Come avviare un'attività in affitto in 11 passaggi

“Il novanta per cento di tutti i milionari lo diventa attraverso il possesso di immobili. Sono stati fatti più soldi nel settore immobiliare che in tutti gli investimenti industriali messi insieme. Il giovane saggio o salariato di oggi investe i suoi soldi nel settore immobiliare. "

Andrew Carnegie, industriale miliardario

Al giorno d'oggi ciò che Andrew Carnegie è ancora valido. I ricchi diventavano così il più delle volte possedendo proprietà immobiliari. La terra è limitata, quindi possederne una parte aumenterà solo di valore nel tempo.

Non tutti possono permettersi di acquistare una proprietà, ed è per questo che così tante persone affittano. Soprattutto ora che i prezzi delle case sono saliti alle stelle, molte persone stanno cercando di affittare piuttosto che acquistare, aumentando il valore di un'attività di proprietà in affitto.

I vantaggi di avviare un'attività di locazione immobiliare

Ci sono molte ragioni per cui avviare un'attività in affitto è una mossa saggia.

• I prezzi degli affitti sono aumentati di quasi il 50% dal 2008.
• L'affitto medio per una casa con 2 camere da letto negli Stati Uniti costa $ 1.100 al mese.
• La domanda di affitto è più alta che mai: i tassi di sfitto residenziale sono scesi al 25% nel 2019.
• Nel settore immobiliare commerciale, il più grande mercato emergente è il settore industriale in crescita del 13,4% dal 2020.
• La domanda di immobili industriali è aumentata, portando il tasso di sfitto al minimo storico del 4,3%.

Come avviare un'attività di proprietà in affitto

Sia che tu stia cercando di investire nel mercato residenziale o commerciale, la nostra guida in 10 passaggi ti condurrà nella giusta direzione e contribuirà a rendere la tua attività di affitto un brillante successo.

Per prima cosa quando si avvia qualsiasi attività imprenditoriale: la ricerca . Tra un anno non vorrai più voltarti indietro e renderti conto di aver acquistato un pessimo immobile o di aver completamente sovraccaricato le tue capacità finanziarie. Una ricerca approfondita ti aiuterà a evitare molti errori da principiante che fanno gli imprenditori di proprietà in affitto per la prima volta e ti preparerà per il successo.

Abbiamo spiegato come avviare un'attività in affitto per te in 10 semplici passaggi:

1. Decidi la tua nicchia di mercato
2. Trova la tua posizione ideale
3. Comprendere la legalità dell'apertura di un'impresa
4. Finanziamento sicuro
5. Fatti un'idea realistica dei potenziali profitti
6. Trova l'immobile che fa per te
7. Trova potenziali affittuari
8. Inquilini dello schermo
9. Riscuoti l'affitto
10. Reinvesti nella manutenzione della tua proprietà

Per decidere la nicchia che fa per te, poniti alcune domande:

1. Quale voglio che sia il mio livello di coinvolgimento nelle operazioni quotidiane?
2. Per gestire questa attività, quanto sono disposto a fare il pendolare ogni giorno?
3. Quanti soldi devo guadagnare mensilmente perché questo sia un investimento utile?
4. Con quale frequenza voglio occuparmi di trovare nuovi inquilini?
5. Pagherò completamente la proprietà o ho bisogno di un mutuo?

I due fattori più influenti da considerare quando si sceglie il mercato giusto per te:

• Il tipo di proprietà
• Livello di coinvolgimento

Commerciale vs Residenziale

Le proprietà commerciali includono grandi complessi di appartamenti, uffici commerciali, proprietà industriali e punti vendita, solo per citarne alcuni.

Le proprietà residenziali sono case unifamiliari, condomini, appartamenti e villette a schiera. Le case unifamiliari sono gli affitti residenziali più comuni.

Livello di coinvolgimento

Il modo in cui vuoi essere coinvolto nelle operazioni quotidiane determinerà alla fine il tipo di proprietà in cui dovresti investire.

Trovare la giusta proprietà commerciale richiede molte ricerche e probabilmente l'utilizzo di un professionista, ma una volta trovata la proprietà, il proprietario quotidiano non è molto coinvolto nelle operazioni di costruzione.

