Cum să începeți o afacere cu proprietăți de închiriere în 11 pași

„Nouăzeci la sută din toți milionarii devin astfel deținând proprietăți imobiliare. S-au făcut mai mulți bani în imobiliare decât în ​​toate investițiile industriale la un loc. Tânărul înțelept sau salariatul de astăzi își investește banii în imobiliare. ”

Andrew Carnegie, industriaș miliardar

În această epocă, ceea ce Andrew Carnegie este încă adevărat. Bogații au devenit așa de cele mai multe ori deținând proprietăți imobiliare. Terenul este limitat, așa că deținerea unei bucăți din el va crește doar în valoare în timp.

Nu oricine își poate permite să cumpere o proprietate și de aceea atât de mulți oameni închiriază. Mai ales acum, când prețurile locuințelor au crescut vertiginos, mulți oameni caută să închirieze mai degrabă decât să cumpere, ceea ce crește valoarea unei afaceri de închiriere.

Avantajele începerii unei afaceri cu proprietăți de închiriere

Există o mulțime de motive pentru care începerea unei afaceri de închiriere este o mișcare înțeleaptă.

• Prețurile de închiriere au crescut cu aproape 50% din 2008.
• Închirierea medie pentru o casă cu 2 dormitoare în SUA costă 1.100 USD lunar.
• Cererea de închiriere este mai mare ca niciodată – ratele locurilor de muncă vacante au scăzut la 25% în 2019.
• În domeniul imobiliar comercial, cea mai mare piață emergentă este sectorul industrial, în creștere cu 13,4% din 2020.
• Cererea de proprietăți industriale a crescut, ducând rata de neocupare la un minim istoric de 4,3%.

Cum să începeți o afacere cu proprietăți de închiriere

Indiferent dacă doriți să investiți pe piața rezidențială sau comercială, ghidul nostru în 10 pași vă va conduce în direcția corectă și vă va ajuta să faceți afacerea dvs. cu proprietăți de închiriere un succes strălucitor.

În primul rând, când începeți orice demers antreprenorial: cercetarea . Peste un an nu mai vrei să te uiți înapoi și să-ți dai seama că ai cumpărat o proprietate stricată sau ți-ai depășit complet capacitățile financiare. O cercetare amănunțită vă va ajuta să evitați multe greșeli pentru începători pe care le fac antreprenorii de proprietăți de închiriere pentru prima dată și vă va pregăti pentru succes.

Am explicat cum să porniți o afacere de închiriere de proprietăți pentru dvs. în 10 pași simpli:

1. Decideți asupra pieței dvs. de nișă
2. Găsiți locația dvs. ideală
3. Înțelegeți legalitățile deschiderii unei afaceri
4. Finanțare sigură
5. Obțineți o idee realistă despre profiturile potențiale
6. Găsiți proprietatea potrivită pentru dvs
7. Găsiți potențiali chiriași
8. Chiriașii ecranului
9. Încasează chiria
10. Reinvestește în întreținerea proprietății tale

Pentru a decide asupra nișei care funcționează pentru tine, pune-ți câteva întrebări:

1. Care vreau să fie nivelul meu de implicare în operațiunile de zi cu zi?
2. Pentru a conduce această afacere, cât de departe sunt dispus să fac naveta în fiecare zi?
3. Câți bani trebuie să fac lunar pentru ca aceasta să fie o investiție utilă?
4. Cât de des vreau să mă ocup de găsirea de noi chiriași?
5. Voi plăti integral proprietatea sau am nevoie de o ipotecă?

Cei doi factori cei mai influenți de care trebuie să luați în considerare atunci când alegeți piața potrivită pentru dvs.:

• Tipul de proprietate
• Nivelul de implicare

Comercial vs. Rezidențial

Proprietățile comerciale includ complexe mari de apartamente, birouri comerciale, proprietăți industriale și puncte de vânzare cu amănuntul, pentru a numi câteva.

Proprietățile rezidențiale sunt case unifamiliale, condominii, apartamente și case. Casele unifamiliale sunt cele mai frecvente închirieri rezidențiale.

Nivel de implicare

Cât de implicat vrei să fii în operațiunile zilnice va dicta în cele din urmă în ce tip de proprietate ar trebui să investești.

Găsirea proprietății comerciale potrivite necesită multă cercetare și, probabil, utilizarea unui profesionist, dar odată ce ați găsit proprietatea, proprietarul de zi cu zi nu este foarte implicat în operațiunile de construcție.

