Como iniciar um negócio de aluguel de imóveis em 11 etapas

“Noventa por cento de todos os milionários se tornam assim por possuir imóveis. Mais dinheiro foi feito no setor imobiliário do que em todos os investimentos industriais combinados. O jovem sábio ou assalariado de hoje investe seu dinheiro em imóveis. ”

Andrew Carnegie, industrial bilionário

Nos dias de hoje, o que Andrew Carnegie ainda é verdade. Os ricos tornaram-se assim mais frequentemente do que não possuindo imóveis. A terra é limitada, então possuir um pedaço dela só aumentará de valor ao longo do tempo.

Nem todos podem comprar um imóvel, e é por isso que tantas pessoas alugam. Especialmente agora, quando os preços dos imóveis dispararam, muitas pessoas estão procurando alugar em vez de comprar, aumentando o valor de um negócio de aluguel de imóveis.

Os benefícios de iniciar um negócio de aluguel de imóveis

Há muitas razões pelas quais iniciar um negócio de aluguel de imóveis é uma jogada sábia.

• Os preços dos aluguéis aumentaram quase 50% desde 2008.
• O aluguel médio de uma casa de 2 quartos nos EUA custa US$ 1.100 mensais.
• A demanda por aluguel é maior do que nunca – as taxas de vacância residencial caíram para 25% em 2019.
• No setor imobiliário comercial, o maior mercado emergente é o setor industrial, crescendo 13,4% desde 2020.
• A demanda por imóveis industriais aumentou, levando a taxa de vacância para o menor nível histórico de 4,3%.

Como iniciar um negócio de aluguel de imóveis

Quer pretenda investir no mercado residencial ou comercial, o nosso guia de 10 passos irá guiá-lo na direção certa e ajudará a tornar o seu negócio de aluguer de imóveis um sucesso brilhante.

As primeiras coisas ao iniciar qualquer empreendimento empreendedor: pesquisa . Daqui a um ano, você não vai querer olhar para trás e perceber que comprou uma propriedade inválida ou esticou completamente suas capacidades financeiras. Uma pesquisa minuciosa o ajudará a evitar muitos erros iniciantes que os empreendedores de primeira viagem cometem e a prepará-lo para o sucesso.

Definimos como iniciar um negócio de aluguel de imóveis para você em 10 etapas fáceis:

1. Decida seu nicho de mercado
2. Encontre a sua localização ideal
3. Entenda as legalidades da abertura de um negócio
4. Financiamento seguro
5. Tenha uma ideia realista dos lucros potenciais
6. Encontre o imóvel certo para você
7. Encontre potenciais locatários
8. Locatários de tela
9. Cobrar aluguel
10. Reinvestir na manutenção do seu imóvel

Para decidir sobre o nicho que funciona para você, faça algumas perguntas a si mesmo:

1. Qual é o meu nível de envolvimento nas operações do dia-a-dia?
2. Para administrar este negócio, até onde estou disposto a viajar diariamente?
3. Quanto dinheiro eu preciso ganhar mensalmente para que este seja um investimento que valha a pena?
4. Com que frequência eu quero lidar com a busca de novos inquilinos?
5. Estarei pagando o imóvel integralmente ou preciso de uma hipoteca?

Os dois fatores mais influentes a serem considerados ao escolher o mercado certo para você:

• O tipo de propriedade
• Nível de envolvimento

Comercial x Residencial

Propriedades comerciais incluem grandes complexos de apartamentos, escritórios comerciais, propriedades industriais e lojas de varejo, para citar alguns.

As propriedades residenciais são casas unifamiliares, condomínios, apartamentos e casas geminadas. As casas unifamiliares são os aluguéis residenciais mais comuns.

Nível de envolvimento

Quão envolvido você deseja estar nas operações diárias, em última análise, determinará em qual tipo de propriedade você deve investir.

Encontrar o imóvel comercial certo exige muita pesquisa e provavelmente o uso de um profissional, mas uma vez encontrado o imóvel, o proprietário do dia-a-dia não está muito envolvido nas operações da construção.

Vamos dividir as propriedades residenciais em longo prazo (aluguéis anuais) e curto prazo (aluguéis de férias).

Aluguéis de longo prazo levam muito tempo para encontrar o inquilino certo e podem ter margens de lucro menores em comparação com aluguéis de curto prazo, mas uma vez que um inquilino é encontrado, o trabalho é bastante passivo.

Aluguéis de curto prazo têm o potencial de dobrar a taxa de aluguel de longo prazo, mas exigem, em média, 10 horas semanais de trabalho. Os custos de manutenção são elevados e o rendimento não é garantido.

