Cara Memulai Bisnis Sewa Properti dalam 11 Langkah

“Sembilan puluh persen dari semua jutawan menjadi demikian karena memiliki real estat. Lebih banyak uang telah dibuat di real estat daripada di semua investasi industri digabungkan. Pemuda bijak atau penerima upah hari ini menginvestasikan uangnya di real estat. ”

Andrew Carnegie, industrialis miliarder

Di zaman sekarang ini apa yang Andrew Carnegie masih pegang benar. Orang kaya menjadi seperti itu lebih sering daripada tidak dengan memiliki real estat. Tanah terbatas, jadi memiliki sebidang tanah hanya akan meningkat nilainya seiring waktu.

Tidak semua orang mampu membeli properti, dan itulah sebabnya begitu banyak orang menyewa. Apalagi sekarang saat harga rumah meroket, banyak orang yang mencari sewa daripada membeli, sehingga meningkatkan nilai bisnis properti sewa.

Manfaat Memulai Bisnis Sewa Properti

Ada banyak alasan mengapa memulai bisnis properti sewaan adalah langkah yang bijak.

• Harga sewa telah meningkat hampir 50% sejak 2008.
• Sewa rata-rata untuk rumah 2 kamar tidur di AS biaya $ 1.100 bulanan.
• Permintaan untuk sewa lebih tinggi dari sebelumnya – tingkat kekosongan perumahan telah turun menjadi 25% pada tahun 2019.
• Di real estat komersial, pasar berkembang terbesar adalah sektor industri yang tumbuh 13,4% sejak 2020.
• Permintaan untuk properti industri telah meningkat, membawa tingkat kekosongan ke level terendah sepanjang masa sebesar 4,3%.

Cara Memulai Bisnis Sewa Properti

Baik Anda ingin berinvestasi di pasar perumahan atau komersial, panduan 10 langkah kami akan mengarahkan Anda ke arah yang benar dan membantu membuat bisnis properti sewaan Anda sukses.

Hal pertama yang pertama ketika memulai setiap usaha kewirausahaan: penelitian . Dalam satu tahun dari sekarang Anda tidak ingin melihat ke belakang dan menyadari bahwa Anda membeli properti yang tidak berguna atau benar-benar melebih-lebihkan kemampuan finansial Anda. Penelitian menyeluruh akan membantu Anda menghindari banyak kesalahan pemula yang dilakukan oleh pengusaha properti persewaan pertama kali dan menyiapkan Anda untuk sukses.

Kami menjabarkan cara memulai bisnis properti sewaan untuk Anda dalam 10 langkah mudah:

1. Tentukan ceruk pasar Anda
2. Temukan lokasi ideal Anda
3. Pahami legalitas membuka usaha
4. Pembiayaan yang aman
5. Dapatkan ide realistis tentang potensi keuntungan
6. Temukan properti yang tepat untuk Anda
7. Temukan penyewa potensial
8. Penyewa layar
9. Kumpulkan sewa
10. Investasikan kembali ke dalam pemeliharaan properti Anda

Untuk memutuskan niche yang cocok untuk Anda, tanyakan pada diri Anda beberapa pertanyaan:

1. Apa yang saya inginkan untuk tingkat keterlibatan saya dalam operasi sehari-hari?
2. Untuk menjalankan bisnis ini, seberapa jauh saya bersedia pulang pergi setiap hari?
3. Berapa banyak uang yang harus saya hasilkan setiap bulan agar ini menjadi investasi yang berharga?
4. Seberapa sering saya ingin berurusan dengan mencari penyewa baru?
5. Apakah saya akan melunasi properti secara penuh atau apakah saya memerlukan hipotek?

Dua faktor yang paling berpengaruh untuk dipertimbangkan ketika memilih pasar yang tepat untuk Anda:

• Jenis properti
• Tingkat keterlibatan

Komersial vs. Perumahan

Properti komersial termasuk kompleks apartemen besar, kantor komersial, properti industri, dan gerai ritel untuk beberapa nama.

