Jak rozpocząć działalność związaną z wynajmem nieruchomości w 11 krokach

„Dziewięćdziesiąt procent wszystkich milionerów staje się takimi dzięki posiadaniu nieruchomości. Na nieruchomościach zarobiono więcej pieniędzy niż na wszystkich inwestycjach przemysłowych łącznie. Dzisiejszy mądry młody człowiek lub pracownik najemny inwestuje swoje pieniądze w nieruchomości. ”

Andrew Carnegie, przemysłowiec-miliarder

W dzisiejszych czasach to, co Andrew Carnegie wciąż jest prawdziwe. Bogaci stawali się takimi częściej niż dzięki posiadaniu nieruchomości. Ziemia jest ograniczona, więc posiadanie jej części będzie z czasem tylko rosło.

Nie każdy może sobie pozwolić na zakup nieruchomości, dlatego tak wiele osób wynajmuje. Zwłaszcza teraz, gdy ceny mieszkań gwałtownie wzrosły, wiele osób woli wynajmować, a nie kupować, co zwiększa wartość firmy zajmującej się wynajmem nieruchomości.

Korzyści z rozpoczęcia działalności związanej z wynajmem nieruchomości

Istnieje wiele powodów, dla których rozpoczęcie działalności związanej z wynajmem nieruchomości jest mądrym posunięciem.

• Ceny wynajmu wzrosły o prawie 50% od 2008 roku.
• Przeciętny czynsz za dom z 2 sypialniami w USA kosztuje 1100 USD miesięcznie.
• Popyt na czynsz jest wyższy niż kiedykolwiek – wskaźnik pustostanów mieszkalnych spadł do 25% w 2019 roku.
• Na rynku nieruchomości komercyjnych największym rynkiem wschodzącym jest sektor przemysłowy, który od 2020 roku wzrósł o 13,4%.
• Wzrósł popyt na nieruchomości przemysłowe, co spowodowało, że wskaźnik pustostanów osiągnął rekordowo niski poziom 4,3%.

Jak rozpocząć działalność związaną z wynajmem nieruchomości?

Niezależnie od tego, czy chcesz zainwestować na rynku mieszkaniowym, czy komercyjnym, nasz 10-stopniowy przewodnik poprowadzi Cię we właściwym kierunku i sprawi, że Twoja działalność związana z wynajmem nieruchomości odniesie wspaniały sukces.

Przede wszystkim, gdy zaczynasz jakiekolwiek przedsięwzięcie przedsiębiorcze: badania . Za rok od teraz nie chcesz oglądać się za siebie i zdać sobie sprawy, że kupiłeś niewypał lub całkowicie nadwyrężyłeś swoje możliwości finansowe. Dokładne badania pomogą Ci uniknąć wielu błędów początkujących, które popełniają przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem nieruchomości po raz pierwszy i zapewnią Ci sukces.

W 10 prostych krokach przedstawiliśmy Ci, jak rozpocząć działalność związaną z wynajmem nieruchomości:

1. Zdecyduj się na swoją niszę rynkową
2. Znajdź swoją idealną lokalizację
3. Zrozum legalność otwierania firmy
4. Bezpieczne finansowanie
5. Uzyskaj realistyczny obraz potencjalnych zysków
6. Znajdź nieruchomość odpowiednią dla siebie
7. Znajdź potencjalnych najemców
8. Najemcy ekranu
9. Odbierz czynsz
10. Zainwestuj ponownie w utrzymanie nieruchomości

Aby zdecydować się na niszę, która Ci odpowiada, zadaj sobie kilka pytań:

1. Jaki powinien być mój poziom zaangażowania w codzienne operacje?
2. Aby prowadzić tę firmę, jak daleko jestem w stanie codziennie dojeżdżać do pracy?
3. Ile pieniędzy muszę zarabiać miesięcznie, aby była to opłacalna inwestycja?
4. Jak często chcę zajmować się pozyskiwaniem nowych najemców?
5. Czy spłacam nieruchomość w całości, czy potrzebuję kredytu hipotecznego?