Să împărțim proprietățile rezidențiale în pe termen lung (închirieri anuale) și pe termen scurt (închirieri de vacanță).

Închirierile pe termen lung necesită mult timp pentru a găsi chiriașul potrivit și pot avea marje de profit mai mici în comparație cu chiriile pe termen scurt, dar odată ce este găsit un chiriaș, munca este destul de pasivă.

Închirierile pe termen scurt au potențialul de a dubla rata unei închirieri pe termen lung, dar necesită, în medie, 10 ore pe săptămână de muncă. Există costuri mari de întreținere și veniturile nu sunt garantate.

Locația este unul dintre cele mai mari motive pentru care afacerile reușesc sau eșuează. Dacă deschizi un hotel unde nu sunt turiști, sigur vei da faliment, la fel ca și cum ai deschide un restaurant cu burgeri între un Mcdonald's și Burger King, probabil că nici nu vei mai fi în afaceri pentru foarte mult timp.

În funcție de tipul de proprietate pe care ați decis că este potrivit pentru dvs., va trebui să vă uitați la toți factorii asociați cu zona specifică pe care o căutați.

Pentru proprietățile comerciale, câțiva factori de luat în considerare sunt:

• Accesul ușor la proprietate, astfel încât angajații și clienții să poată ajunge cu ușurință
• Abundență de parcare disponibilă angajaților și clienților
• Asigurați-vă de legile de zonare din zonă pentru a vă asigura că puteți face ceea ce doriți cu proprietatea
• Consultați tendințele pieței din zonă pentru a determina dacă va fi încă un loc ideal peste 10 ani de acum înainte

Dacă vă uitați la proprietăți rezidențiale, luați în considerare următoarele:

• Piața muncii pentru a se asigura că vor exista în mod continuu oameni care se mută în zonă
• Evaluările districtului școlar sunt esențiale dacă sperați să atrageți familii
• Asigurați-vă că rata criminalității este scăzută pentru a vă proteja proprietatea, dar și pentru a atrage chiriașii potriviți
• Accesul la activități recreative pentru chiriași, aceștia sunt mai atrași de locurile în care sunt lucruri în apropiere de făcut
• Dacă sunt în curs de desfășurare viitoare dezvoltări și cât timp vor dura să fie construite, fie creșterea valorii proprietății, fie scăderea în funcție de dezvoltare
• Rata de neocupare în cartier, dacă există o rată de neocupare mare, sigur că veți intra în aceeași categorie la un moment dat

Grupul dvs. de chiriași va varia foarte mult în funcție de zona în care se află proprietatea dvs. Este o idee bună să vorbiți cu oamenii care locuiesc în zona de care sunteți interesat. Puteți face acest lucru în aplicații precum Nextdoor sau grupurile de Facebook din oraș, de asemenea, vă pot spune dacă au loc schimbări majore în cartier.

De asemenea, este important de menționat că o închiriere pe termen scurt va avea un succes mai mare într-o zonă turistică.

Odată ce înțelegi tipul de investiție pe care îl cauți, este timpul să detaliezi planul tău și instrumentele necesare pentru a implementa acel plan.

Formarea unei entități juridice de afaceri este necesară pentru a începe o afacere de închiriere.

Principalele tipuri de afaceri sunt:

• Proprietate unică
• Parteneriat
• Societate cu răspundere limitată (LLC)
• Corporation (C-corp și S-corp)

Luați în considerare, atunci când vă decideți asupra tipului de afacere pe care doriți să o deschideți, răspunderea dumneavoastră personală și structura fiscală.

Majoritatea afacerilor cu proprietăți de închiriere sunt înregistrate ca SRL-uri deoarece nu pot fi făcute personal răspunzătoare pentru orice ar putea merge prost.

În calitate de SRL, puteți depune taxe oricum doriți, atâta timp cât înregistrați metoda pe care o alegeți pentru a plăti impozite la IRS. Discutați cu un contabil pentru a decide metoda potrivită pentru dvs.

Finanțe personale și de afaceri ar trebui menținute separate, indiferent de tipul de entitate. Deci, indiferent de tipul de afacere pe care îl creați, asigurați-vă că deschideți un cont bancar separat pentru a urmări cu ușurință cheltuielile și veniturile de afaceri. Acest lucru va face mult mai ușor depunerea taxelor.