A localização é uma das maiores razões pelas quais as empresas são bem-sucedidas ou fracassam. Se você abrir um hotel onde não há turistas, certamente vai falir, assim como se você abrir uma hamburgueria entre um Mcdonald's e o Burger King, provavelmente também não ficará no negócio por muito tempo.

Dependendo do tipo de propriedade que você decidiu que é ideal para você, você terá que analisar todos os fatores associados à área específica que está investigando.

Para propriedades comerciais, alguns fatores a serem considerados são:

• A facilidade de acesso ao imóvel para que funcionários e clientes possam chegar facilmente
• Abundância de estacionamento disponível para funcionários e clientes
• Certifique-se das leis de zoneamento da área para garantir que você possa fazer o que quiser com a propriedade
• Confira as tendências do mercado na área para determinar se ainda será um local ideal daqui a 10 anos

Se você está procurando imóveis residenciais, considere o seguinte:

• O mercado de trabalho para garantir que haverá continuamente pessoas se mudando para a área
• Classificações do distrito escolar são essenciais se você espera atrair famílias
• Garanta que a taxa de criminalidade seja baixa para proteger sua propriedade, mas também para atrair os inquilinos certos
• Acesso a atividades recreativas para os inquilinos, eles são mais atraídos para lugares onde há coisas próximas para fazer
• Se os desenvolvimentos futuros estão em andamento e quanto tempo eles levarão para construir, aumentando o valor da propriedade ou diminuindo, dependendo do desenvolvimento
• Taxa de vacância no bairro, se houver uma alta taxa de vacância, com certeza você cairá na mesma categoria em algum momento

Seu pool de inquilinos varia muito dependendo da área em que sua propriedade está localizada. É uma boa ideia falar com pessoas que moram na área em que você está interessado. Você pode fazer isso em aplicativos como o Nextdoor ou grupos do Facebook da cidade, eles também podem dizer se alguma mudança importante está acontecendo no bairro.

Também é importante notar que um aluguel de curto prazo terá mais sucesso em uma área turística.

Depois de entender o tipo de investimento que está procurando, é hora de especificar seu plano e as ferramentas necessárias para implementá-lo.

A formação de uma entidade comercial legal é necessária para iniciar um negócio de aluguel de imóveis.

Os principais tipos de negócios são:

• Empresa individual
• Parceria
• Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC)
• Corporação (C-corp e S-corp)

Considere, ao decidir sobre o tipo de negócio que deseja abrir, sua responsabilidade pessoal e a estrutura tributária.

A maioria das empresas de aluguel de imóveis são registradas como LLCs porque não podem ser pessoalmente responsabilizadas por qualquer coisa que possa dar errado.

Como uma LLC, você pode declarar impostos da maneira que quiser, desde que registre o método escolhido para pagar impostos no IRS. Fale com um contador para decidir sobre o método certo para você.

As finanças pessoais e empresariais devem ser mantidas separadas, independentemente do tipo de entidade. Portanto, seja qual for o tipo de negócio que você criar, certifique-se de abrir uma conta bancária separada para acompanhar facilmente as despesas e receitas do negócio. Isso tornará a declaração de impostos muito mais fácil.

A maioria dos investidores nem concorda com uma reunião, a menos que você tenha um plano de negócios definido. Depois de ter o negócio registrado, você pode criar um plano para colocá-lo em funcionamento o mais rápido possível.

Um plano de negócios tradicional deve ser escrito da seguinte maneira:

1. Resumo executivo – Explique brevemente o que sua empresa faz e por que você será bem-sucedido. Inclua o básico do seu negócio; sua equipe, localização, finanças e plano de crescimento.

2. Descrição da empresa – Entre em mais detalhes sobre quem é seu mercado-alvo e o que lhe dá a vantagem competitiva.

3. Análise de mercado – Conheça bem o mercado imobiliário e de aluguel. Mostre que você sabe o que os outros estão cobrando pelo aluguel, quais cidades estão crescendo e como eles conseguem seus inquilinos.

4. Organização e gestão – Se você tem uma equipe, é aqui que explica quem faz o quê e por que eles estão qualificados para isso. Também é aqui que você fala sobre a estrutura legal do negócio.

5. Serviço ou linha de produtos – Descreva que tipo de aluguel você oferece e inclua alguns locais específicos que você está procurando. Explique por que essas são as principais oportunidades.

6. Marketing e vendas – Inclua sua estratégia de marketing. Como você anunciará suas propriedades disponíveis? Como você obterá inquilinos e qual é o processo para realmente assinar um contrato com um inquilino?

7. Solicitação de financiamento – Se você estiver solicitando dinheiro de um investidor, precisará definir quanto precisa e exatamente como será gasto. Especifique os termos que você está procurando se quiser contrair dívidas (empréstimo bancário) ou doar ações (investidores privados).

