire au jour le jour n'est pas très impliqué dans les opérations de construction.

Séparons les propriétés résidentielles en long terme (baux annuels) et court terme (locations de vacances).

Les locations à long terme prennent beaucoup de temps pour trouver le bon locataire et peuvent avoir des marges bénéficiaires inférieures à celles des locations à court terme, mais une fois qu'un locataire est trouvé, le travail est assez passif.

Les locations à court terme ont le potentiel de faire plus du double du taux d'une location à long terme, mais cela nécessite en moyenne 10 heures de travail par semaine. Les coûts d'entretien sont élevés et le revenu n'est pas garanti.

L'emplacement est l'une des principales raisons pour lesquelles les entreprises réussissent ou échouent. Si vous ouvrez un hôtel où il n'y a pas de touristes, vous allez sûrement faire faillite, tout comme si vous ouvrez un restaurant de burger entre un Mcdonald's et un Burger King, vous ne resterez probablement pas en affaires très longtemps non plus.

Selon le type de propriété qui vous convient, vous devrez examiner tous les facteurs associés à la zone spécifique que vous recherchez.

Pour les propriétés commerciales, certains facteurs à considérer sont :

• La facilité d'accès à la propriété pour que les employés et les clients puissent arriver facilement
• Abondance de stationnement à la disposition des employés et des clients
• Assurez-vous des lois de zonage dans la région pour vous assurer que vous pouvez faire ce que vous voulez avec la propriété
• Découvrez les tendances du marché dans la région pour déterminer si ce sera toujours un endroit idéal dans 10 ans

Si vous cherchez des propriétés résidentielles, considérez ce qui suit :

• Le marché du travail pour s'assurer qu'il y aura continuellement des gens qui s'installeront dans la région
• Évaluations du district scolaire sont essentiels si vous espérez attirer des familles
• Assurez-vous que le taux de criminalité est bas pour protéger votre propriété mais aussi pour attirer les bons locataires
• Accès aux activités récréatives pour les locataires, ils sont plus attirés par les endroits où il y a des choses à faire à proximité
• Si de futurs développements sont en cours et combien de temps ils prendront pour construire, soit en augmentant la valeur de la propriété, soit en diminuant en fonction du développement
• Taux d'inoccupation dans le quartier, s'il y a un taux d'inoccupation élevé, vous êtes sûr de tomber dans la même catégorie à un moment donné

Votre bassin de locataires variera considérablement en fonction de la zone où se trouve votre propriété. C'est une bonne idée de parler aux personnes qui vivent dans la zone qui vous intéresse. Vous pouvez le faire sur des applications telles que Nextdoor ou les groupes Facebook de la ville, ils peuvent également vous dire si des changements majeurs se produisent dans le quartier.

Il est également important de noter qu'une location courte durée aura plus de succès dans une zone touristique.

Une fois que vous comprenez le type d'investissement que vous recherchez, il est temps de préciser votre plan et les outils nécessaires pour mettre en œuvre ce plan.

La création d'une entité commerciale légale est nécessaire pour démarrer une entreprise de location immobilière.

Les principaux types d'entreprises sont :

• Entreprise individuelle
• Partenariat
• Société à responsabilité limitée (LLC)
• Société (C-corp et S-corp)

Lorsque vous décidez du type d'entreprise que vous souhaitez ouvrir, tenez compte de votre responsabilité personnelle et de la structure fiscale.

La plupart des entreprises immobilières locatives sont enregistrées en tant que LLC car elles ne peuvent être tenues personnellement responsables de tout ce qui pourrait mal tourner.

En tant que LLC, vous pouvez déclarer vos impôts comme vous le souhaitez, tant que vous enregistrez la méthode que vous choisissez pour payer les impôts auprès de l'IRS. Parlez à un comptable pour décider de la méthode qui vous convient.

Les finances personnelles et professionnelles doivent être séparées, quel que soit le type d'entité. Ainsi, quel que soit le type d'entreprise que vous créez, assurez-vous d'ouvrir un compte bancaire séparé pour suivre facilement les dépenses et les revenus de l'entreprise. Cela facilitera grandement la déclaration des impôts.

La plupart des investisseurs n'accepteront même pas une réunion à moins que vous n'ayez établi un plan d'affaires. Une fois que vous avez l'entreprise enregistrée, vous pouvez créer un plan pour mettre cette entreprise en marche dès que possible.