Dwa najbardziej wpływowe czynniki, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze odpowiedniego rynku:

• Rodzaj nieruchomości
• Poziom zaangażowania

Komercyjne a mieszkaniowe

Nieruchomości komercyjne obejmują między innymi duże kompleksy mieszkaniowe, biura handlowe, nieruchomości przemysłowe i sklepy.

Nieruchomości mieszkalne to domy jednorodzinne, mieszkania, mieszkania i kamienice. Domy jednorodzinne są najczęstszymi wynajmami mieszkaniowymi.

Poziom zaangażowania

To, jak bardzo chcesz być zaangażowany w codzienne operacje, ostatecznie zadecyduje, w jaki rodzaj nieruchomości powinieneś zainwestować.

Znalezienie odpowiedniej nieruchomości komercyjnej wymaga wielu badań i prawdopodobnie skorzystania z pomocy profesjonalisty, ale po znalezieniu nieruchomości codzienny właściciel nie jest zbytnio zaangażowany w prace budowlane.

Podzielmy nieruchomości mieszkalne na długoterminowe (najem roczny) i krótkoterminowe (najem wakacyjny).

Wynajem długoterminowy zajmuje dużo czasu, aby znaleźć odpowiedniego najemcę i może mieć niższą marżę zysku w porównaniu z wynajmem krótkoterminowym, ale po znalezieniu najemcy praca jest dość pasywna.

Wynajem krótkoterminowy może potencjalnie przewyższyć dwukrotnie stawkę wynajmu długoterminowego, ale wymaga średnio 10 godzin pracy tygodniowo. Koszty utrzymania są wysokie, a dochód nie jest gwarantowany.

Lokalizacja jest jednym z głównych powodów, dla których firmy odnoszą sukcesy lub ponoszą porażkę. Jeśli otworzysz hotel, w którym nie ma turystów, na pewno zbankrutujesz, tak jak otwierasz burgerownię między McDonald's a Burger King, prawdopodobnie też nie będziesz zbyt długo w biznesie.

W zależności od rodzaju nieruchomości, którą uznałeś za odpowiednią dla siebie, będziesz musiał przyjrzeć się wszystkim czynnikom związanym z określonym obszarem, którym się zajmujesz.

W przypadku nieruchomości komercyjnych należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:

• Łatwość dostępu do nieruchomości, dzięki czemu pracownicy i klienci mogą łatwo dotrzeć
• Dużo miejsca parkingowego dostępnego dla pracowników i klientów
• Upewnij się, że w okolicy obowiązują przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, aby mieć pewność, że możesz zrobić z nieruchomością to, co chcesz
• Sprawdź trendy rynkowe w okolicy, aby sprawdzić, czy za 10 lat nadal będzie to idealne miejsce

Jeśli patrzysz na nieruchomości mieszkalne, weź pod uwagę następujące kwestie:

• Rynek pracy, aby upewnić się, że ludzie będą stale przenosić się do obszaru
• Oceny okręgów szkolnych są krytyczne, jeśli chcesz przyciągnąć rodziny
• Upewnij się, że wskaźnik przestępczości jest niski, aby chronić swoją własność, ale także przyciągnąć odpowiednich najemców
• Dostęp do zajęć rekreacyjnych dla najemców, bardziej przyciągają ich miejsca, w których są rzeczy do zrobienia w pobliżu
• Jeśli przyszłe inwestycje są w toku i ile czasu zajmie ich budowa, zwiększając lub zmniejszając wartość nieruchomości w zależności od rozwoju
• Wskaźnik pustostanów w okolicy, jeśli jest wysoki wskaźnik pustostanów, na pewno w pewnym momencie znajdziesz się w tej samej kategorii

Twoja pula najemców będzie się znacznie różnić w zależności od obszaru, w którym znajduje się Twoja nieruchomość. Dobrym pomysłem jest porozmawianie z osobami mieszkającymi w okolicy, która Cię interesuje. Możesz to zrobić w aplikacjach, takich jak Nextdoor lub miejskie grupy na Facebooku, mogą również poinformować Cię, czy w okolicy zachodzą jakieś większe zmiany.

Ważne jest również, aby pamiętać, że wynajem krótkoterminowy odniesie większy sukces w obszarze turystycznym.