8. Projeções financeiras – Explique como você planeja recuperar o dinheiro, suas despesas projetadas e sua receita. Inclua uma perspectiva de 5 e 10 anos.

9. Apêndice com documentos de apoio – Certifique-se de incluir toda a pesquisa e documentação que respalde quaisquer reivindicações feitas nas seções anteriores.

Você pode ver uma abordagem mais detalhada para formular um plano de negócios consultando nosso modelo aqui.

Comprar um imóvel não é um investimento barato. O preço médio de venda de uma casa unifamiliar foi de US$ 346.900 em 2021. O preço médio de um complexo de apartamentos foi de US$ 11 milhões. Então, como você pode ver, há uma enorme variedade no custo de iniciar um negócio de aluguel de imóveis.

Geralmente, com esses custos, o financiamento é necessário. Depois de saber o tipo de entidade que deseja abrir, você pode analisar as diferentes opções de financiamento disponíveis.

Existem duas formas principais de financiar um imóvel; investidores privados ou um empréstimo bancário.

Investidores Privados

Os investidores privados geralmente querem uma parte do patrimônio da propriedade, o que significa que não é apenas um empréstimo que você paga, mas você dividirá os lucros com eles para sempre. Isso limita seu potencial de lucro, mas o investidor estará investido no sucesso do seu negócio, o que significa que ele o ajudará a ter sucesso da maneira que puder.

A vantagem para os investidores privados é que você não precisa de um histórico de crédito comprovado. Eles estão mais preocupados com o que você pode fazer no futuro do que com o que você fez no passado.

Encontrar um investidor não é fácil. Você pode tentar usar conexões por meio de amigos e familiares ou até mesmo das redes sociais, mas não há garantia de que encontrará um investidor interessado.

Empréstimo bancário

Instituições padronizadas, especificamente bancos comerciais, vão querer garantir que você possa fazer seus pagamentos mensais de empréstimos, o que significa que pode levar muito tempo para processar a papelada e verificar suas finanças pessoais. Os bancos também podem exigir garantias no caso de seu negócio falir, no caso de uma hipoteca, a garantia é muitas vezes o próprio imóvel.

Garantir fundos de um banco pode ser um processo demorado, mas as taxas de juros são garantidas. Assim que for aprovado para um empréstimo, você saberá exatamente quanto precisa pagar e em que data.

Existem também benefícios fiscais para certos tipos de empréstimos. Você pode pesquisar os tipos de empréstimos e incentivos fiscais disponíveis em sua área.

Compreender suas finanças terá um grande impacto nas propriedades que você pode comprar. Você deve estar ciente do valor que pode garantir antes de procurar propriedades específicas para determinar o que pode pagar.

Depois de conhecer seu orçamento e a área em que deseja comprar, você pode começar a procurar propriedades em potencial.

Procurar o imóvel perfeito pode ser uma tarefa assustadora. Se você decidir procurar um imóvel, pode conferir sites imobiliários como o Realtor. No entanto, os agentes imobiliários geralmente têm mais acesso a propriedades que não estão listadas online.

Os agentes imobiliários também podem ajudá-lo a negociar propriedades listadas acima do seu orçamento. Depois que uma oferta for aceita, o agente o guiará pela inspeção da casa.

Antes de dar o salto e comprar o imóvel, certifique-se de que o investimento faz sentido financeiramente.

Os lucros estimados são bastante fáceis de calcular, uma vez que você tenha todas as informações relevantes. Os lucros são calculados subtraindo as despesas totais da receita total.

As despesas totais são tudo o que custará a você administrar esse negócio.

Essas despesas consistem em:

• O preço de compra do imóvel (a entrada, a hipoteca mensal e a taxa de juros do empréstimo)
• Impostos sobre a propriedade
• Seguro de proprietário
• Despesas operacionais (taxas de manutenção e limpeza)
• Impostos comerciais (impostos de renda ou corporativos)

A receita total é quanto dinheiro está entrando no negócio. Este seria o valor do aluguel que você pode coletar.

Descubra os preços de aluguel de propriedades comparáveis ​​no bairro. Entenda quanto você pagará em impostos sobre propriedades e negócios, bem como seguro de proprietário. Depois de ter todas essas estimativas, você pode calcular os lucros projetados e ver se esse é um bom investimento para você.

Decida quanto dinheiro você precisa ganhar para determinar se vale a pena iniciar um negócio de aluguel de imóveis. As propriedades unifamiliares obtêm um retorno médio anual de 1% a 4% do preço de compra, enquanto as propriedades comerciais obtêm um retorno médio anual de 6% a 12%.

Além da receita que você receberá com o pagamento do aluguel, você também ganhará com o valor do próprio imóvel. Nos últimos 10 anos, os preços da habitação aumentaram 48,55%, e nesta economia é provável que veja o mesmo aumento na próxima década.  