Properti residensial adalah rumah keluarga tunggal, kondominium, apartemen, dan townhouse. Rumah keluarga tunggal adalah persewaan tempat tinggal yang paling umum.

Tingkat Keterlibatan

Seberapa terlibat Anda ingin berada dalam operasi sehari-hari pada akhirnya akan menentukan jenis properti mana yang harus Anda investasikan.

Menemukan properti komersial yang tepat membutuhkan banyak penelitian dan mungkin penggunaan seorang profesional, tetapi begitu Anda menemukan properti itu, pemilik sehari-hari tidak terlalu terlibat dalam operasi pembangunan.

Mari kita pisahkan properti residensial menjadi jangka panjang (sewa tahunan) dan jangka pendek (sewa liburan).

Penyewaan jangka panjang membutuhkan banyak waktu untuk menemukan penyewa yang tepat dan dapat memiliki margin keuntungan yang lebih rendah dibandingkan dengan persewaan jangka pendek, tetapi begitu penyewa ditemukan, pekerjaannya cukup pasif.

Penyewaan jangka pendek memiliki potensi untuk menghasilkan lebih dari dua kali lipat tarif sewa jangka panjang, tetapi membutuhkan, rata-rata 10 jam seminggu kerja. Ada biaya pemeliharaan yang tinggi dan pendapatan tidak dijamin.

Lokasi adalah salah satu alasan terbesar mengapa bisnis berhasil atau gagal. Jika Anda membuka hotel di mana tidak ada turis, Anda pasti akan bangkrut, seperti halnya jika Anda membuka restoran burger antara Mcdonald's dan Burger King, Anda mungkin juga tidak akan lama berbisnis.

Tergantung pada jenis properti yang Anda putuskan tepat untuk Anda, Anda harus melihat semua faktor yang terkait dengan area spesifik yang Anda cari.

Untuk properti komersial, beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan adalah:

• Kemudahan akses ke properti sehingga karyawan dan pelanggan dapat dengan mudah datang
• Banyaknya tempat parkir yang tersedia untuk karyawan dan pelanggan
• Pastikan undang- undang zonasi di daerah tersebut untuk memastikan Anda dapat melakukan apa yang Anda inginkan dengan properti tersebut
• Lihat tren pasar di area tersebut untuk menentukan apakah itu masih akan menjadi tempat yang ideal dalam 10 tahun dari sekarang

Jika Anda sedang melihat properti perumahan, pertimbangkan hal berikut:

• Pasar kerja untuk memastikan akan terus ada orang yang pindah ke daerah tersebut
• Peringkat distrik sekolah sangat penting jika Anda berharap untuk menarik keluarga
• Pastikan tingkat kejahatan rendah untuk melindungi properti Anda tetapi juga untuk menarik penyewa yang tepat
• Akses ke kegiatan rekreasi bagi penyewa, mereka lebih tertarik ke tempat-tempat yang dekat dengan hal-hal untuk dilakukan
• Jika pembangunan di masa depan sedang berlangsung dan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk membangun, apakah nilai properti meningkat atau menurun tergantung pada perkembangannya
• Tingkat kekosongan di lingkungan itu, jika ada tingkat kekosongan yang tinggi, Anda pasti akan jatuh ke dalam kategori yang sama di beberapa titik

Kumpulan penyewa Anda akan sangat bervariasi tergantung pada area properti Anda berada. Sebaiknya berbicara dengan orang yang tinggal di area yang Anda minati. Anda dapat melakukannya di aplikasi seperti grup Facebook Nextdoor atau kota, mereka juga dapat memberi tahu Anda jika ada perubahan besar yang terjadi di lingkungan tersebut.

Penting juga untuk dicatat bahwa sewa jangka pendek akan lebih sukses di daerah turis.

Setelah Anda memahami jenis investasi yang Anda cari, inilah saatnya untuk lebih spesifik tentang rencana Anda dan alat yang diperlukan untuk mengimplementasikan rencana itu.