Po zrozumieniu rodzaju inwestycji, której szukasz, nadszedł czas, aby szczegółowo opisać swój plan i narzędzia potrzebne do jego realizacji.

Aby rozpocząć działalność związaną z wynajmem nieruchomości, konieczne jest utworzenie prawnego podmiotu gospodarczego.

Główne rodzaje firm to:

• Firma jednoosobowa
• Współpraca
• Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC)
• Korporacja (C-corp i S-corp)

Przy podejmowaniu decyzji o rodzaju działalności, którą chcesz otworzyć, weź pod uwagę swoją osobistą odpowiedzialność i strukturę podatkową.

Większość firm zajmujących się wynajmem nieruchomości jest zarejestrowana jako LLC, ponieważ nie mogą ponosić osobistej odpowiedzialności za wszystko, co może pójść nie tak.

Jako LLC możesz składać podatki w dowolny sposób, o ile zarejestrujesz wybraną metodę płacenia podatków w IRS. Porozmawiaj z księgowym, aby wybrać odpowiednią dla Ciebie metodę.

Finanse osobiste i biznesowe powinny być oddzielone niezależnie od rodzaju podmiotu. Niezależnie od rodzaju tworzonej firmy, pamiętaj o otwarciu oddzielnego konta bankowego, aby łatwo śledzić wydatki i przychody firmy. Ułatwi to rozliczenie podatków.

Większość inwestorów nie zgodzi się nawet na spotkanie, chyba że masz przygotowany biznesplan. Po zarejestrowaniu firmy możesz stworzyć plan, aby jak najszybciej uruchomić tę firmę.

Tradycyjny biznesplan powinien być napisany w następujący sposób:

1. Streszczenie – wyjaśnij krótko, czym zajmuje się Twoja firma i dlaczego odniesiesz sukces. Uwzględnij podstawy swojej firmy; Twój zespół, lokalizacja, finanse i plan rozwoju.

2. Opis firmy – bardziej szczegółowo określ, kto jest Twoim rynkiem docelowym i co daje Ci przewagę konkurencyjną.

3. Analiza rynku – Poznaj dobrze rynek nieruchomości i wynajmu. Pokaż, że wiesz, ile inni pobierają za czynsz, które miasta przeżywają rozkwit i jak zdobywają najemców.

4. Organizacja i zarządzanie – Jeśli masz zespół, tutaj wyjaśnisz, kto czym się zajmuje i dlaczego ma do tego kwalifikacje. W tym miejscu mówisz również o strukturze prawnej firmy.

5. Linia usług lub produktów — opisz, jaki rodzaj wynajmu oferujesz, i podaj kilka konkretnych lokalizacji, które szukasz. Wyjaśnij, dlaczego są to najlepsze okazje.

6. Marketing i sprzedaż – Uwzględnij swoją strategię marketingową. Jak będziesz reklamować swoje dostępne nieruchomości? Jak pozyskasz najemców i jak wygląda proces faktycznego podpisania umowy z najemcą?

7. Prośba o finansowanie – Jeśli prosisz inwestora o pieniądze, musisz określić, ile potrzebujesz i dokładnie, jak zostaną wydane. Określ warunki, których szukasz, jeśli chcesz zaciągnąć dług (kredyt bankowy) lub oddać kapitał (inwestorzy prywatni).

8. Prognozy finansowe — wyjaśnij, w jaki sposób planujesz odzyskać pieniądze, przewidywane wydatki i przychody. Uwzględnij 5-letnią i 10-letnią perspektywę.

9. Załącznik z dokumentami uzupełniającymi – Pamiętaj, aby dołączyć wszystkie badania i dokumentację potwierdzającą wszelkie roszczenia, które złożyłeś w poprzednich sekcjach.

Możesz zobaczyć bardziej szczegółowe podejście do formułowania biznesplanu, sprawdzając nasz szablon tutaj.

Kupno nieruchomości nie jest tanią inwestycją. Średnia cena sprzedaży domu jednorodzinnego w 2021 r. wyniosła 346 900 USD. Średnia cena kompleksu apartamentowego wyniosła 11 mln USD. Tak więc, jak widać, koszty rozpoczęcia działalności związanej z wynajmem nieruchomości są ogromne.

