11のステップで賃貸物件ビジネスを始める方法

「すべての億万長者の 90% は、不動産を所有することで億万長者になります。 すべての産業投資を合わせたよりも多くのお金が不動産で作られています。 今日の賢明な若者やサラリーマンは、自分のお金を不動産に投資しています。 」

アンドリュー・カーネギー、億万長者の実業家

この時代になっても、アンドリュー・カーネギーの言葉は依然として真実です。 金持ちは、不動産を所有することによって、そのようになることがよくありました。 土地には限りがあるため、土地を所有していると、時間の経過とともに価値が高まります。

誰もが不動産を購入できるわけではないため、多くの人が賃貸に出ています。 特に住宅価格が高騰した現在、多くの人が購入よりも賃貸を検討しており、賃貸不動産ビジネスの価値が高まっています。

賃貸物件事業を始めるメリット

賃貸物件ビジネスを始めるのが賢明な理由はたくさんあります。

• 賃貸価格は 2008 年以来 50% 近く上昇しています。
• 米国の 2 ベッドルームの家の平均賃貸料は、月額 1,100 ドルです。
• 賃貸需要はかつてないほど高まっており、2019 年の住宅空室率は 25% まで低下しています。
• 商業用不動産で最大の新興市場は、2020 年から 13.4% 成長している産業部門です。
• 工業用不動産の需要が増加し、空室率は史上最低の4.3%に達しました。

賃貸物件ビジネスの始め方

住宅市場または商業市場への投資を検討している場合でも、当社の 10 ステップ ガイドは正しい方向に導き、賃貸不動産ビジネスを輝かしい成功に導くのに役立ちます。

起業家としての取り組みを開始する際に最初に行うことは、研究です。 今から 1 年後に振り返って、不動産の不発弾を購入したり、財務能力を完全に使いすぎたことに気づきたくありません。 徹底的な調査は、初めての賃貸物件の起業家が犯す多くの初心者の間違いを回避し、成功への準備を整えるのに役立ちます.

10の簡単なステップで賃貸物件ビジネスを開始する方法を説明しました。

1. ニッチ市場を決める
2. 理想的な場所を見つける
3. 開業の合法性を理解する
4. 安全な資金調達
5. 潜在的な利益の現実的なアイデアを得る
6. あなたにぴったりの物件が見つかります
7. 潜在的な賃借人を見つける
8. 画面のテナント
9. 家賃を徴収する
10. あなたの財産の維持に再投資する

自分に合ったニッチを決定するために、いくつかの質問を自問してください。

1. 日常業務にどの程度関与してもらいたいですか?
2. このビジネスを運営するために、毎日どれくらいの距離を通勤しますか?
3. これが価値のある投資であるためには、毎月いくらのお金を稼ぐ必要がありますか?
4. どのくらいの頻度で新しいテナントを見つける必要がありますか?
5. 不動産を全額返済する必要がありますか、それとも住宅ローンが必要ですか?

適切な市場を選択する際に考慮すべき最も影響力のある 2 つの要因:

• 物件の種類
• 関与のレベル

商業用 vs. 住宅用

商業用不動産には、いくつか例を挙げると、大規模な集合住宅、商業オフィス、工業用不動産、および小売店が含まれます。

居住用不動産は、一戸建て住宅、コンドミニアム、アパート、およびタウンハウスです。 一戸建て住宅は、最も一般的な賃貸住宅です。

関与のレベル

日常業務にどの程度関与したいかによって、最終的にどのタイプの不動産に投資すべきかが決まります。

適切な商業用不動産を見つけるには、多くの調査とおそらく専門家の使用が必要ですが、不動産を見つけたら、日常の所有者は建物の運営にあまり関与しません.

居住用不動産を長期 (年間リース) と短期 (バケーション レンタル) に分けてみましょう。

長期賃貸は、適切なテナントを見つけるのに多くの時間がかかり、短期賃貸に比べて利益率が低くなる可能性がありますが、テナントが見つかったら、作業はかなり受動的です.

