Как начать бизнес по аренде недвижимости за 11 шагов

«Девяносто процентов всех миллионеров становятся таковыми благодаря владению недвижимостью. В недвижимость было вложено больше денег, чем во все промышленные инвестиции вместе взятые. Мудрый молодой человек или наемный работник сегодня вкладывает свои деньги в недвижимость. ”

Эндрю Карнеги, миллиардер-промышленник

В наши дни то, что Эндрю Карнеги остается верным. Богатые становились такими чаще всего благодаря владению недвижимостью. Земля ограничена, поэтому владение ее участком со временем будет только увеличиваться в цене.

Не каждый может позволить себе покупку недвижимости, поэтому так много людей арендуют. Особенно сейчас, когда цены на жилье взлетели до небес, многие люди хотят арендовать, а не покупать, что увеличивает ценность бизнеса по аренде недвижимости.

Преимущества открытия бизнеса по аренде недвижимости

Есть много причин, по которым начать бизнес по аренде недвижимости — это мудрый шаг.

• Цены на аренду выросли почти на 50% с 2008 года.
• Средняя арендная плата за дом с 2 спальнями в США стоит 1100 долларов в месяц.
• Спрос на аренду высок как никогда — в 2019 году уровень вакантности жилья снизился до 25%.
• В сфере коммерческой недвижимости крупнейшим развивающимся рынком является промышленный сектор, рост которого с 2020 года составил 13,4%.
• Спрос на промышленную недвижимость увеличился, в результате чего уровень вакантных площадей достиг рекордно низкого уровня в 4,3%.

Как начать бизнес по аренде недвижимости

Независимо от того, хотите ли вы инвестировать в жилой или коммерческий рынок, наше руководство из 10 шагов приведет вас в правильном направлении и поможет сделать ваш бизнес по аренде недвижимости блестящим успехом.

Перво-наперво при начале любого предпринимательского начинания: исследование . Через год вы не захотите оглядываться назад и осознавать, что купили неудавшуюся недвижимость или полностью исчерпали свои финансовые возможности. Тщательное исследование поможет вам избежать многих ошибок новичков, которые совершают начинающие предприниматели, занимающиеся арендой недвижимости, и настроит вас на успех.

Мы рассказали, как начать бизнес по аренде недвижимости за 10 простых шагов:

1. Определите свою нишу на рынке
2. Найдите свое идеальное место
3. Разбираемся с законностью открытия бизнеса.
4. Безопасное финансирование
5. Получите реалистичное представление о потенциальной прибыли
6. Найдите недвижимость, которая подходит именно вам
7. Найдите потенциальных арендаторов
8. Арендаторы экрана
9. Собирать арендную плату
10. Реинвестируйте в обслуживание вашей недвижимости

Чтобы определиться с нишей, которая подходит именно вам, задайте себе несколько вопросов:

1. Каким должен быть мой уровень участия в повседневных операциях?
2. Чтобы вести этот бизнес, как далеко я готов ездить на работу каждый день?
3. Сколько денег мне нужно зарабатывать ежемесячно, чтобы это было стоящей инвестицией?
4. Как часто я хочу заниматься поиском новых арендаторов?
5. Буду ли я полностью расплачиваться за недвижимость или мне нужна ипотека?

Два наиболее важных фактора, которые следует учитывать при выборе подходящего для вас рынка:

• Тип собственности
• Уровень участия

Коммерческий и жилой

Коммерческая недвижимость включает в себя большие жилые комплексы, коммерческие офисы, промышленные объекты и торговые точки, и это лишь некоторые из них.

К жилой недвижимости относятся дома на одну семью, квартиры, квартиры и таунхаусы. Дома на одну семью являются наиболее распространенной жилой арендой.

Уровень вовлеченности

То, насколько вы хотите участвовать в повседневных операциях, в конечном итоге будет определять, в какой тип недвижимости вам следует инвестировать.

