11단계로 부동산 임대 사업을 시작하는 방법

“백만장자의 90%가 부동산 소유를 통해 그렇게 됩니다. 모든 산업 투자를 합친 것보다 부동산에서 더 많은 돈을 벌었습니다. 오늘날의 현명한 청년이나 월급쟁이는 부동산에 돈을 투자합니다. "

억만장자 기업가 앤드류 카네기

이 시대에도 앤드류 카네기가 여전히 유효합니다. 부자들은 부동산을 소유함으로써 그렇게 되는 경우가 더 많았습니다. 토지는 제한되어 있으므로 토지를 소유하는 것은 시간이 지남에 따라 가치가 증가할 뿐입니다.

모든 사람이 부동산을 구입할 여력이 있는 것은 아니므로 많은 사람들이 임대합니다. 특히 집값이 급등한 지금은 많은 사람들이 구매보다 임대를 찾고 있어 임대 부동산 사업의 가치가 높아지고 있습니다.

임대 부동산 사업 시작의 이점

임대 부동산 사업을 시작하는 것이 현명한 선택인 데에는 많은 이유가 있습니다.

• 임대료는 2008년 이후 거의 50% 증가했습니다.
• 미국에서 침실이 2개인 주택의 평균 임대료는 월 $1,100입니다.
• 임대료에 대한 수요는 그 어느 때보다 높습니다. 2019년에는 주거용 공실률이 25%로 감소했습니다.
• 상업용 부동산에서 가장 큰 신흥 시장은 2020년 이후 13.4% 성장한 산업 부문입니다.
• 산업용 부동산에 대한 수요가 증가하여 공실률이 사상 최저인 4.3%를 기록했습니다.

임대 부동산 사업을 시작하는 방법

주거 또는 상업 시장에 투자하고자 하는 경우 10단계 가이드가 올바른 방향으로 안내하고 임대 부동산 비즈니스를 빛나는 성공으로 이끄는 데 도움이 됩니다.

기업가적 노력을 시작할 때 가장 먼저 해야 할 일: 연구 . 지금부터 1년 안에 당신은 뒤돌아보고 당신이 부실 부동산을 샀거나 재정 능력을 완전히 과도하게 확장했다는 사실을 깨닫고 싶지 않을 것입니다. 철저한 조사는 처음 임대 부동산 기업가가 저지르고 성공을 위해 설정하는 많은 초보자 실수를 피하는 데 도움이 될 것입니다.

임대 부동산 사업을 시작하는 방법 을 간단한 10단계로 설명했습니다.

1. 틈새 시장을 결정하십시오
2. 이상적인 위치 찾기
3. 개업의 합법성을 이해하십시오.
4. 안전한 금융
5. 잠재적 이익에 대한 현실적인 아이디어 얻기
6. 나에게 맞는 부동산 찾기
7. 잠재적 임차인 찾기
8. 스크린 테넌트
9. 임대료 징수
10. 자산 유지 관리에 재투자

자신에게 적합한 틈새 시장을 결정하려면 다음과 같은 질문을 스스로에게 하십시오.

1. 일상적인 작업에서 내가 원하는 수준은 무엇입니까?
2. 이 사업을 운영하려면 매일 얼마나 출퇴근할 의향이 있습니까?
3. 이것이 가치 있는 투자가 되려면 한 달에 얼마나 많은 돈을 벌어야 합니까?
4. 얼마나 자주 새 세입자를 찾는 일을 처리하고 싶습니까?
5. 재산을 전액 상환해야 합니까, 아니면 모기지가 필요합니까?

적합한 시장을 선택할 때 고려해야 할 가장 영향력 있는 두 가지 요소:

• 속성 유형
• 참여 수준

상업용 대 주거용

상업용 부동산에는 대형 아파트 단지, 상업용 사무실, 산업 부동산 및 소매점이 포함됩니다.

주거용 부동산은 단독 주택, 콘도, 아파트 및 연립 주택입니다. 단독 주택은 가장 일반적인 주거 임대입니다.

참여 수준

일상 업무에 얼마나 관여하고 싶은지에 따라 궁극적으로 투자해야 하는 부동산 유형이 결정됩니다.

적절한 상업용 부동산을 찾는 것은 많은 조사와 아마도 전문가의 도움이 필요하지만 일단 부동산을 찾으면 일상적인 소유자는 건물 운영에 그다지 관여하지 않습니다.