Un business plan traditionnel doit être rédigé de la manière suivante :

1. Résumé analytique – Expliquez brièvement ce que fait votre entreprise et pourquoi vous réussirez. Inclure les bases de votre entreprise ; votre équipe, votre emplacement, vos finances et votre plan de croissance.

2. Description de l'entreprise - Entrez plus en détail sur votre marché cible et sur ce qui vous donne un avantage concurrentiel.

3. Analyse du marché – Obtenez une bonne compréhension du marché immobilier et locatif. Montrez que vous savez ce que les autres demandent pour le loyer, quelles villes sont en plein essor et comment ils obtiennent leurs locataires.

4. Organisation et gestion - Si vous avez une équipe, c'est ici qu'il faut expliquer qui fait quoi et pourquoi ils sont qualifiés pour le faire. C'est aussi là que vous parlez de la structure juridique de l'entreprise.

5. Service ou gamme de produits - Décrivez le type de location que vous proposez et incluez certains emplacements spécifiques que vous recherchez. Expliquez pourquoi ce sont des opportunités de choix.

6. Marketing et ventes – Incluez votre stratégie marketing. Comment ferez-vous la publicité de vos propriétés disponibles ? Comment allez-vous trouver des locataires et quel est le processus pour signer un contrat avec un locataire ?

7. Demande de financement - Si vous demandez de l'argent à un investisseur, vous devrez indiquer le montant dont vous avez besoin et exactement comment il sera dépensé. Précisez les conditions que vous recherchez si vous souhaitez vous endetter (prêt bancaire) ou céder des fonds propres (investisseurs privés).

8. Projections financières - Expliquez comment vous prévoyez de récupérer l'argent, vos dépenses prévues et vos revenus. Inclure une perspective sur 5 ans et 10 ans.

9. Annexe avec pièces justificatives - Assurez-vous d'inclure toutes les recherches et tous les documents étayant toutes les affirmations que vous faites dans les sections précédentes.

Vous pouvez voir une approche plus détaillée de la formulation d'un plan d'affaires en consultant notre modèle ici.

L'achat d'une propriété n'est pas un investissement bon marché. Le prix de vente médian d'une maison unifamiliale était de 346 900 $ en 2021. Le prix médian d'un complexe d'appartements était de 11 millions de dollars. Donc, comme vous pouvez le constater, le coût de démarrage d'une entreprise de location immobilière varie énormément.

Généralement, avec ces coûts, un financement est nécessaire. Une fois que vous connaissez le type d'entité que vous souhaitez ouvrir, vous pouvez examiner les différentes options de financement disponibles.

Il existe deux façons principales de financer une propriété; investisseurs privés ou un prêt bancaire.

Investisseurs privés

Les investisseurs privés veulent généralement une part de la valeur nette de la propriété, ce qui signifie qu'il ne s'agit pas seulement d'un prêt que vous remboursez, mais que vous partagerez les bénéfices avec eux pour toujours. Cela limite votre potentiel de profit, mais l'investisseur sera investi dans le succès de votre entreprise, ce qui signifie qu'il vous aidera à réussir de toutes les manières possibles.

L'avantage pour les investisseurs privés est que vous n'avez pas besoin d'antécédents de crédit prouvés. Ils sont plus préoccupés par ce que vous pouvez faire à l'avenir que par ce que vous avez fait dans le passé.

Trouver un investisseur n'est pas facile. Vous pouvez essayer d'utiliser des relations via vos amis et votre famille ou même les médias sociaux, mais rien ne garantit que vous trouverez un investisseur intéressé.

Prêt banquaire

Les institutions standardisées, en particulier les banques commerciales, voudront s'assurer que vous êtes en mesure d'effectuer vos paiements de prêt mensuels, ce qui signifie que le traitement des documents et la vérification de vos finances personnelles peuvent prendre beaucoup de temps. Les banques peuvent également exiger une garantie en cas d'échec de votre entreprise. Dans le cas d'un prêt hypothécaire, la garantie est souvent constituée de la propriété elle-même.

L'obtention de fonds auprès d'une banque peut être un processus long, mais les taux d'intérêt sont garantis. Une fois votre prêt approuvé, vous saurez exactement combien vous devez rembourser et à quelle date.

Il existe également des avantages fiscaux pour certains types de prêts. Vous pouvez rechercher les types de prêts et d'incitations fiscales disponibles dans votre région.