Majoritatea investitorilor nici măcar nu vor fi de acord cu o întâlnire decât dacă aveți un plan de afaceri stabilit. Odată ce aveți afacerea înregistrată, puteți crea un plan pentru a pune în funcțiune acea afacere cât mai curând posibil.

Un plan de afaceri tradițional trebuie scris în felul următor:

1. Rezumat – Explicați pe scurt ce face compania dvs. și de ce veți avea succes. Includeți elementele de bază ale afacerii dvs.; echipa, locația, finanțele și planul de creștere.

2. Descrierea companiei – Detaliați cine este piața dvs. țintă și ce vă oferă avantajul competitiv.

3. Analiza pieței – Obțineți o bună înțelegere a pieței imobiliare și de închiriere. Arătați că știți ce percep alții pentru chirie, ce orașe sunt în plină expansiune și cum își obțin chiriașii.

4. Organizare și management – ​​Dacă aveți o echipă, aici puteți explica cine ce face și de ce sunt calificați să facă acest lucru. Aici vorbiți și despre structura juridică a afacerii.

5. Linie de servicii sau produse – Descrieți ce tip de închiriere oferiți și includeți anumite locații pe care le căutați. Explicați de ce acestea sunt oportunități principale.

6. Marketing și vânzări – Includeți strategia dvs. de marketing. Cum vă veți face publicitate proprietăților disponibile? Cum veți obține chiriași și care este procesul pentru a semna de fapt un contract cu un chiriaș?

7. Cerere de finanțare – Dacă ceri bani de la un investitor, va trebui să subliniezi cât de mult ai nevoie și exact cum vor fi cheltuiți. Specificați termenii pe care îi căutați dacă doriți să vă asumați datorii (împrumut bancar) sau să oferiți capital propriu (investitori privați).

8. Proiecții financiare – Explicați cum plănuiți să recuperați banii, cheltuielile estimate și veniturile. Includeți o perspectivă pe 5 și 10 ani.

9. Anexă cu documente justificative – Asigurați-vă că includeți toate cercetările și documentele care susțin orice afirmații pe care le faceți în secțiunile anterioare.

Puteți vedea o abordare mai detaliată a formulării unui plan de afaceri, verificând șablonul nostru aici.

Cumpărarea proprietății nu este o investiție ieftină. Prețul mediu de vânzare al unei case unifamiliale a fost de 346.900 USD în 2021. Prețul mediu al unui complex de apartamente a fost de 11 milioane USD. Deci, după cum puteți vedea, există o gamă uriașă de costuri pentru începerea unei afaceri de închiriere.

În general, cu aceste costuri este necesară finanțarea. Odată ce știți tipul de entitate pe care doriți să o deschideți, puteți căuta diferite opțiuni de finanțare disponibile.

Există două modalități principale de finanțare a unei proprietăți; investitori privați sau un împrumut bancar.

Investitori privați

Investitorii privați doresc în general o cotă din capitalul propriu, ceea ce înseamnă că nu este doar un împrumut pe care îl plătiți înapoi, ci veți împărți profiturile cu ei pentru totdeauna. Acest lucru vă limitează potențialul de profit, dar investitorul va fi investit în succesul afacerii dvs., ceea ce înseamnă că vă va ajuta să reușiți în orice mod poate.

Avantajul investitorilor privați este că nu aveți nevoie de un istoric de credit dovedit. Ei sunt mai preocupați de ceea ce poți face în viitor decât de ceea ce ai făcut în trecut.

Găsirea unui investitor nu este ușoară. Puteți încerca să utilizați conexiuni prin prieteni și familie sau chiar prin rețelele sociale, dar nu există nicio garanție că veți găsi un investitor interesat.

Împrumut bancar

Instituțiile standardizate, în special băncile comerciale, vor dori să se asigure că ești în măsură să faci plățile lunare ale împrumutului, ceea ce înseamnă că poate dura mult timp pentru a procesa documentele și a-ți verifica finanțele personale. Băncile ar putea, de asemenea, să solicite garanții în cazul în care afacerea dvs. eșuează, în cazul unui credit ipotecar, garanția este de multe ori mai mare decât proprietatea în sine.

Securizarea fondurilor de la o bancă poate fi un proces lung, dar ratele dobânzilor sunt asigurate. Odată ce ești aprobat pentru un împrumut, vei ști exact cât trebuie să plătești înapoi și până la ce dată.

Există, de asemenea, beneficii fiscale pentru anumite tipuri de împrumuturi. Puteți cerceta tipurile de împrumuturi și stimulente fiscale disponibile în zona dvs.