Dividiamo le proprietà residenziali in a lungo termine (affitti annuali) e a breve termine (affitti per le vacanze).

Gli affitti a lungo termine richiedono molto tempo per trovare l'inquilino giusto e possono avere margini di profitto inferiori rispetto agli affitti a breve termine, ma una volta trovato un inquilino, il lavoro è abbastanza passivo.

Gli affitti a breve termine hanno il potenziale per raddoppiare la tariffa di un affitto a lungo termine, ma richiedono in media 10 ore settimanali di lavoro. Ci sono alti costi di manutenzione e il reddito non è garantito.

La posizione è uno dei principali motivi per cui le aziende hanno successo o falliscono. Se apri un hotel dove non ci sono turisti, fallirai sicuramente, proprio come se aprissi un burger restaurant tra un McDonald's e un Burger King, probabilmente non sarai nemmeno in affari per molto tempo.

A seconda del tipo di proprietà che hai deciso è giusto per te, dovrai considerare tutti i fattori associati all'area specifica in cui stai esaminando.

Per gli immobili commerciali, alcuni fattori da considerare sono:

• La facilità di accesso alla struttura consente ai dipendenti e ai clienti di arrivare facilmente
• Abbondanza di parcheggi a disposizione dei dipendenti e dei clienti
• Assicurati delle leggi sulla zonizzazione della zona per assicurarti di poter fare ciò che vuoi con la proprietà
• Controlla le tendenze del mercato nell'area per determinare se sarà ancora un luogo ideale tra 10 anni

Se stai cercando immobili residenziali, considera quanto segue:

• Il mercato del lavoro per assicurarsi che ci saranno continuamente persone che si spostano nell'area
• Valutazioni dei distretti scolastici sono fondamentali se speri di attirare famiglie
• Assicurati che il tasso di criminalità sia basso per proteggere la tua proprietà ma anche per attirare gli inquilini giusti
• Accesso alle attività ricreative per gli inquilini, sono più attratti da luoghi dove ci sono cose da fare nelle vicinanze
• Se sono in corso sviluppi futuri e quanto tempo ci vorrà per costruire, aumentando il valore della proprietà o diminuendo a seconda dello sviluppo
• Tasso di sfitto nel quartiere, se c'è un alto tasso di sfitto, sei sicuro di rientrare nella stessa categoria ad un certo punto

Il tuo pool di inquilini varierà notevolmente a seconda dell'area in cui si trova la tua proprietà. È una buona idea parlare con le persone che vivono nella zona che ti interessa. Puoi farlo su app come Nextdoor o sui gruppi Facebook della città, possono anche dirti se stanno avvenendo cambiamenti importanti nel quartiere.

È anche importante notare che un noleggio a breve termine avrà un successo migliore in una zona turistica.

Una volta compreso il tipo di investimento che stai cercando, è il momento di ottenere informazioni specifiche sul tuo piano e sugli strumenti necessari per implementarlo.

Per avviare un'attività in affitto è necessaria la formazione di un'entità legale .

Le principali tipologie di attività sono:

• Ditta individuale
• Collaborazione
• Società a responsabilità limitata (LLC)
• Corporation (C-corp e S-corp)

Considera, quando decidi il tipo di attività che desideri aprire, la tua responsabilità personale e la struttura fiscale.

La maggior parte delle aziende di proprietà in affitto sono registrate come LLC perché non possono essere ritenute personalmente responsabili per qualcosa che potrebbe andare storto.

In qualità di LLC, puoi presentare le tasse in qualsiasi modo desideri, purché registri il metodo che scegli per pagare le tasse con l'IRS. Parla con un commercialista per decidere il metodo giusto per te.

Le finanze personali e aziendali dovrebbero essere mantenute separate indipendentemente dal tipo di entità. Quindi, qualunque sia il tipo di attività che crei, assicurati di aprire un conto bancario separato per monitorare facilmente le spese e le entrate aziendali. Ciò renderà molto più facile la dichiarazione delle tasse.

La maggior parte degli investitori non accetterà nemmeno un incontro a meno che tu non abbia impostato un piano aziendale. Una volta che hai registrato l'attività, puoi creare un piano per far funzionare quell'attività il prima possibile.