Generalnie przy tych kosztach konieczne jest finansowanie. Gdy już znasz rodzaj podmiotu, który chcesz otworzyć, możesz przyjrzeć się różnym dostępnym opcjom finansowania.

Istnieją dwa główne sposoby finansowania nieruchomości; inwestorzy prywatni lub kredyt bankowy.

Inwestorzy prywatni

Prywatni inwestorzy zazwyczaj chcą mieć udział w kapitale własnym, co oznacza, że ​​nie jest to tylko pożyczka, którą spłacasz, ale dzielisz z nimi zyski na zawsze. Ogranicza to Twój potencjał zysku, ale inwestor będzie zainwestowany w sukces Twojej firmy, co oznacza, że ​​pomogą Ci odnieść sukces w każdy możliwy sposób.

Plusem dla inwestorów prywatnych jest to, że nie potrzebujesz sprawdzonej historii kredytowej. Są bardziej zainteresowani tym, co możesz zrobić w przyszłości, niż tym, co zrobiłeś w przeszłości.

Znalezienie inwestora nie jest łatwe. Możesz próbować korzystać z połączeń za pośrednictwem znajomych i rodziny, a nawet mediów społecznościowych, ale nie ma gwarancji, że znajdziesz zainteresowanego inwestora.

Pożyczka bankowa

Instytucje ustandaryzowane, w szczególności banki komercyjne, będą chciały zapewnić, że będziesz w stanie dokonywać miesięcznych spłat kredytu, co oznacza, że ​​przetwarzanie dokumentów i sprawdzanie finansów osobistych może zająć dużo czasu. Banki mogą również wymagać zabezpieczenia w przypadku upadku Twojej firmy, w przypadku hipoteki zabezpieczeniem jest często sama nieruchomość.

Zabezpieczenie środków z banku może być długotrwałym procesem, ale oprocentowanie jest zabezpieczone. Po zatwierdzeniu pożyczki będziesz dokładnie wiedzieć, ile musisz spłacić i w jakim terminie.

Istnieją również ulgi podatkowe na niektóre rodzaje pożyczek. Możesz sprawdzić rodzaje pożyczek i ulg podatkowych dostępnych w Twojej okolicy.

Zrozumienie swoich finansów w dużym stopniu wpłynie na nieruchomości, które możesz kupić. Powinieneś zdawać sobie sprawę z kwoty, jaką jesteś w stanie zabezpieczyć, zanim przyjrzysz się konkretnym nieruchomościom, aby określić, na co Cię stać.

Gdy znasz już swój budżet i obszar, w którym chcesz dokonać zakupu, możesz zacząć szukać potencjalnych nieruchomości.

Poszukiwanie idealnej nieruchomości może być trudnym zadaniem. Jeśli zdecydujesz się na samodzielne wyszukiwanie nieruchomości, możesz sprawdzić strony internetowe z nieruchomościami, takie jak Realtor. Jednak agenci nieruchomości mają zwykle większy dostęp do nieruchomości, które nie są wystawione na aukcję online.

Agenci nieruchomości mogą również pomóc w negocjacjach dotyczących nieruchomości wystawionych na sprzedaż powyżej budżetu. Po zaakceptowaniu oferty agent przeprowadzi Cię przez inspekcję domu.

Zanim dokonasz skoku i kupisz nieruchomość, upewnij się, że inwestycja ma sens finansowo.

Szacunkowe zyski są dość łatwe do obliczenia, gdy masz wszystkie istotne informacje. Zyski oblicza się, odejmując łączne wydatki od łącznych przychodów.

Całkowite wydatki to wszystko, co będzie kosztować prowadzenie tego biznesu.

Na wydatki te składają się:

• Cena zakupu nieruchomości (zaliczka, miesięczny kredyt hipoteczny, oprocentowanie kredytu)
• Podatki od nieruchomości
• Ubezpieczenie wynajmującego
• Koszty operacyjne (opłaty za utrzymanie i sprzątanie)
• Podatki biznesowe (podatki dochodowe lub podatki od osób prawnych)

Całkowity dochód to ilość pieniędzy, które trafiają do firmy. Byłaby to kwota czynszu, którą jesteś w stanie zebrać.