Pembentukan badan usaha yang sah diperlukan untuk memulai usaha sewa properti.

Jenis bisnis utama adalah:

• Kepemilikan tunggal
• Kemitraan
• Perseroan Terbatas (LLC)
• Perusahaan (C-corp dan S-corp)

Pertimbangkan, ketika memutuskan jenis bisnis yang ingin Anda buka, tanggung jawab pribadi Anda, dan struktur pajaknya.

Sebagian besar bisnis properti sewaan terdaftar sebagai LLC karena mereka tidak dapat dimintai pertanggungjawaban secara pribadi atas segala sesuatu yang mungkin salah.

Sebagai LLC, Anda dapat mengajukan pajak dengan cara apa pun yang Anda inginkan, selama Anda mendaftarkan metode yang Anda pilih untuk membayar pajak dengan IRS. Bicaralah dengan seorang akuntan untuk memutuskan metode yang tepat untuk Anda.

Keuangan pribadi dan bisnis harus dipisahkan terlepas dari jenis entitasnya. Jadi, apa pun jenis bisnis yang Anda buat, pastikan untuk membuka rekening bank terpisah untuk melacak pengeluaran dan pendapatan bisnis dengan mudah. Ini akan membuat pengajuan pajak jauh lebih mudah.

Sebagian besar investor bahkan tidak akan menyetujui pertemuan kecuali Anda telah menyiapkan rencana bisnis. Setelah Anda memiliki bisnis yang terdaftar, Anda dapat membuat rencana untuk menjalankan dan menjalankan bisnis tersebut sesegera mungkin.

Rencana bisnis tradisional harus ditulis dengan cara berikut:

1. Ringkasan eksekutif – Jelaskan secara singkat apa yang dilakukan perusahaan Anda dan mengapa Anda akan sukses. Sertakan dasar-dasar bisnis Anda; tim Anda, lokasi, keuangan, dan rencana pertumbuhan.

2. Deskripsi perusahaan – Lebih detail mengenai siapa target pasar Anda dan apa yang memberi Anda keunggulan kompetitif.

3. Analisis pasar – Dapatkan pemahaman yang baik tentang pasar real estat dan sewa. Tunjukkan kepada Anda apa yang dikenakan orang lain untuk sewa, kota mana yang sedang booming, dan bagaimana mereka mendapatkan penyewa.

4. Organisasi dan manajemen – Jika Anda memiliki tim, ini adalah tempat untuk menjelaskan siapa yang melakukan apa dan mengapa mereka memenuhi syarat untuk melakukannya. Ini juga tempat Anda berbicara tentang struktur hukum bisnis.

5. Layanan atau lini produk – Jelaskan jenis persewaan yang Anda tawarkan dan sertakan beberapa lokasi spesifik yang Anda cari. Jelaskan mengapa ini adalah peluang utama.

6. Pemasaran dan penjualan – Sertakan strategi pemasaran Anda. Bagaimana Anda akan mengiklankan properti yang tersedia? Bagaimana Anda akan mendapatkan penyewa, dan bagaimana proses untuk benar-benar menandatangani kontrak dengan penyewa?

7. Permintaan pendanaan – Jika Anda meminta uang dari seorang investor, Anda perlu menguraikan berapa banyak yang Anda butuhkan dan dengan tepat bagaimana uang itu akan dibelanjakan. Tentukan persyaratan yang Anda cari jika Anda ingin mengambil utang (pinjaman bank) atau memberikan ekuitas (investor swasta).

8. Proyeksi keuangan – Jelaskan bagaimana Anda berencana untuk menghasilkan kembali uang, pengeluaran yang diproyeksikan, dan pendapatan Anda. Sertakan prospek 5 tahun dan 10 tahun.

9. Lampiran dengan dokumen pendukung – Pastikan untuk menyertakan semua penelitian dan dokumentasi yang mendukung klaim yang Anda buat di bagian sebelumnya.

Anda dapat melihat pendekatan yang lebih rinci untuk merumuskan rencana bisnis dengan melihat template kami di sini.