Comprendre vos finances aura un impact considérable sur les propriétés que vous pourrez acheter. Vous devez être conscient du montant que vous êtes en mesure d'obtenir avant de regarder des propriétés spécifiques pour déterminer ce que vous êtes en mesure de vous permettre.

Une fois que vous connaissez votre budget et la zone dans laquelle vous souhaitez acheter, vous pouvez commencer à rechercher des propriétés potentielles.

La recherche de la propriété idéale peut être une tâche ardue. Si vous décidez de rechercher vous-même une propriété, vous pouvez consulter des sites Web immobiliers comme Realtor. Cependant, les agents immobiliers ont généralement plus accès aux propriétés qui ne sont pas répertoriées en ligne.

Les agents immobiliers peuvent également vous aider à négocier des propriétés dont la liste dépasse votre budget. Une fois l'offre acceptée, l'agent vous guidera tout au long de l'inspection de la maison.

Avant de sauter le pas et d'acheter la propriété, assurez-vous que l'investissement a un sens financier.

Les bénéfices estimés sont assez faciles à calculer une fois que vous avez toutes les informations pertinentes. Les bénéfices sont calculés en soustrayant les dépenses totales des revenus totaux.

Les dépenses totales sont tout ce qu'il vous en coûtera pour gérer cette entreprise.

Ces dépenses consistent en :

• Le prix d'achat de la propriété (l'acompte, l'hypothèque mensuelle et le taux d'intérêt sur le prêt)
• Impôts fonciers
• Assurance propriétaire
• Frais de fonctionnement (frais d'entretien et de nettoyage)
• Taxes professionnelles (impôts sur le revenu ou sur les sociétés)

Le revenu total est combien d'argent entre dans l'entreprise. Ce serait le montant du loyer que vous êtes en mesure de percevoir.

Découvrez les prix de location de propriétés comparables dans le quartier. Comprenez combien vous paierez en taxes foncières et professionnelles ainsi qu'en assurance propriétaire. Une fois que vous avez toutes ces estimations, vous pouvez calculer les bénéfices projetés et voir si c'est un bon investissement pour vous.

Décidez combien d'argent vous devez gagner pour déterminer s'il vaut la peine de démarrer une entreprise de location de biens. Les propriétés unifamiliales bénéficient d'un rendement annuel moyen de 1 % à 4 % du prix d'achat, tandis que les propriétés commerciales bénéficient d'un rendement annuel moyen de 6 % à 12 %.

En plus des revenus que vous recevrez des paiements de loyer, vous gagnerez également sur la valeur de l'immobilier lui-même. Au cours des 10 dernières années, les prix des logements ont augmenté de 48,55 %, et dans cette économie, il est probable qu'ils connaissent la même augmentation au cours de la prochaine décennie.  

Il est essentiel de faire savoir que votre propriété est maintenant disponible à la location.

Comment les gens sauront-ils que votre propriété est disponible?

• Publier sur un site de location avec un trafic important (pour les locations à court terme, publier sur des sites comme VRBO et Airbnb)
• Publiez votre propriété sur les réseaux sociaux (par exemple la section location de Facebook Marketplace)
• Le bouche à oreille par l'intermédiaire d'agents immobiliers et d'amis
• Signalisation « À Louer » sur la propriété

Une fois que les gens connaîtront votre propriété, les demandes de location commenceront à arriver.

Maintenant que les locataires potentiels ont postulé, vous devrez les sélectionner pour vous assurer qu'ils conviennent.

Un bon ajustement est quelqu'un qui, au strict minimum, a :

• Un historique d'expulsion clair
• Un revenu raisonnable pour payer le loyer
• Un bon historique de crédit

Un bon locataire est quelqu'un qui a ce qui précède, et ;

• A des sources fiables qui se portent garant pour eux
• Prend soin de la propriété
• Séjours de longue durée
• Vit au-dessous de ses moyens et n'est jamais en retard avec ses paiements
• N'a pas d'animaux domestiques ou est prêt à couvrir les coûts des dommages causés par les animaux domestiques

Airbnb et les sites Web de location à court terme similaires exigent que les utilisateurs soumettent des documents d'identification avant la réservation, ce n'est donc pas quelque chose que vous devrez faire.

Pour toutes les locations à long terme, vous devrez les vérifier vous-même ou trouver une entreprise qui peut le faire pour vous.