Sprawdź ceny wynajmu porównywalnych nieruchomości w okolicy. Dowiedz się, ile będziesz płacić podatków od nieruchomości i działalności gospodarczej, a także ubezpieczenia wynajmującego. Gdy masz wszystkie te szacunki, możesz obliczyć przewidywane zyski i sprawdzić, czy jest to dla Ciebie dobra inwestycja.

Zdecyduj, ile pieniędzy musisz zarobić, aby ustalić, czy warto rozpocząć działalność związaną z wynajmem nieruchomości. Nieruchomości jednorodzinne osiągają średni roczny zwrot w wysokości 1%-4% ceny zakupu, podczas gdy nieruchomości komercyjne osiągają średni roczny zwrot w wysokości 6%-12%.

Oprócz przychodów, które uzyskasz z opłat czynszowych, zyskasz również na wartości samej nieruchomości. W ciągu ostatnich 10 lat ceny mieszkań wzrosły o 48,55%, aw tej gospodarce prawdopodobnie będzie to taki sam wzrost w ciągu następnej dekady.  

Niezbędne jest przekazanie informacji, że Twoja nieruchomość jest już dostępna do wynajęcia.

Skąd ludzie będą wiedzieć, że Twoja nieruchomość jest dostępna?

• Publikowanie w witrynie wypożyczalni o dużym natężeniu ruchu (w przypadku wypożyczeń krótkoterminowych publikuj w witrynach takich jak VRBO i Airbnb)
• Wymień swoją nieruchomość w mediach społecznościowych (na przykład w sekcji wynajmu Facebook Marketplace)
• Poczta pantoflowa przez pośredników w handlu nieruchomościami i przyjaciół
• Oznakowanie „Do wynajęcia” na nieruchomości

Gdy ludzie dowiedzą się o Twojej nieruchomości, zaczną pojawiać się wnioski o wynajem.

Teraz, gdy potencjalni najemcy złożyli wniosek, będziesz musiał ich sprawdzić, aby upewnić się, że dobrze pasują.

Dobrym dopasowaniem jest ktoś, kto w absolutnym minimum:

• Przejrzysta historia eksmisji
• Rozsądny dochód na czynsz
• Dobra historia kredytowa

Świetny najemca to ktoś, kto ma powyższe;

• Ma wiarygodne źródła, które za nich ręczą
• Dba o nieruchomość
• Pozostaje długoterminowo
• Żyje poniżej swoich możliwości i nigdy nie spóźnia się z płatnościami
• Nie ma zwierząt domowych lub jest gotów pokryć koszty szkód związanych ze zwierzętami

Airbnb i podobne strony wynajmu krótkoterminowego wymagają od użytkowników przedłożenia dokumentów tożsamości przed dokonaniem rezerwacji, więc nie jest to coś, co musisz zrobić.

W przypadku wszystkich wynajmów długoterminowych będziesz musiał sam je sprawdzić lub znaleźć firmę, która zrobi to za Ciebie.

Teraz, gdy znalazłeś najemcę, który wynajmie Twoją nieruchomość, będziesz musiał pobierać od niego czynsz.

Przy wynajmie krótkoterminowym płatność dokonywana jest przed pobytem. Jeśli jednak wynajmujesz długoterminowo, musisz pobierać czynsz co miesiąc.

Płatności online są zdecydowanie najczęściej używanym rodzajem płatności. Najemcy mogą ustawić automatyczne płatności czynszu, a ponieważ 49% najemców ma mniej niż 30 lat, jest to dla nich najłatwiejszy sposób płacenia.

W przypadku nieruchomości komercyjnych podpisana umowa określa, kto jest odpowiedzialny za naprawy. Jednak generalnie najemcy są odpowiedzialni za utrzymanie.

Nieruchomości mieszkalne mają bardzo surowe przepisy rządowe zapewniające, że nieruchomość nadaje się do zamieszkania.