Membeli properti bukanlah investasi yang murah. Harga jual rata-rata rumah keluarga tunggal adalah $346.900 pada tahun 2021. Harga rata-rata sebuah kompleks apartemen adalah $11 juta. Jadi seperti yang Anda lihat, ada kisaran besar dalam biaya untuk memulai bisnis properti sewaan.

Umumnya, dengan biaya tersebut, diperlukan pembiayaan. Setelah Anda mengetahui jenis entitas yang ingin Anda buka, Anda dapat melihat berbagai opsi pembiayaan yang tersedia.

Ada dua cara utama untuk membiayai properti; investor swasta atau pinjaman bank.

Investor Swasta

Investor swasta umumnya menginginkan bagian dari ekuitas properti, artinya bukan hanya pinjaman yang Anda bayar kembali, tetapi Anda akan membagi keuntungan dengan mereka selamanya. Ini membatasi potensi keuntungan Anda, tetapi investor akan diinvestasikan dalam kesuksesan bisnis Anda, yang berarti mereka akan membantu Anda sukses dengan cara apa pun yang mereka bisa.

Keuntungan bagi investor swasta adalah Anda tidak memerlukan riwayat kredit yang terbukti. Mereka lebih peduli dengan apa yang dapat Anda lakukan di masa depan versus apa yang telah Anda lakukan di masa lalu.

Mencari investor memang tidak mudah. Anda dapat mencoba menggunakan koneksi melalui teman dan keluarga atau bahkan media sosial, tetapi tidak ada jaminan Anda akan menemukan investor yang tertarik.

Pinjaman bank

Lembaga standar, khususnya bank komersial, ingin memastikan Anda dapat melakukan pembayaran pinjaman bulanan Anda, yang berarti akan memakan waktu lama untuk memproses dokumen dan memeriksa keuangan pribadi Anda. Bank juga mungkin memerlukan agunan jika bisnis Anda gagal, dalam kasus hipotek, agunan sering kali merupakan properti itu sendiri.

Mengamankan dana dari bank bisa menjadi proses yang panjang, tetapi tingkat bunga dijamin. Setelah Anda disetujui untuk pinjaman, Anda akan tahu persis berapa banyak Anda harus membayar kembali dan pada tanggal berapa.

Ada juga manfaat pajak untuk jenis pinjaman tertentu. Anda dapat meneliti jenis pinjaman dan insentif pajak yang tersedia di wilayah Anda.

Memahami keuangan Anda akan sangat memengaruhi properti yang dapat Anda beli. Anda harus mengetahui jumlah yang dapat Anda amankan sebelum melihat properti tertentu untuk menentukan apa yang mampu Anda beli.

Setelah Anda mengetahui anggaran dan area yang ingin Anda beli, Anda dapat mulai melihat properti potensial.

Mencari properti yang sempurna bisa menjadi tugas yang menakutkan. Jika Anda memutuskan untuk mencari properti sendiri, Anda dapat memeriksa situs web real estat seperti Realtor. Namun, agen real estat biasanya memiliki lebih banyak akses ke properti yang tidak terdaftar secara online.

Agen real estat juga dapat membantu Anda bernegosiasi untuk properti yang terdaftar lebih tinggi dari anggaran Anda. Setelah tawaran diterima, agen akan memandu Anda melalui pemeriksaan rumah.

Sebelum Anda melakukan lompatan dan membeli properti, pastikan investasi tersebut masuk akal secara finansial.

Perkiraan keuntungan cukup mudah dihitung setelah Anda memiliki semua informasi yang relevan. Keuntungan dihitung dengan mengurangkan total biaya dari total pendapatan.

Total biaya adalah semua biaya yang Anda keluarkan untuk menjalankan bisnis ini.

Biaya ini terdiri dari:

• Harga pembelian properti (uang muka, hipotek bulanan, dan tingkat bunga pinjaman)
• Pajak properti
• Asuransi pemilik
• Biaya operasional (biaya perawatan dan pembersihan)
• Pajak bisnis (pajak penghasilan atau perusahaan)

Total pendapatan adalah berapa banyak uang yang masuk ke bisnis. Ini akan menjadi jumlah sewa yang dapat Anda kumpulkan.