短期レンタルは、長期レンタルの 2 倍以上の料金が発生する可能性がありますが、平均して週 10 時間の作業が必要です。 維持費が高く、収入が保証されていない。

場所は、ビジネスの成功または失敗の最大の理由の 1 つです。 観光客がいない場所にホテルを開けば、きっと倒産するだろうし、マクドナルドとバーガーキングの間にバーガーレストランを開いたとしても、おそらくそう長くは続かないだろう。

自分に適していると判断したプロパティのタイプに応じて、検討している特定の領域に関連するすべての要因を調べる必要があります。

商業施設の場合、考慮すべき要素は次のとおりです。

• 物件へのアクセスのしやすさにより、従業員や顧客が簡単に到着できます
• 従業員と顧客が利用できる豊富な駐車場
• その地域のゾーニング法を確認して、不動産でやりたいことができるようにします
• この地域の市場動向をチェックして、10年後も理想的な場所であるかどうかを判断してください

居住用物件を検討している場合は、次の点を考慮してください。

• 地域への移住者が継続的に存在することを確認するための雇用市場
• 学区の評価 あなたが家族を引き付けることを望んでいるなら、重要です
• あなたの財産を保護するだけでなく、適切なテナントを引き付けるために、犯罪率が低いことを確認してください
• テナントのためのレクリエーション活動へのアクセス、彼らは近くにやることがある場所にもっと惹かれます
• 将来の開発が進行中かどうか、および開発に応じて資産価値が増加するか減少するかのいずれかで、建設にどれくらいの時間がかかるか
• 近隣の空室率、空室率が高ければいつか必ず同じカテゴリーに入る

テナントのプールは、物件が所在するエリアによって大きく異なります。 興味のある地域に住んでいる人々と話すことをお勧めします。Nextdoor や市の Facebook グループなどのアプリでこれを行うことができます。近隣で大きな変化が起こっているかどうかも教えてくれます。

観光地では短期レンタルの方が成功するということも重要です。

探している投資の種類を理解したら、計画とその計画を実行するために必要なツールについて具体的に説明します。

賃貸不動産事業を開始するには、法人の設立が必要です。

主な事業形態は次のとおりです。

• 個人事業主
• パートナーシップ
• 有限責任会社（LLC）
• コーポレーション（C-corpおよびS-corp）

開業したいビジネスの種類を決定するときは、個人の責任と税制を考慮してください。

ほとんどの賃貸不動産事業は、問題が発生した場合に個人的に責任を負うことができないため、LLC として登録されています。

LLCとして、IRSに税金を支払うために選択した方法を登録している限り、好きな方法で税金を申告できます. 会計士に相談して、適切な方法を決定してください。

事業体の種類に関係なく、個人の財政と事業の財政は分けておく必要があります。 したがって、どのような種類のビジネスを作成する場合でも、ビジネスの費用と収益を簡単に追跡できるように、必ず別の銀行口座を開設してください。 これにより、税金の申告がはるかに簡単になります。

ほとんどの投資家は、ビジネス プランが設定されていない限り、会議に同意することさえありません。 ビジネスを登録したら、そのビジネスをできるだけ早く立ち上げて実行するための計画を作成できます。

伝統的な事業計画は、次のように書く必要があります。

1. エグゼクティブサマリー– あなたの会社が何をしているか、なぜ成功するのかを簡単に説明してください。 あなたのビジネスの基本を含めてください。 チーム、場所、財務、成長計画。

2. 会社の説明– ターゲット市場が誰で、何が競争上の優位性をもたらすかについて、さらに詳しく説明します。

3. 市場分析– 不動産および賃貸市場をよく把握します。 他の人が家賃を請求しているもの、活況を呈している都市、および彼らがどのように賃借人を獲得しているかを示してください。

4. 組織と管理– チームを持っている場合、ここで、誰が何をし、なぜその資格があるのか​​を説明します。 これは、ビジネスの法的構造について話す場所でもあります。

5. サービスまたは製品ライン– 提供するレンタルの種類を説明し、検討している特定の場所をいくつか含めます。 これらが絶好の機会である理由を説明してください。

6. マーケティングと販売– マーケティング戦略を含めます。 利用可能な物件をどのように宣伝しますか? どのように入居者を獲得し、実際に入居者と契約するまでの流れを教えてください。

7. 資金調達の要求– 投資家から資金を要求している場合は、必要な金額と正確にどのように使われるかを概説する必要があります。 借金をしたい場合 (銀行ローン) または株式を譲渡したい場合 (個人投資家) は、探している条件を指定してください。