Înțelegerea finanțelor tale va avea un impact semnificativ asupra proprietăților pe care le poți cumpăra. Ar trebui să fiți conștienți de suma pe care o puteți asigura înainte de a căuta anumite proprietăți pentru a determina ce vă puteți permite.

Odată ce vă cunoașteți bugetul și zona în care doriți să cumpărați, puteți începe să vă uitați la potențiale proprietăți.

Căutarea proprietății perfecte poate fi o sarcină descurajantă. Dacă decideți să căutați o proprietate, puteți consulta site-uri web imobiliare, cum ar fi agenții imobiliari. Cu toate acestea, agenții imobiliari au de obicei mai mult acces la proprietăți care nu sunt listate online.

De asemenea, agenții imobiliari vă pot ajuta să negociați pentru proprietăți listate mai mari decât bugetul dvs. Odată ce o ofertă a fost acceptată, agentul vă va ghida prin inspecția la domiciliu.

Înainte de a face saltul și de a cumpăra proprietatea, asigurați-vă că investiția are sens financiar.

Profiturile estimate sunt destul de ușor de calculat odată ce aveți toate informațiile relevante. Profiturile sunt calculate prin scăderea cheltuielilor totale din veniturile totale.

Cheltuielile totale reprezintă tot ceea ce vă va costa să conduceți această afacere.

Aceste cheltuieli constau în:

• Prețul de cumpărare a proprietății (avansul, ipoteca lunară și rata dobânzii la împrumut)
• Taxe de proprietate
• Asigurarea proprietarului
• Cheltuieli de funcționare (taxe de întreținere și curățenie)
• Impozite pe afaceri (impozite pe venit sau pe profit)

Venitul total este câți bani vin în afacere. Aceasta ar fi suma chiriei pe care o puteți colecta.

Aflați prețurile de închiriere ale proprietăților comparabile din cartier. Înțelegeți cât veți plăti în impozite pe proprietate și în afaceri, precum și în asigurarea proprietarului. Odată ce aveți toate aceste estimări, puteți calcula profiturile proiectate și puteți vedea dacă aceasta este o investiție bună pentru dvs.

Decideți câți bani trebuie să câștigați pentru a determina dacă merită să începeți o afacere de închiriere. Proprietățile unifamiliale înregistrează o rentabilitate anuală medie de 1%-4% din prețul de cumpărare, în timp ce proprietățile comerciale înregistrează o rentabilitate anuală medie de 6%-12%.

Pe lângă veniturile pe care le vei primi din plățile chiriei, vei câștiga și din valoarea imobilului în sine. În ultimii 10 ani, prețurile locuințelor au crescut cu 48,55%, iar în această economie este probabil să înregistreze aceeași creștere în următorul deceniu.  

Este vital să spui că proprietatea ta este acum disponibilă pentru închiriere.

Cum vor ști oamenii că proprietatea dumneavoastră este disponibilă?

• Postarea pe un site de închiriere cu o cantitate semnificativă de trafic (pentru închirieri pe termen scurt, postați pe site-uri precum VRBO și Airbnb)
• Listează-ți proprietatea pe rețelele sociale (de exemplu, secțiunea de închiriere Facebook Marketplace)
• Vorba în gură prin agenți imobiliari și prieteni
• Semnal „De închiriat” pe proprietate

Odată ce oamenii știu despre proprietatea dvs., cererile de închiriere vor începe să apară.

Acum că potențialii chiriași au aplicat, va trebui să îi verificați pentru a vă asigura că se potrivesc bine.

O potrivire bună este cineva care, cel puțin, are:

• Un istoric clar al evacuarilor
• Un venit rezonabil pentru a-și permite chiria
• Un istoric bun de credit

Un chiriaș mare este cineva care are cele de mai sus și;

• Are surse de încredere care garantează pentru ele
• Are grijă de proprietate
• Rămâne pe termen lung
• Trăiește sub posibilitățile lor și nu întârzie niciodată cu plățile
• Nu are animale de companie sau este dispus să acopere costurile eventualelor daune pentru animalele de companie

Airbnb și site-urile similare de închiriere pe termen scurt solicită utilizatorilor să trimită documente de identificare înainte de rezervare, așa că nu va trebui să faceți acest lucru.

Pentru toate închirierile pe termen lung, va trebui să le verificați singur sau să găsiți o companie care poate face acest lucru pentru dvs.

Acum că ați găsit un chiriaș care să vă închirieze proprietatea, va trebui să colectați chiria de la acesta.