Поиск подходящей коммерческой недвижимости требует много исследований и, вероятно, привлечения профессионала, но как только вы найдете недвижимость, повседневный владелец не очень вовлечён в строительные операции.

Разобьем жилую недвижимость на долгосрочную (годовая аренда) и краткосрочную (аренда на время отпуска).

Долгосрочная аренда требует много времени для поиска подходящего арендатора и может иметь более низкую норму прибыли по сравнению с краткосрочной арендой, но как только арендатор найден, работа становится довольно пассивной.

Краткосрочная аренда может вдвое превысить ставку долгосрочной аренды, но для этого требуется в среднем 10 часов работы в неделю. Существуют высокие затраты на содержание, а доход не гарантируется.

Расположение — одна из главных причин успеха или неудачи бизнеса. Если вы откроете отель, где нет туристов, вы наверняка обанкротитесь, так же, как если вы откроете бургерную между Макдональдсом и Бургер Кингом, вы, вероятно, тоже долго не протянете.

В зависимости от того, какой тип недвижимости, который вы решили, подходит именно вам, вам придется рассмотреть все факторы, связанные с конкретной областью, которую вы изучаете.

Для коммерческой недвижимости необходимо учитывать следующие факторы:

• Простота доступа к собственности, поэтому сотрудники и клиенты могут легко добраться
• Наличие парковочных мест для сотрудников и клиентов
• Удостоверьтесь в законах о зонировании в этом районе, чтобы убедиться, что вы можете делать с недвижимостью все, что хотите.
• Ознакомьтесь с рыночными тенденциями в этом районе, чтобы определить, будет ли он по-прежнему идеальным местом через 10 лет.

Если вы ищете жилую недвижимость, обратите внимание на следующее:

• Рынок труда , чтобы убедиться, что люди будут постоянно переезжать в этот район.
• Рейтинг школьного округа имеют решающее значение, если вы надеетесь привлечь семьи
• Убедитесь, что уровень преступности низок, чтобы защитить вашу собственность, а также привлечь подходящих арендаторов.
• Доступ к развлекательным мероприятиям для арендаторов, их больше привлекают места, где поблизости есть чем заняться
• Если будущие разработки находятся в стадии реализации и сколько времени потребуется для их строительства, либо увеличение стоимости недвижимости, либо уменьшение в зависимости от развития
• Уровень вакансий в районе, если уровень вакансий высок, вы обязательно попадете в ту же категорию в какой-то момент

Ваш пул арендаторов будет сильно различаться в зависимости от района, в котором находится ваша недвижимость. Это хорошая идея, чтобы поговорить с людьми, которые живут в интересующем вас районе. Вы можете сделать это в таких приложениях, как Nextdoor или городских группах Facebook, они также могут сообщить вам, происходят ли какие-либо серьезные изменения в районе.

Также важно отметить, что краткосрочная аренда будет иметь больший успех в туристическом районе.

Как только вы поймете, какой тип инвестиций вы ищете, пришло время уточнить ваш план и инструменты, необходимые для его реализации.

Чтобы начать бизнес по аренде недвижимости, необходимо создать юридическое лицо .

Основными видами бизнеса являются:

• Единоличное владение
• партнерство
• Общество с ограниченной ответственностью (ООО)
• Корпорация (C-corp и S-corp)

При принятии решения о типе бизнеса, который вы хотите открыть, учитывайте свою личную ответственность и налоговую структуру.

Большинство компаний, занимающихся арендой недвижимости, зарегистрированы как ООО, потому что они не могут нести личную ответственность за что-либо, что может пойти не так.

Как ООО, вы можете подавать налоги любым удобным для вас способом, если вы регистрируете выбранный вами метод уплаты налогов в IRS. Поговорите с бухгалтером, чтобы выбрать правильный метод для вас.

Личные и деловые финансы должны храниться отдельно, независимо от типа организации. Поэтому независимо от типа бизнеса, который вы создаете, обязательно откройте отдельный банковский счет, чтобы легко отслеживать расходы и доходы бизнеса. Это значительно упростит подачу налогов.