8. 財務予測– どのように資金を回収する予定か、予測される費用、収益を説明します。 5 年と 10 年の見通しを含めます。

9. 補足文書付きの付録– 前のセクションで行った主張を裏付けるすべての調査と文書を必ず含めてください。

こちらのテンプレートをチェックして、事業計画を策定するためのより詳細なアプローチを確認してください。

不動産の購入は安い投資ではありません。 2021 年の戸建住宅の販売価格の中央値は 346,900 ドルでした。集合住宅の平均価格は 1,100 万ドルでした。 ご覧のとおり、賃貸物件ビジネスを開始するためのコストには大きな幅があります。

一般的に、これらの費用には資金調達が必要です。 開設したい事業体の種類がわかったら、利用可能なさまざまな資金調達オプションを調べることができます。

不動産の資金調達には主に 2 つの方法があります。 個人投資家または銀行ローン。

個人投資家

個人投資家は通常、不動産の株式の一部を望んでいます。つまり、返済するのは単なるローンではなく、利益を彼らと永遠に分割することになります。 これはあなたの利益の可能性を制限しますが、投資家はあなたのビジネスの成功に投資されます。

個人投資家にとっての利点は、実績のある信用履歴が必要ないことです。 彼らは、あなたが過去に何をしてきたかよりも、あなたが将来できることに関心を持っています。

投資家を見つけるのは簡単ではありません。 友人や家族、さらにはソーシャル メディアを介したつながりを利用することもできますが、関心のある投資家が見つかる保証はありません。

銀行ローン

標準化された機関、特に商業銀行は、毎月のローンの支払いを確実に行えるようにしたいと考えています。つまり、書類の処理や個人の財務状況の確認に時間がかかる可能性があります。 銀行はまた、ビジネスが失敗した場合に担保を要求する場合があります。住宅ローンの場合、担保は多くの場合、物件そのものです。

銀行から資金を確保するのは時間のかかるプロセスですが、金利は確保されています。 融資が承認されると、返済する必要がある金額と期日が正確にわかります。

また、特定の種類のローンには税制上の優遇措置もあります。 お住まいの地域で利用できるローンの種類と税制優遇措置を調べることができます。

あなたの財政を理解することは、あなたが購入できる物件に大きく影響します。 特定の物件を見る前に、自分が確保できる金額を把握して、自分が支払える金額を判断する必要があります。

予算と購入したい地域が決まったら、物件探しを始めましょう。

完璧な物件を探すのは大変な作業です。 自分で物件を探すことにした場合は、Realtor などの不動産ウェブサイトをチェックできます。 ただし、不動産業者は通常、オンラインに掲載されていない物件にアクセスできます。

不動産業者は、予算よりも高くリストされている物件について交渉するのにも役立ちます。 オファーが受け入れられると、エージェントがホームインスペクションを案内します。

飛躍して不動産を購入する前に、投資が経済的に理にかなっていることを確認してください。

推定利益は、関連するすべての情報があれば、かなり簡単に計算できます。 利益は、総収入から総費用を差し引いて計算されます。

総費用は、このビジネスを運営するためにかかるすべての費用です。

これらの費用は次のとおりです。

• 物件の購入価格（頭金、毎月の住宅ローン、ローンの金利）
• 固定資産税
• 家主保険
• 運営費（維持費・清掃費）
• 事業税（所得税または法人税）

総収入は、ビジネスにどれだけのお金が入ってくるかです。 これが、あなたが回収できる家賃の額になります。

近隣の同等の物件の賃貸価格を調べます。 固定資産税や事業関連税、家主保険にどれだけ支払うかを理解します。 これらの見積もりをすべて取得したら、予測利益を計算し、これが適切な投資であるかどうかを確認できます。

賃貸不動産ビジネスを始める価値があるかどうかを判断するために、どのくらいのお金を稼ぐ必要があるかを決定します。 一戸建て物件の年間平均収益率は購入価格の 1% ～ 4% ですが、商業施設の年間平均収益率は 6% ～ 12% です。

家賃の支払いから得られる収入に加えて、不動産自体の価値も得られます。 過去 10 年間で、住宅価格は 48.55% 上昇しており、この経済では、今後 10 年間で同じ上昇が見られる可能性があります。  

あなたの物件が賃貸可能になったことを知らせることは非常に重要です。

あなたの物件が利用可能であることを人々はどのように知ることができますか?