Un business plan tradizionale dovrebbe essere scritto nel modo seguente:

1. Riepilogo esecutivo : spiega brevemente cosa fa la tua azienda e perché avrai successo. Includi le basi della tua attività; il tuo team, posizione, dati finanziari e piano di crescita.

2. Descrizione dell'azienda : approfondisci chi è il tuo mercato di riferimento e cosa ti dà il vantaggio competitivo.

3. Analisi di mercato – Ottieni una buona conoscenza del mercato immobiliare e degli affitti. Dimostra di sapere cosa fanno pagare gli altri per l'affitto, quali città sono in piena espansione e come ottengono i loro affittuari.

4. Organizzazione e gestione – Se hai una squadra, qui è dove spiegare chi fa cosa e perché è qualificato per farlo. Questo è anche il punto in cui parli della struttura legale dell'azienda.

5. Servizio o linea di prodotti : descrivi il tipo di noleggio che offri e includi alcune località specifiche in cui stai esaminando. Spiega perché queste sono ottime opportunità.

6. Marketing e vendite : includi la tua strategia di marketing. Come pubblicizzerai le tue proprietà disponibili? Come otterrai inquilini e qual è il processo per firmare effettivamente un contratto con un inquilino?

7. Richiesta di finanziamento : se stai chiedendo denaro a un investitore, dovrai definire quanto ti serve e come verrà speso esattamente. Specifica i termini che stai cercando se vuoi contrarre debiti (prestito bancario) o cedere capitale (investitori privati).

8. Proiezioni finanziarie : spiega come intendi recuperare i soldi, le spese previste e le entrate. Includere una prospettiva a 5 e 10 anni.

9. Appendice con documenti giustificativi – Assicurati di includere tutte le ricerche e la documentazione a sostegno di eventuali affermazioni fatte nelle sezioni precedenti.

Puoi vedere un approccio più dettagliato alla formulazione di un business plan controllando il nostro modello qui.

L'acquisto di un immobile non è un investimento economico. Il prezzo medio di vendita di una casa unifamiliare era di $ 346.900 nel 2021. Il prezzo medio di un complesso di appartamenti era di $ 11 milioni. Quindi, come puoi vedere, c'è una vasta gamma di costi per avviare un'attività in affitto.

Generalmente, con questi costi, è necessario un finanziamento. Una volta che conosci il tipo di entità che desideri aprire, puoi esaminare le diverse opzioni di finanziamento disponibili.

Ci sono due modi principali per finanziare una proprietà; investitori privati ​​o un prestito bancario.

Investitori privati

Gli investitori privati ​​generalmente vogliono una quota del patrimonio immobiliare, il che significa che non è solo un prestito che ripaga, ma dividerai i profitti con loro per sempre. Ciò limita il tuo potenziale di profitto, ma l'investitore sarà investito nel successo della tua attività, il che significa che ti aiuterà ad avere successo in ogni modo possibile.

Il vantaggio per gli investitori privati ​​è che non è necessaria una comprovata storia creditizia. Sono più interessati a ciò che puoi fare in futuro rispetto a ciò che hai fatto in passato.

Trovare un investitore non è facile. Puoi provare a utilizzare le connessioni tramite amici e familiari o persino i social media, ma non vi è alcuna garanzia che troverai un investitore interessato.

Prestito bancario

Le istituzioni standardizzate, in particolare le banche commerciali, vorranno assicurarsi che tu sia in grado di effettuare i pagamenti mensili del prestito, il che significa che può richiedere molto tempo per elaborare le pratiche burocratiche e controllare le tue finanze personali. Le banche potrebbero anche richiedere garanzie nel caso in cui la tua attività fallisca, nel caso di un mutuo, la garanzia è spesso la proprietà stessa.

Assicurare fondi da una banca può essere un processo lungo, ma i tassi di interesse sono garantiti. Una volta approvato per un prestito, saprai esattamente quanto devi restituire ed entro quale data.

Ci sono anche vantaggi fiscali per alcuni tipi di prestiti. Puoi ricercare i tipi di prestiti e incentivi fiscali disponibili nella tua zona.

Comprendere le tue finanze avrà un grande impatto sulle proprietà che puoi acquistare. Dovresti essere consapevole dell'importo che puoi garantire prima di esaminare proprietà specifiche per determinare cosa puoi permetterti.