Maintenant que vous avez trouvé un locataire pour louer votre propriété, vous devez lui percevoir un loyer.

Pour les locations de courte durée, le paiement s'effectue avant le séjour. Cependant, si vous louez à long terme, vous devrez percevoir le loyer mensuellement.

Les paiements en ligne sont de loin le mode de paiement le plus utilisé. Les locataires peuvent mettre en place des paiements de loyer automatiques, et avec 49% des locataires ayant moins de 30 ans, c'est le moyen le plus simple pour eux de payer.

Avec les propriétés commerciales, le contrat signé détermine qui est responsable des réparations. Cependant, généralement, les locataires sont responsables de l'entretien.

Les propriétés résidentielles ont des réglementations gouvernementales très strictes garantissant que la propriété est habitable.

Une situation de vie habitable comprend :

• Pas de fuites
• Travaux de plomberie, de gaz et d'électricité
• Bâtiment et terrain sanitaires avec poubelles adéquates
• Les planchers, les escaliers et les rampes sont en bon état

Cela étant dit, les locataires résidentiels à long terme ne vous contacteront probablement que si quelque chose se produit qui affecte leur qualité de vie. Par exemple, si le climatiseur tombe en panne dans la maison, vous, le propriétaire, serez responsable de le réparer, à moins bien sûr qu'il ait fait quelque chose pour le faire tomber en panne.

Les locataires à court terme sont beaucoup plus de travail. Les propriétés doivent respecter les réglementations gouvernementales (qui varient selon la ville) et, en outre, la propriété nécessitera un nettoyage entre chaque séjour. Certaines commodités sont également attendues des locataires de courte durée qui doivent être regarnies.

Les locataires à court terme s'attendent à :

• Shampoing et après-shampoing
• Nettoyer la vaisselle et l'argenterie
• Serviettes et draps frais
• Aliments de base comme le sel et le poivre
• Les fournitures de nettoyage
• Papier toilette et essuie-tout

Si vous inspectez la propriété après chaque séjour, vous pouvez voir s'il y a quelque chose de cassé qui doit être réparé ou si vous manquez d'équipements.

Cependant, si vous souhaitez avoir une approche plus passive, vous pouvez faire appel à un service de nettoyage digne de confiance pour agir en tant que gestionnaire immobilier ou société de gestion immobilière.

Les gestionnaires immobiliers facturent en moyenne 10% du loyer mensuel perçu. C'est un prix élevé à payer dans certains cas, mais cela en vaut la peine pour ceux qui ne veulent que peu ou pas d'implication dans les opérations quotidiennes.

Faites passer votre entreprise de location immobilière au niveau supérieur en passant au numérique

Planifier tous les nettoyeurs et l'équipe d'entretien peut être intimidant, surtout lorsque vous avez plusieurs propriétés. Surveillez facilement leurs heures et assignez des tâches à l'aide d'une solution numérique avec des mises à jour en temps réel.

Avec une solution tout-en-un de gestion d'activité locative comme Connecteam, vous pouvez :

• Planifiez facilement des employés pour des propriétés spécifiques
• Les employés peuvent pointer leurs entrées et leurs sorties grâce à la géolocalisation
• Les employés peuvent utiliser des listes de contrôle pour effectuer les tâches quotidiennes
• Chaque action vous sera rapportée en temps réel

Cliquez ici pour en savoir plus sur la façon dont Connecteam peut vous aider à gérer votre entreprise.

L'essentiel sur le démarrage d'une entreprise de location immobilière

Maintenant que vous avez fait toutes vos recherches et que vous savez ce qu'il faut pour démarrer avec succès une entreprise de location, vous pouvez commencer ! Cela peut sembler beaucoup, mais une fois décomposé étape par étape, vous pouvez le faire !

Nous vous avons expliqué comment démarrer une entreprise de location immobilière en 10 étapes faciles :

1. Décidez de votre marché de niche
2. Trouvez votre emplacement idéal
3. Comprendre la légalité de l'ouverture d'une entreprise
4. Financement sécurisé
5. Obtenez une idée réaliste des bénéfices potentiels
6. Trouvez la propriété qui vous convient
7. Trouver des locataires potentiels
8. Écran locataires
9. Percevoir le loyer
10. Réinvestissez dans l'entretien de votre propriété

Si vous avez besoin d'aide pour gérer votre entreprise, consultez l'application tout-en-un de Connecteam pour la gestion des petites entreprises.