La inchirieri pe termen scurt, plata se face inainte de sejur. Cu toate acestea, dacă închirieți pe termen lung, va trebui să colectați chiria lunar.

Plățile online sunt de departe cel mai utilizat tip de metodă de plată. Chiriașii pot configura plăți automate ale chiriei și, având în vedere că 49% dintre chiriași au sub 30 de ani, aceasta este cea mai simplă modalitate de a plăti.

În cazul proprietăților comerciale, contractul semnat stabilește cine răspunde de reparații. Cu toate acestea, în general, chiriașii sunt responsabili de întreținere.

Proprietățile rezidențiale au reglementări guvernamentale foarte stricte care asigură că proprietatea este locuibilă.

O situație de locuit include:

• Fără scurgeri
• Lucrări de instalații sanitare, gaz și electricitate
• Clădire sanitară și teren cu recipiente adecvate de gunoi
• Podelele, scările și balustradele sunt în stare bună

Acestea fiind spuse, chiriașii rezidențiali pe termen lung vă vor contacta probabil doar dacă se întâmplă ceva care le afectează calitatea vieții. De exemplu, dacă aparatul de aer condiționat se sparge în casă, tu, proprietarul, vei fi responsabil pentru repararea lui, cu excepția cazului în care, bineînțeles, au făcut ceva să-l provoace stricarea.

Chiriașii pe termen scurt sunt mult mai mult de lucru. Proprietățile trebuie să respecte reglementările guvernamentale (care variază în funcție de oraș) și, în plus, proprietatea va necesita curățenie între fiecare sejur. Anumite facilități sunt, de asemenea, așteptate de la chiriașii pe termen scurt, care trebuie completate.

Facilități pe care chiriașii pe termen scurt se așteaptă:

• Șampon și balsam
• Curățați vase și argintărie
• Prosoape și lenjerie de pat proaspete
• Alimente de bază, cum ar fi sarea și piperul
• Produse de curatat
• Hârtie igienică și prosoape de hârtie

Dacă inspectați proprietatea după fiecare sejur, puteți vedea dacă există ceva stricat care trebuie reparat sau dacă sunteți fără facilități.

Cu toate acestea, dacă doriți să aveți o abordare mai lipsită de mâini, puteți angaja un serviciu de curățenie de încredere pentru a acționa ca administrator de proprietate sau companie de administrare a proprietății.

Administratorii de proprietate percep, în medie, 10% din chiria lunară încasată. Acesta este un preț mare de plătit în unele cazuri, dar merită pentru cei care doresc să se implice puțin sau deloc în operațiunile de zi cu zi.

Du-ți afacerea cu proprietăți de închiriere la următorul nivel, devenind digital

Programarea tuturor curățătorilor și a echipajului de întreținere poate fi descurajantă, mai ales odată ce aveți mai multe proprietăți. Monitorizați-le cu ușurință orele și atribuiți sarcini folosind o soluție digitală cu actualizări în timp real.

Cu o soluție all-in-one de gestionare a proprietății de închiriere precum Connecteam, puteți:

• Programează cu ușurință angajații la anumite proprietăți
• Angajații pot înregistra și ieși cu geotracking
• Angajații pot folosi liste de verificare pentru a parcurge sarcinile zilnice
• Fiecare acțiune vă va fi raportată în timp real

Faceți clic aici pentru a afla mai multe despre modul în care Connecteam vă poate ajuta să vă gestionați afacerea.

Concluzia de a începe o afacere cu proprietăți de închiriere

Acum că ați făcut toate cercetările și știți ce este nevoie pentru a începe cu succes o afacere cu proprietăți de închiriere, puteți începe! Poate părea mult, dar odată defalcat pas cu pas, o poți face!

Am explicat cum să porniți o afacere de închiriere de proprietăți pentru dvs. în 10 pași simpli:

1. Decideți asupra pieței dvs. de nișă
2. Găsiți locația dvs. ideală
3. Înțelegeți legalitățile deschiderii unei afaceri
4. Finanțare sigură
5. Obțineți o idee realistă despre potențialele profituri
6. Găsiți proprietatea potrivită pentru dvs
7. Găsiți potențiali chiriași
8. Chiriașii ecranului
9. Încasează chiria
10. Reinvestește în întreținerea proprietății tale

Dacă doriți ajutor în gestionarea afacerii dvs., consultați aplicația all-in-one a Connecteam pentru gestionarea întreprinderilor mici.