Una volta che conosci il tuo budget e l'area in cui desideri acquistare, puoi iniziare a guardare le potenziali proprietà.

La ricerca della proprietà perfetta può essere un compito arduo. Se decidi di cercare tu stesso una proprietà, puoi controllare siti Web immobiliari come Realtor. Tuttavia, gli agenti immobiliari di solito hanno più accesso alle proprietà che non sono elencate online.

Gli agenti immobiliari possono anche aiutarti a negoziare per proprietà elencate più alte del tuo budget. Una volta che un'offerta è stata accettata, l'agente ti guiderà attraverso l'ispezione a casa.

Prima di fare il salto e acquistare la proprietà, assicurati che l'investimento abbia un senso finanziario.

I profitti stimati sono abbastanza facili da calcolare una volta che hai tutte le informazioni rilevanti. I profitti sono calcolati sottraendo le spese totali dalle entrate totali.

Le spese totali sono tutto ciò che ti costerà per gestire questa attività.

Queste spese sono costituite da:

• Il prezzo di acquisto della proprietà (l'anticipo, il mutuo mensile e il tasso di interesse sul prestito)
• Tasse di proprietà
• Assicurazione del padrone di casa
• Spese di gestione (manutenzione e pulizia)
• Imposte sulle imprese (imposta sul reddito o sulle società)

Il ricavo totale è la quantità di denaro che entra nel business. Questo sarebbe l'importo dell'affitto che puoi riscuotere.

Scopri i prezzi di affitto di immobili comparabili nel quartiere. Comprendi quanto pagherai in tasse sulla proprietà e sulle imprese, nonché nell'assicurazione del proprietario. Una volta che hai tutte queste stime, puoi calcolare i profitti previsti e vedere se questo è un buon investimento per te.

Decidi quanti soldi devi guadagnare per determinare se vale la pena avviare un'attività in affitto. Le proprietà unifamiliari registrano un rendimento medio annuo dell'1%-4% del prezzo di acquisto, mentre le proprietà commerciali vedono un rendimento medio annuo del 6%-12%.

Oltre alle entrate che riceverai dai canoni di locazione, guadagnerai anche sul valore dell'immobile stesso. Negli ultimi 10 anni, i prezzi delle case sono aumentati del 48,55% e in questa economia è probabile che si registrerà lo stesso aumento nel prossimo decennio.  

È fondamentale far sapere che la tua proprietà è ora disponibile per l'affitto.

Come faranno le persone a sapere che la tua proprietà è disponibile?

• Pubblicazione su un sito web di noleggio con una notevole quantità di traffico (per noleggi a breve termine, posta su siti come VRBO e Airbnb)
• Elenca la tua proprietà sui social media (ad esempio la sezione noleggio del Marketplace di Facebook)
• Passaparola tramite agenti immobiliari e amici
• Segnaletica “In affitto” sulla proprietà

Una volta che le persone verranno a conoscenza della tua proprietà, le domande di affitto inizieranno ad arrivare.

Ora che i potenziali inquilini hanno presentato domanda, dovrai esaminarli per assicurarti che siano adatti.

Una buona misura è qualcuno che, come minimo, ha:

• Una chiara storia di sfratto
• Un reddito ragionevole per permettersi l'affitto
• Una buona storia creditizia

Un grande inquilino è qualcuno che ha quanto sopra, e;

• Ha fonti affidabili che li garantiscono
• Si prende cura della proprietà
• Soggiorni a lungo termine
• Vive al di sotto dei propri mezzi e non è mai in ritardo con i pagamenti
• Non ha animali domestici o è disposto a coprire i costi di eventuali danni agli animali domestici

Airbnb e simili siti Web di noleggio a breve termine richiedono agli utenti di presentare documenti di identità prima della prenotazione, quindi non è qualcosa che dovrai fare.

Per tutti i noleggi a lungo termine, dovrai controllarli tu stesso o trovare un'azienda che possa farlo per te.

Ora che hai trovato un inquilino per affittare la tua proprietà, dovrai riscuotere l'affitto da lui.

Con affitti brevi, il pagamento viene effettuato prima del soggiorno. Tuttavia, se noleggi a lungo termine, dovrai riscuotere l'affitto mensilmente.