주거용 부동산을 장기(연간 임대)와 단기(휴가 임대)로 구분해 보겠습니다.

장기 임대는 적합한 임차인을 찾는 데 시간이 많이 걸리고 단기 임대에 비해 수익성이 낮을 수 있지만 일단 임차인을 찾으면 작업은 상당히 수동적입니다.

단기 렌탈은 장기 렌탈에 비해 2배 이상의 수익을 낼 수 있지만, 평균 주당 10시간의 노동이 필요합니다. 유지비가 많이 들고 수입이 보장되지 않습니다.

위치는 비즈니스가 성공하거나 실패하는 가장 큰 이유 중 하나입니다. 관광객이 없는 곳에서 호텔을 열면 반드시 파산할 것이요, 마치 맥도날드와 버거킹 사이에 버거집을 차리듯 당신도 장사를 오래 못 할 것입니다.

귀하에게 적합하다고 결정한 부동산 유형에 따라 조사하려는 특정 지역과 관련된 모든 요소를 ​​살펴봐야 합니다.

상업용 부동산의 경우 고려해야 할 몇 가지 요소는 다음과 같습니다.

• 직원과 고객이 쉽게 접근할 수 있도록 건물 에 접근이 용이함
• 직원 및 고객이 이용할 수 있는 풍부한 주차 공간
• 해당 부동산에서 원하는 것을 할 수 있도록 해당 지역의 구역 설정법 을 확인하십시오.
• 10년 후에도 여전히 이상적인 장소인지 판단하기 위해 해당 지역의 시장 동향 을 확인하십시오.

주거용 부동산을 찾고 있다면 다음을 고려하십시오.

• 사람들이 계속해서 그 지역으로 이사할 수 있도록 하는 고용 시장
• 학군 평가 가족을 유치하려는 경우 중요합니다.
• 귀하의 재산을 보호할 뿐만 아니라 적절한 임차인을 유치하기 위해 범죄율 이 낮은지 확인하십시오.
• 세입자를 위한 레크리에이션 활동에 대한 접근성 , 할 일이 가까이에 있는 장소에 더 끌립니다.
• 향후 개발 이 진행 중이고 건설에 소요되는 기간은 개발에 따라 부동산 가치가 증가하거나 감소합니다.
• 동네의 공실률 , 공실률이 높으면 언젠가는 반드시 같은 범주에 속하게 된다

임차인 풀은 부동산이 위치한 지역에 따라 크게 달라집니다. 관심 있는 지역에 사는 사람들과 이야기하는 것이 좋습니다. Nextdoor 또는 city Facebook 그룹과 같은 앱에서 이 작업을 수행할 수 있으며, 이웃에 큰 변화가 일어나고 있는지 알려줄 수도 있습니다.

단기 임대는 관광지에서 더 나은 성공을 거둘 수 있다는 점에 유의하는 것도 중요합니다.

원하는 투자 유형을 이해했다면 이제 계획과 해당 계획을 구현하는 데 필요한 도구에 대해 구체적으로 알아볼 차례입니다.

임대 부동산 사업을 시작하려면 법인 설립 이 필요합니다.

주요 비즈니스 유형은 다음과 같습니다.

• 개인 기업
• 협력 관계
• 유한 책임 회사(LLC)
• 법인(C-corp 및 S-corp)

개설하려는 비즈니스 유형을 결정할 때 개인 책임과 세금 구조를 고려하십시오.

대부분의 임대 부동산 사업은 잘못될 수 있는 모든 것에 대해 개인적으로 책임을 질 수 없기 때문에 LLC로 등록됩니다.

LLC는 IRS에 세금 납부 방법을 등록하기만 하면 원하는 방식으로 세금을 신고할 수 있습니다. 회계사와 상담하여 적합한 방법을 결정하십시오.

개인 재정과 사업 재정은 법인의 유형에 관계없이 분리되어 유지되어야 합니다. 따라서 어떤 유형의 비즈니스를 만들든 비즈니스 비용과 수익을 쉽게 추적할 수 있도록 별도의 은행 계좌를 개설해야 합니다. 이렇게 하면 세금 신고가 훨씬 쉬워집니다.

대부분의 투자자는 사업 계획을 세우지 않는 한 회의에 동의하지도 않습니다. 등록된 비즈니스가 있으면 가능한 빨리 해당 비즈니스를 시작하고 실행할 수 있는 계획을 세울 수 있습니다.