Divulgar que seu imóvel já está disponível para aluguel é vital.

Como as pessoas saberão que sua propriedade está disponível?

• Postar em um site de aluguel com uma quantidade significativa de tráfego (para aluguéis de curto prazo, postar em sites como VRBO e Airbnb)
• Liste sua propriedade nas mídias sociais (por exemplo, seção de aluguel do Facebook Marketplace)
• Boca a boca através de corretores de imóveis e amigos
• Sinalização “Aluga-se” na propriedade

Assim que as pessoas souberem da sua propriedade, os aplicativos de aluguel começarão a aparecer.

Agora que os inquilinos em potencial se inscreveram, você precisará triá-los para garantir que sejam adequados.

Um bom ajuste é alguém que, no mínimo, tem:

• Um histórico claro de despejo
• Uma renda razoável para pagar o aluguel
• Um bom histórico de crédito

Um grande inquilino é alguém que tem o acima, e;

• Tem fontes confiáveis ​​que atestam por eles
• Cuida da propriedade
• Permanece a longo prazo
• Vive abaixo de seus meios e nunca atrasa seus pagamentos
• Não tem animais de estimação ou está disposto a cobrir os custos de quaisquer danos causados ​​por animais de estimação

O Airbnb e sites semelhantes de aluguel de curto prazo exigem que os usuários enviem documentos de identificação antes da reserva, portanto, isso não é algo que você terá que fazer.

Para todos os aluguéis de longa duração, você terá que fazer a triagem por conta própria ou encontrar uma empresa que possa fazer isso por você.

Agora que você encontrou um inquilino para alugar sua propriedade, você precisará cobrar o aluguel dele.

Com arrendamentos de curta duração, o pagamento é feito antes da estadia. No entanto, se você estiver alugando a longo prazo, precisará coletar o aluguel mensalmente.

Os pagamentos online são, de longe, o meio de pagamento mais utilizado. Os inquilinos podem configurar pagamentos automáticos de aluguel e, com 49% dos inquilinos com menos de 30 anos, essa é a maneira mais fácil de pagar.

Com imóveis comerciais, o contrato assinado determina quem é o responsável pelos reparos. No entanto, geralmente, os inquilinos são responsáveis ​​pela manutenção.

As propriedades residenciais têm regulamentos governamentais muito rígidos, garantindo que a propriedade seja habitável.

Uma situação de vida habitável inclui:

• Sem vazamentos
• Trabalho de encanamento, gás e eletricidade
• Edifício sanitário e terrenos com recipientes de lixo adequados
• Pisos, escadas e corrimões estão em bom estado de conservação

Dito isto, os inquilinos residenciais de longo prazo provavelmente só entrarão em contato com você se algo acontecer que afete sua qualidade de vida. Por exemplo, se o ar condicionado da casa quebrar, você, o proprietário, será responsável por consertá-lo, a menos, é claro, que eles tenham feito algo para causar a quebra.

Os inquilinos de curto prazo dão muito mais trabalho. As propriedades precisam seguir os regulamentos governamentais (que variam de acordo com a cidade) e, além disso, a propriedade exigirá limpeza entre cada estadia. Certas amenidades também são esperadas de inquilinos de curto prazo que precisam ser reabastecidos.

Amenidades que os inquilinos de curto prazo esperam:

• Shampoo e condicionador
• Pratos e talheres limpos
• Toalhas e lençóis frescos
• Alimentos básicos como sal e pimenta
• Produtos de limpeza
• Papel higiênico e toalhas de papel

Se você estiver inspecionando a propriedade após cada estadia, poderá ver se há algo quebrado que precisa ser consertado ou se você está com poucas comodidades.

No entanto, se você deseja ter uma abordagem mais prática, pode contratar um serviço de limpeza confiável para atuar como gerente de propriedade ou empresa de administração de propriedades.

Os administradores de imóveis cobram, em média, 10% do aluguel mensal arrecadado. Este é um preço alto a pagar em alguns casos, mas vale a pena para aqueles que querem pouco ou nenhum envolvimento nas operações do dia-a-dia.

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Agendar todos os limpadores e a equipe de manutenção pode ser assustador, especialmente quando você tem várias propriedades. Monitore facilmente suas horas e atribua tarefas usando uma solução digital com atualizações em tempo real.

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A linha de fundo ao iniciar um negócio de aluguel de imóveis

Agora que você fez toda a sua pesquisa e sabe o que é preciso para iniciar com sucesso um negócio de aluguel de imóveis, você pode começar! Pode parecer muito, mas uma vez detalhado passo a passo, você pode fazê-lo!

Definimos como iniciar um negócio de aluguel de imóveis para você em 10 etapas fáceis:

1. Decida seu nicho de mercado
2. Encontre a sua localização ideal
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