• トラフィック量の多い賃貸サイトへの掲載（短期賃貸の場合、VRBOやAirbnbなどのサイトへの掲載）
• 物件をソーシャル メディアに掲載します (たとえば、Facebook マーケットプレイスのレンタル セクション)。
• 不動産業者や友人からの口コミ
• 敷地内の「賃貸中」の看板

人々があなたの物件を知ったら、賃貸の申し込みが入り始めます。

潜在的なテナントが申請したので、それらが適切であることを確認するためにスクリーニングする必要があります。

最低でも以下を備えている人が最適です。

• 明確な立ち退き履歴
• 家賃を払うのに十分な収入
• 良好な信用履歴

優れたテナントとは、上記を備えている人です。

• それらを保証する信頼できる情報源があります
• プロパティの世話をします
• 長期滞在
• 収入を下回る生活をしており、支払いが遅れることはありません
• ペットを飼っていない、またはペットの損害の費用を喜んで負担する

Airbnb や同様の短期レンタル Web サイトでは、ユーザーは予約前に身分証明書を提出する必要があるため、これは必要ありません。

すべての長期レンタルについては、自分でスクリーニングするか、それを行うことができる会社を見つける必要があります.

物件を借りるテナントが見つかったので、そのテナントから家賃を徴収する必要があります。

短期レンタルの場合、支払いは滞在前に行われます。 ただし、長期賃貸の場合は、毎月家賃を徴収する必要があります。

オンライン決済は、最も使用されている決済方法です。 テナントは家賃の自動支払いを設定できます。賃借人の 49% が 30 歳未満であるため、これが最も簡単な支払い方法です。

商業用不動産では、署名された契約により、誰が修理の責任を負うかが決まります。 ただし、一般的にはテナントが維持管理の責任を負います。

居住用不動産には、その不動産が住みやすいことを保証する非常に厳しい政府規制があります。

居住可能な生活状況には以下が含まれます。

• 漏れなし
• 働く配管、ガス、および電気
• 適切なゴミ箱を備えた衛生的な建物と敷地
• 床、階段、手すりはきれいに修復されています

そうは言っても、長期滞在の居住者は、生活の質に影響を与える何かが起こった場合にのみあなたに連絡する可能性があります. たとえば、家の中でエアコンが壊れた場合、家主が修理する責任があります。

短期のテナントははるかに多くの仕事です。 施設は政府の規制 (都市によって異なります) に従う必要があり、さらに、各滞在の間に清掃が必要です。 補充が必要な短期間のテナントからも、特定のアメニティが期待されます。

短期滞在のテナントが期待するアメニティ:

• シャンプーとコンディショナー
• きれいな食器と銀器
• 清潔なタオルとリネン
• 塩・こしょうなどの基本食材
• クリーニング用品
• トイレットペーパーとペーパータオル

滞在のたびに施設を点検している場合は、修理が必要な壊れたものがないか、アメニティが不足していないかを確認できます。

ただし、より手間のかからないアプローチを希望する場合は、信頼できる清掃サービスを雇って、不動産管理者または不動産管理会社として機能させることができます。

プロパティマネージャーは、平均して、収集された毎月の家賃の 10% を請求します。 これは、場合によっては多額の費用がかかりますが、日常業務にほとんど、またはまったく関与したくない人にとっては、それだけの価値があります。

デジタル化で賃貸物件ビジネスを次のレベルに引き上げる

特に複数の物件がある場合は、すべての清掃員とメンテナンス担当者のスケジュールを立てるのは大変です。 リアルタイムで更新されるデジタル ソリューションを使用して、作業時間を簡単に監視し、タスクを割り当てることができます。

Connectteam のようなオールインワンの賃貸物件ビジネス管理ソリューションを使用すると、次のことが可能になります。

• 従業員を特定の物件に簡単にスケジュール
• 従業員はジオトラッキングを使用して出退勤できます
• 従業員はチェックリストを使用して毎日のタスクを実行できます
• すべてのアクションはリアルタイムで報告されます

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賃貸物件ビジネスを開始する際の要点

すべての調査が完了し、賃貸不動産ビジネスを成功させるために必要なことがわかったので、始めることができます。 たくさんのように思えるかもしれませんが、一歩一歩分解すれば、できるようになります!

10の簡単なステップで賃貸物件ビジネスを開始する方法を説明しました。

1. ニッチ市場を決める
2. 理想的な場所を見つける
3. 開業の合法性を理解する
4. 安全な資金調達
5. 潜在的な利益の現実的なアイデアを得る
6. あなたにぴったりの物件が見つかります
7. 潜在的な賃借人を見つける
8. 画面のテナント
9. 家賃を徴収する
10. あなたの財産の維持に再投資する

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