Cari tahu harga sewa properti yang sebanding di lingkungan sekitar. Pahami berapa banyak Anda akan membayar pajak properti dan bisnis yang terkait serta asuransi pemilik. Setelah Anda memiliki semua perkiraan ini, Anda dapat menghitung proyeksi keuntungan dan melihat apakah ini merupakan investasi yang baik untuk Anda.

Putuskan berapa banyak uang yang perlu Anda hasilkan untuk menentukan apakah layak memulai bisnis properti sewaan. Properti keluarga tunggal melihat pengembalian tahunan rata-rata 1% -4% dari harga pembelian sedangkan properti komersial melihat pengembalian tahunan rata-rata 6%-12%.

Selain pendapatan yang akan Anda terima dari pembayaran sewa, Anda juga akan mendapatkan nilai dari real estat itu sendiri. Selama 10 tahun terakhir, harga perumahan telah meningkat sebesar 48,55%, dan dalam perekonomian ini kemungkinan akan mengalami peningkatan yang sama selama dekade berikutnya.  

Memberitahukan bahwa properti Anda sekarang tersedia untuk disewa sangat penting.

Bagaimana orang tahu bahwa properti Anda tersedia?

• Memposting di situs web persewaan dengan jumlah lalu lintas yang signifikan (untuk persewaan jangka pendek, posting di situs seperti VRBO dan Airbnb)
• Cantumkan properti Anda di media sosial (misalnya bagian rental Facebook Marketplace)
• Dari mulut ke mulut melalui agen penjual dan teman
• Tanda "Disewakan" di properti

Setelah orang tahu tentang properti Anda, aplikasi persewaan akan mulai bergulir.

Sekarang penyewa potensial telah melamar, Anda perlu menyaring mereka untuk memastikan mereka cocok.

Orang yang cocok adalah seseorang yang, minimal, memiliki:

• Riwayat penggusuran yang jelas
• Penghasilan yang masuk akal untuk membayar sewa
• Sejarah kredit yang bagus

Penyewa yang hebat adalah seseorang yang memiliki hal di atas, dan;

• Memiliki sumber terpercaya yang menjaminnya
• Merawat properti
• Tetap dalam jangka panjang
• Hidup di bawah kemampuan mereka dan tidak pernah terlambat dengan pembayaran mereka
• Tidak memiliki hewan peliharaan, atau bersedia menanggung biaya kerusakan hewan peliharaan

Airbnb dan situs web persewaan jangka pendek serupa mengharuskan pengguna untuk menyerahkan dokumen identifikasi sebelum memesan, jadi ini bukan sesuatu yang harus Anda lakukan.

Untuk semua persewaan jangka panjang, Anda harus menyaringnya sendiri atau mencari perusahaan yang dapat melakukannya untuk Anda.

Sekarang setelah Anda menemukan penyewa untuk menyewa properti Anda, Anda harus mengumpulkan uang sewa dari mereka.

Dengan sewa jangka pendek, pembayaran dilakukan sebelum menginap. Namun, jika Anda menyewa untuk jangka panjang, Anda harus mengumpulkan uang sewa setiap bulan.

Pembayaran online sejauh ini merupakan jenis metode pembayaran yang paling banyak digunakan. Penyewa dapat mengatur pembayaran sewa otomatis, dan dengan 49% penyewa berusia di bawah 30 tahun, ini adalah cara termudah bagi mereka untuk membayar.

Dengan properti komersial, kontrak yang ditandatangani menentukan siapa yang bertanggung jawab atas perbaikan. Namun, umumnya, penyewa bertanggung jawab untuk pemeliharaan.

Properti residensial memiliki peraturan pemerintah yang sangat ketat yang memastikan bahwa properti tersebut layak huni.