Zdatna do zamieszkania sytuacja życiowa obejmuje:

• Brak przecieków
• Działająca hydraulika, gaz i elektryczność
• Budynek sanitarny i teren z odpowiednimi pojemnikami na śmieci
• Podłogi, schody i balustrady są w dobrym stanie

Biorąc to pod uwagę, długoterminowi najemcy prawdopodobnie skontaktują się z Tobą tylko wtedy, gdy wydarzy się coś, co wpłynie na ich jakość życia. Na przykład, jeśli klimatyzator zepsuje się w domu, właściciel będzie odpowiedzialny za jego naprawę, chyba że oczywiście zrobili coś, co spowodowało awarię.

Najemcy krótkoterminowi to znacznie więcej pracy. Obiekty muszą być zgodne z przepisami rządowymi (które różnią się w zależności od miasta), a ponadto nieruchomość będzie wymagać sprzątania między każdym pobytem. Od najemców krótkoterminowych oczekuje się również pewnych udogodnień, które wymagają uzupełnienia.

Udogodnienia najemcy krótkoterminowi oczekują:

• Szampon i odżywka
• Czyste naczynia i sztućce
• Świeże ręczniki i pościel
• Podstawowe produkty spożywcze, takie jak sól i pieprz
• Środki czystości
• Papier toaletowy i ręczniki papierowe

Jeśli sprawdzasz nieruchomość po każdym pobycie, możesz sprawdzić, czy coś nie jest zepsute, co wymaga naprawy lub czy brakuje Ci udogodnień.

Jeśli jednak chcesz mieć bardziej praktyczne podejście, możesz wynająć godną zaufania usługę sprzątania, która będzie działać jako zarządca nieruchomości lub firma zarządzająca nieruchomościami.

Zarządcy nieruchomości pobierają średnio 10% pobieranego miesięcznego czynszu. W niektórych przypadkach jest to wysoka cena, ale warto ją zapłacić dla tych, którzy nie chcą angażować się w codzienne operacje.

Przenieś swoją działalność związaną z wynajmem nieruchomości na wyższy poziom, przechodząc na technologię cyfrową

Zaplanowanie wszystkich sprzątaczy i ekip konserwacyjnych może być zniechęcające, zwłaszcza gdy masz wiele nieruchomości. Łatwo monitoruj godziny pracy i przydzielaj zadania za pomocą cyfrowego rozwiązania z aktualizacjami w czasie rzeczywistym.

Dzięki kompleksowemu rozwiązaniu do zarządzania wynajmem nieruchomości, takim jak Connecteam, możesz:

• Łatwo zaplanuj pracowników do określonych nieruchomości
• Pracownicy mogą rejestrować się i wychodzić dzięki geośledzeniu
• Pracownicy mogą korzystać z list kontrolnych, aby przejść przez codzienne zadania
• Każda akcja zostanie Ci zrelacjonowana w czasie rzeczywistym

Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak Connecteam może pomóc w zarządzaniu Twoją firmą.

Konkluzja dotycząca rozpoczęcia działalności związanej z wynajmem nieruchomości

Teraz, gdy wykonałeś wszystkie swoje badania i wiesz, czego potrzeba, aby pomyślnie rozpocząć działalność związaną z wynajmem nieruchomości, możesz zacząć! Może się wydawać, że to dużo, ale po rozbiciu krok po kroku możesz to zrobić!

W 10 prostych krokach przedstawiliśmy Ci, jak rozpocząć działalność związaną z wynajmem nieruchomości:

1. Zdecyduj się na swoją niszę rynkową
2. Znajdź swoją idealną lokalizację
3. Zrozum legalność otwierania firmy
4. Bezpieczne finansowanie
5. Uzyskaj realistyczny obraz potencjalnych zysków
6. Znajdź nieruchomość odpowiednią dla siebie
7. Znajdź potencjalnych najemców
8. Najemcy ekranu
9. Odbierz czynsz
10. Zainwestuj ponownie w utrzymanie nieruchomości

Jeśli potrzebujesz pomocy w prowadzeniu firmy, wypróbuj kompleksową aplikację Connecteam do zarządzania małymi firmami.