전통적인 사업 계획은 다음과 같이 작성해야 합니다.

1. 요약 – 회사가 하는 일과 성공할 수 있는 이유를 간략하게 설명하십시오. 비즈니스의 기본을 포함하십시오. 팀, 위치, 재정 및 성장 계획.

2. 회사 설명 – 목표 시장이 누구이며 경쟁 우위를 제공하는 요소에 대해 자세히 설명합니다.

3. 시장 분석 – 부동산 및 임대 시장을 잘 파악하십시오. 다른 사람들이 임대료를 어떻게 청구하는지, 어떤 도시가 호황을 누리고 있는지, 어떻게 세입자를 확보하는지 알 수 있습니다.

4. 조직 및 관리 – 팀이 있는 경우 여기에서 누가 무엇을 하고 왜 그렇게 할 자격이 있는지 설명합니다. 이것은 또한 비즈니스의 법적 구조에 대해 이야기하는 곳이기도 합니다.

5. 서비스 또는 제품 라인 – 제공하는 렌탈 유형을 설명하고 찾고 있는 특정 위치를 포함합니다. 이것이 최고의 기회인 이유를 설명하십시오.

6. 마케팅 및 영업 – 마케팅 전략을 포함합니다. 사용 가능한 속성을 어떻게 광고할 것인가? 임차인은 어떻게 구하고, 실제로 임차인과 계약을 하기 위한 절차는 어떻게 되나요?

7. 자금 지원 요청 – 투자자에게 자금을 요청하는 경우 필요한 금액과 지출 방법을 간략하게 설명해야 합니다. 부채(은행 대출)를 받거나 지분을 양도(개인 투자자)하려는 경우 찾고 있는 조건을 지정하십시오.

8. 재정 계획 – 돈, 예상 비용 및 수익을 되돌릴 계획을 설명하십시오. 5년 및 10년 전망을 포함합니다.

9. 증빙 문서가 있는 부록 – 이전 섹션에서 제기한 주장을 뒷받침하는 모든 연구 및 문서를 포함해야 합니다.

여기에서 템플릿을 확인하여 사업 계획 수립에 대한 보다 자세한 접근 방식을 확인할 수 있습니다.

부동산을 사는 것은 값싼 투자가 아닙니다. 단독 주택의 중간 판매 가격은 2021년에 $346,900였습니다. 아파트 단지의 중간 가격은 $1,100만이었습니다. 보시다시피 임대 부동산 사업을 시작하는 비용에는 엄청난 범위가 있습니다.

일반적으로 이러한 비용으로 자금 조달이 필요합니다. 개설하려는 법인의 유형을 알게 되면 사용 가능한 다양한 자금 조달 옵션을 살펴볼 수 있습니다.

재산을 조달하는 데에는 두 가지 주요 방법이 있습니다. 개인 투자자 또는 은행 대출.

개인 투자자

개인 투자자는 일반적으로 자산 지분의 일부를 원합니다. 즉, 이는 단지 대출금을 상환하는 것이 아니라 이익을 영원히 분할한다는 것을 의미합니다. 이것은 귀하의 잠재적인 이익을 제한하지만 투자자는 귀하의 비즈니스 성공에 투자할 것입니다.

개인 투자자의 장점은 입증된 신용 기록이 필요하지 않다는 것입니다. 그들은 과거에 무엇을 했는지보다 미래에 무엇을 할 수 있는지에 더 관심이 있습니다.

투자자를 찾는 것은 쉽지 않습니다. 친구, 가족 또는 소셜 미디어를 통해 연결을 시도할 수 있지만 관심 있는 투자자를 찾을 수 있다는 보장은 없습니다.

은행 대출

표준화된 기관, 특히 상업 은행은 월별 대출 지불이 가능한지 확인하기를 원할 것입니다. 즉, 서류를 처리하고 개인 재정을 확인하는 데 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 은행은 또한 귀하의 사업이 실패한 경우 담보를 요구할 수 있습니다. 모기지의 경우 담보는 종종 자산 자체의 배입니다.

은행에서 자금을 확보하는 것은 긴 과정일 수 있지만 이자율은 보장됩니다. 대출 승인을 받으면 상환해야 하는 금액과 날짜를 정확히 알 수 있습니다.

특정 유형의 대출에 대한 세금 혜택도 있습니다. 귀하의 지역에서 제공되는 대출 및 세제 혜택의 유형을 조사할 수 있습니다.