Situasi tempat tinggal yang layak huni meliputi:

• Tidak ada kebocoran
• Bekerja pipa, gas, dan listrik
• Bangunan sanitasi dan pekarangan dengan tempat sampah yang memadai
• Lantai, tangga, dan pagar dalam kondisi baik

Meskipun demikian, penyewa residensial jangka panjang kemungkinan hanya akan menghubungi Anda jika terjadi sesuatu yang memengaruhi kualitas hidup mereka. Misalnya, jika AC rusak di rumah, Anda, pemilik rumah, akan bertanggung jawab untuk memperbaikinya, kecuali tentu saja, mereka melakukan sesuatu yang menyebabkannya rusak.

Penyewa jangka pendek jauh lebih banyak pekerjaan. Properti harus mengikuti peraturan pemerintah (yang berbeda-beda di setiap kota) dan selain itu, properti akan mewajibkan pembersihan di antara setiap masa inap. Fasilitas tertentu juga diharapkan dari penyewa jangka pendek yang perlu diisi ulang.

Fasilitas yang diharapkan penyewa jangka pendek:

• Sampo dan kondisioner
• Membersihkan piring dan peralatan makan
• Handuk dan linen segar
• Makanan pokok seperti garam dan merica
• Alat bersih-bersih
• Kertas toilet dan handuk kertas

Jika Anda memeriksa properti setelah setiap kali menginap, Anda dapat melihat apakah ada yang rusak yang perlu diperbaiki atau jika Anda kehabisan fasilitas.

Namun, jika Anda ingin melakukan pendekatan yang lebih praktis, Anda dapat menyewa layanan kebersihan yang dapat dipercaya untuk bertindak sebagai manajer properti atau perusahaan manajemen properti.

Manajer properti, rata-rata, membebankan 10% dari sewa bulanan yang dikumpulkan. Ini adalah harga yang besar dan kuat untuk membayar dalam beberapa kasus tapi layak bagi mereka yang ingin sedikit atau tidak ada keterlibatan dalam operasi sehari-hari.

Bawa Bisnis Properti Sewa Anda Ke Tingkat Selanjutnya Dengan Menjadi Digital

Menjadwalkan semua petugas kebersihan dan pemeliharaan dapat menjadi hal yang menakutkan, terutama jika Anda memiliki banyak properti. Pantau jam kerja mereka dengan mudah dan tetapkan tugas menggunakan solusi digital dengan pembaruan waktu nyata.

Dengan solusi manajemen bisnis properti sewa all-in-one seperti Connecteam, Anda dapat:

• Jadwalkan karyawan dengan mudah ke properti tertentu
• Karyawan dapat masuk dan keluar dengan geotracking
• Karyawan dapat menggunakan daftar periksa untuk melakukan tugas sehari-hari
• Setiap tindakan akan dilaporkan kembali kepada Anda secara real-time

Klik di sini untuk mempelajari lebih lanjut tentang bagaimana Connecteam dapat membantu Anda mengelola bisnis Anda.

Intinya Memulai Bisnis Sewa Properti

Sekarang setelah Anda melakukan semua riset dan mengetahui apa yang diperlukan untuk memulai bisnis properti sewaan dengan sukses, Anda bisa mulai! Ini mungkin tampak seperti banyak, tetapi setelah dipecah selangkah demi selangkah, Anda bisa melakukannya!

Kami menjabarkan cara memulai bisnis properti sewaan untuk Anda dalam 10 langkah mudah:

1. Tentukan ceruk pasar Anda
2. Temukan lokasi ideal Anda
3. Pahami legalitas membuka usaha
4. Pembiayaan yang aman
5. Dapatkan ide realistis tentang potensi keuntungan
6. Temukan properti yang tepat untuk Anda
7. Temukan penyewa potensial
8. Penyewa layar
9. Kumpulkan sewa
10. Investasikan kembali ke dalam pemeliharaan properti Anda

Jika Anda membutuhkan bantuan untuk mengoperasikan bisnis Anda, lihat aplikasi lengkap Connecteam untuk mengelola bisnis kecil.