I pagamenti online sono di gran lunga il metodo di pagamento più utilizzato. Gli inquilini possono impostare pagamenti automatici dell'affitto e, dato che il 49% degli affittuari ha meno di 30 anni, questo è il modo più semplice per pagare.

Con gli immobili commerciali, il contratto firmato determina chi è responsabile delle riparazioni. Tuttavia, generalmente, gli inquilini sono responsabili della manutenzione.

Le proprietà residenziali hanno regolamenti governativi molto severi che garantiscono che la proprietà sia vivibile.

Una situazione abitativa abitabile comprende:

• Nessuna perdita
• Impianti idraulici, gas ed elettricità funzionanti
• Edificio sanitario e terreno con adeguati contenitori per i rifiuti
• Pavimenti, scale e ringhiere sono in buono stato

Detto questo, gli inquilini residenziali a lungo termine probabilmente ti contatteranno solo se succede qualcosa che influisce sulla loro qualità di vita. Ad esempio, se il condizionatore d'aria si rompe in casa, tu, il padrone di casa, sarai responsabile della riparazione, a meno che, ovviamente, non abbiano fatto qualcosa per causarne la rottura.

Gli inquilini a breve termine sono molto più lavoro. Le proprietà devono seguire le normative governative (che variano a seconda della città) e inoltre, la proprietà richiederà la pulizia tra ogni soggiorno. Alcuni servizi sono previsti anche dagli inquilini a breve termine che devono essere reintegrati.

Servizi che gli inquilini a breve termine si aspettano:

• Shampoo e balsamo
• Piatti e posate puliti
• Asciugamani e lenzuola freschi
• Alimenti di base come sale e pepe
• Prodotti per la pulizia
• Carta igienica e asciugamani di carta

Se stai ispezionando la proprietà dopo ogni soggiorno, puoi vedere se c'è qualcosa di rotto che deve essere riparato o se stai esaurendo i servizi.

Tuttavia, se desideri avere un approccio più pratico, puoi assumere un servizio di pulizia affidabile che agisca come gestore di proprietà o società di gestione della proprietà.

I gestori di proprietà, in media, addebitano il 10% dell'affitto mensile raccolto. Questo è un prezzo pesante da pagare in alcuni casi, ma ne vale la pena per coloro che vogliono un coinvolgimento minimo o nullo nelle operazioni quotidiane.

Porta la tua attività di proprietà in affitto al livello successivo passando al digitale

Programmare tutti gli addetti alle pulizie e il personale addetto alla manutenzione può essere scoraggiante, soprattutto quando si hanno più proprietà. Monitora facilmente le loro ore e assegna le attività utilizzando una soluzione digitale con aggiornamenti in tempo reale.

Con una soluzione all-in-one di gestione aziendale di proprietà in affitto come Connecteam, puoi:

• Pianifica facilmente i dipendenti in proprietà specifiche
• I dipendenti possono entrare e uscire con il geotracking
• I dipendenti possono utilizzare le liste di controllo per svolgere le attività quotidiane
• Ogni azione ti verrà segnalata in tempo reale

Clicca qui per saperne di più su come Connecteam può aiutarti a gestire la tua attività.

La linea di fondo sull'avvio di un'attività di proprietà in affitto

Ora che hai fatto tutte le tue ricerche e sai cosa serve per avviare con successo un'attività di locazione immobiliare, puoi iniziare! Potrebbe sembrare molto, ma una volta scomposto passo dopo passo, puoi farlo!

Abbiamo spiegato come avviare un'attività in affitto per te in 10 semplici passaggi:

1. Decidi la tua nicchia di mercato
2. Trova la tua posizione ideale
3. Comprendere la legalità dell'apertura di un'impresa
4. Finanziamento sicuro
5. Fatti un'idea realistica dei potenziali profitti
6. Trova l'immobile che fa per te
7. Trova potenziali affittuari
8. Inquilini dello schermo
9. Riscuoti l'affitto
10. Reinvesti nella manutenzione della tua proprietà

Se desideri assistenza nella gestione della tua attività, dai un'occhiata all'app all-in-one di Connecteam per la gestione delle piccole imprese.