재정을 이해하면 구매할 수 있는 부동산에 큰 영향을 미칩니다. 당신은 당신이 감당할 수 있는 것을 결정하기 위해 특정 부동산을 살펴보기 전에 당신이 확보할 수 있는 금액을 알고 있어야 합니다.

예산과 구매하려는 지역을 알게 되면 잠재적인 부동산을 살펴볼 수 있습니다.

완벽한 부동산을 찾는 것은 힘든 일이 될 수 있습니다. 부동산을 검색하기로 결정했다면 Realtor와 같은 부동산 웹사이트를 확인할 수 있습니다. 그러나 부동산 중개인은 일반적으로 온라인에 나열되지 않은 부동산에 더 많이 액세스할 수 있습니다.

부동산 중개인은 또한 귀하의 예산보다 높게 나열된 부동산에 대해 협상하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 제안이 수락되면 에이전트가 홈 인스펙션을 안내할 것입니다.

도약을 하고 부동산을 구입하기 전에 투자가 재정적으로 타당한지 확인하십시오.

모든 관련 정보가 있으면 예상 이익을 계산하기가 상당히 쉽습니다. 이익은 총수입에서 총비용을 빼서 계산합니다.

총 비용은 이 사업을 운영하는 데 드는 모든 것입니다.

이러한 비용은 다음으로 구성됩니다.

• 부동산 구입 가격(계약금, 월 모기지, 대출 금리)
• 재산세
• 집주인 보험
• 운영비(유지보수 및 청소비)
• 사업세(소득세 또는 법인세)

총 수익은 비즈니스에 들어오는 돈입니다. 이것은 당신이 징수할 수 있는 임대료의 액수일 것입니다.

인근에 있는 비슷한 부동산의 임대 가격을 알아보세요. 재산세 및 사업 관련 세금과 집주인 보험료를 얼마나 내야 하는지 이해하십시오. 이러한 추정치를 모두 얻으면 예상 이익을 계산하고 이것이 귀하에게 적합한 투자인지 확인할 수 있습니다.

임대 부동산 사업을 시작할 가치가 있는지 결정하기 위해 얼마나 많은 돈을 벌어야 하는지 결정하십시오. 단독 주택의 경우 연간 평균 수익률이 구매 가격의 1%-4%인 반면 상업용 부동산은 연간 평균 수익률이 6%-12%입니다.

임대료 지불로 인한 수익 외에도 부동산 자체의 가치도 얻게 됩니다. 지난 10년 동안 주택 가격은 48.55% 증가했으며 이 경제에서는 향후 10년 동안 동일한 증가를 볼 가능성이 높습니다.  

귀하의 부동산이 현재 임대 가능하다는 소식을 알리는 것이 중요합니다.

사람들이 귀하의 자산을 사용할 수 있는지 어떻게 알 수 있습니까?

• 트래픽이 많은 임대 웹사이트에 게시(단기 임대의 경우 VRBO 및 Airbnb와 같은 사이트에 게시)
• 소셜 미디어에 자산 나열(예: Facebook Marketplace 임대 섹션)
• 부동산 중개인과 친구들을 통한 입소문
• 부동산에 "임대용" 표지판

사람들이 귀하의 부동산에 대해 알게 되면 임대 신청이 시작됩니다.

이제 잠재적 세입자가 신청했으므로 적합한 세입자인지 확인하기 위해 선별해야 합니다.

적합한 사람은 최소한 다음을 갖춘 사람입니다.

• 명확한 퇴거 이력
• 임대료를 감당할 수 있는 합리적인 수입
• 좋은 신용 기록

훌륭한 세입자는 위의 사항을 갖춘 사람입니다.

• 그들을 보증하는 신뢰할 수 있는 출처가 있습니다.
• 재산을 다스린다
• 장기 체류
• 생활비 이하로 생활하며 지불에 늦지 않습니다.
• 애완 동물이 없거나 애완 동물 손상 비용을 기꺼이 지불할 의사가 있습니다.

에어비앤비 및 이와 유사한 단기 렌탈 웹사이트는 사용자가 예약 전에 신분증을 제출하도록 요구하므로 귀하가 하지 않아도 됩니다.

모든 장기 렌탈의 경우 직접 검사하거나 이를 수행할 수 있는 회사를 찾아야 합니다.

부동산을 임대할 세입자를 찾았으므로 이제 세입자로부터 임대료를 징수해야 합니다.

단기 렌탈의 경우 숙박 전에 결제가 완료됩니다. 그러나 장기 렌트를 하는 경우에는 월세를 징수해야 합니다.

온라인 지불은 지금까지 가장 많이 사용되는 지불 방법입니다. 세입자는 자동 임대료 지불을 설정할 수 있으며 세입자의 49%가 30세 미만이므로 이것이 가장 쉬운 지불 방법입니다.

상업용 부동산의 경우 서명된 계약에 따라 수리 책임이 누구에게 있는지 결정됩니다. 그러나 일반적으로 세입자는 유지 관리에 대한 책임이 있습니다.

주거용 부동산에는 해당 부동산이 살기에 적합한지 확인하는 매우 엄격한 정부 규정이 있습니다.

거주 가능한 생활 상황에는 다음이 포함됩니다.

• 누출 없음
• 배관, 가스 및 전기 작업
• 적절한 쓰레기통이 있는 위생 건물 및 부지
• 바닥, 계단 및 난간이 잘 수리되어 있습니다.

즉, 장기 거주 세입자는 삶의 질에 영향을 미치는 일이 발생한 경우에만 귀하에게 연락할 것입니다. 예를 들어 집에서 에어컨이 고장난 경우 집주인이 수리해야 할 책임이 있습니다. 물론 에어컨이 고장난 경우는 예외입니다.

단기 임차인은 훨씬 더 많은 일을 합니다. 이 숙박 시설은 정부 규정(도시마다 다름)을 따라야 하며 숙박 사이에 숙박 시설을 청소해야 합니다. 보충해야 하는 단기 세입자에게도 특정 편의 시설이 제공될 것으로 예상됩니다.

단기 임차인이 기대하는 편의 시설:

• 샴푸와 컨디셔너
• 깨끗한 접시와 식기류
• 깨끗한 수건과 린넨
• 소금, 후추와 같은 기본 식품
• 청소 용품
• 화장지와 종이 타월

각 숙박 후 숙소를 점검하는 경우 수리해야 할 고장난 부분이 있는지 또는 편의 시설이 부족한지 확인할 수 있습니다.

그러나 좀 더 손을 대지 않고 접근하고 싶다면 신뢰할 수 있는 청소 서비스를 고용하여 자산 관리자 또는 자산 관리 회사로 일할 수 있습니다.

부동산 관리자는 평균적으로 징수한 월세의 10%를 청구합니다. 이것은 어떤 경우에는 지불해야 하는 엄청난 대가지만 일상적인 작업에 거의 또는 전혀 관여하지 않으려는 사람들에게는 그만한 가치가 있습니다.

디지털로 전환하여 임대 부동산 비즈니스를 한 단계 업그레이드하십시오.

모든 청소부와 유지 관리 직원의 일정을 잡는 것은 특히 여러 자산이 있는 경우 어려울 수 있습니다. 실시간 업데이트가 포함된 디지털 솔루션을 사용하여 시간을 쉽게 모니터링하고 작업을 할당합니다.

Connecteam과 같은 올인원 임대 부동산 비즈니스 관리 솔루션으로 다음을 수행할 수 있습니다.

• 직원을 특정 속성으로 쉽게 예약
• 직원은 지리 추적 기능으로 출근 및 퇴근 가능
• 직원은 체크리스트를 사용하여 일상적인 작업을 수행할 수 있습니다.
• 모든 작업은 실시간으로 다시 보고됩니다.

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임대 부동산 사업 시작에 대한 결론

이제 모든 조사를 완료하고 임대 부동산 사업을 성공적으로 시작하는 데 필요한 것이 무엇인지 알았으므로 시작할 수 있습니다! 많은 것처럼 보일 수 있지만 차근차근 분해하면 할 수 있습니다!

임대 부동산 사업을 시작하는 방법 을 간단한 10단계로 설명했습니다.

1. 틈새 시장을 결정하십시오
2. 이상적인 위치 찾기
3. 개업의 합법성을 이해하십시오.
4. 안전한 금융
5. 잠재적 이익에 대한 현실적인 아이디어 얻기
6. 나에게 맞는 부동산 찾기
7. 잠재적 임차인 찾기
8. 스크린 테넌트
9. 임대료 징수
10. 자산 유지 관리에 재투자

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