Большинство инвесторов даже не согласятся на встречу, если у вас нет составленного бизнес-плана. После того, как у вас есть зарегистрированный бизнес, вы можете создать план, чтобы запустить этот бизнес как можно скорее.

Традиционный бизнес-план должен быть написан следующим образом:

1. Резюме . Кратко объясните, чем занимается ваша компания и почему вы добьетесь успеха. Включите основы вашего бизнеса; ваша команда, местоположение, финансы и план роста.

2. Описание компании . Подробно расскажите о том, кто является вашим целевым рынком и что дает вам конкурентное преимущество.

3. Анализ рынка . Получите хорошее представление о рынке недвижимости и аренды. Покажите, что вы знаете, сколько другие берут за аренду, какие города переживают бум и как они находят своих арендаторов.

4. Организация и управление . Если у вас есть команда, здесь можно объяснить, кто чем занимается и почему они имеют на это право. Здесь же вы говорите о юридической структуре бизнеса.

5. Линейка услуг или продуктов . Опишите, какой тип аренды вы предлагаете, и укажите конкретные места, которые вы ищете. Объясните, почему это лучшие возможности.

6. Маркетинг и продажи . Включите свою маркетинговую стратегию. Как вы будете рекламировать имеющиеся у вас объекты? Как вы будете находить арендаторов и каков процесс подписания договора с арендатором?

7. Запрос на финансирование. Если вы просите денег у инвестора, вам нужно указать, сколько вам нужно и как именно они будут потрачены. Укажите условия, которые вы ищете, если вы хотите взять долг (банковский кредит) или отдать акции (частные инвесторы).

8. Финансовые прогнозы . Объясните, как вы планируете вернуть деньги, ваши прогнозируемые расходы и ваши доходы. Включите 5-летний и 10-летний прогноз.

9. Приложение с подтверждающими документами . Не забудьте включить все исследования и документацию, подтверждающую любые заявления, сделанные вами в предыдущих разделах.

Вы можете ознакомиться с более подробным подходом к составлению бизнес-плана, ознакомившись с нашим шаблоном здесь.

Покупка недвижимости не является дешевой инвестицией. Средняя цена продажи дома на одну семью в 2021 году составляла 346 900 долларов. Средняя цена жилого комплекса составляла 11 миллионов долларов. Итак, как вы можете видеть, существует огромный диапазон затрат на открытие бизнеса по аренде недвижимости.

Как правило, при таких затратах необходимо финансирование. Как только вы узнаете тип организации, которую хотите открыть, вы можете изучить различные доступные варианты финансирования.

Есть два основных способа финансирования недвижимости; частные инвесторы или банковский кредит.

Частные инвесторы

Частные инвесторы, как правило, хотят долю в собственности, а это означает, что это не просто кредит, который вы возвращаете, но вы будете делить с ними прибыль навсегда. Это ограничивает ваш потенциальный доход, но инвестор будет заинтересован в успехе вашего бизнеса, то есть поможет вам добиться успеха всеми возможными способами.

Преимущество частных инвесторов в том, что вам не нужна подтвержденная кредитная история. Их больше заботит то, что вы можете сделать в будущем, а не то, что вы сделали в прошлом.

Найти инвестора непросто. Вы можете попытаться использовать связи через друзей и родственников или даже социальные сети, но нет никакой гарантии, что вы найдете заинтересованного инвестора.

Банковский кредит

Стандартизированные учреждения, особенно коммерческие банки, захотят убедиться, что вы сможете вносить ежемесячные платежи по кредиту, а это означает, что обработка документов и проверка ваших личных финансов может занять много времени. Банки также могут потребовать залог в случае банкротства вашего бизнеса, в случае ипотеки залогом часто является само имущество.

Получение средств в банке может быть длительным процессом, но процентные ставки гарантированы. После того, как вам одобрят кредит, вы будете точно знать, сколько вам нужно выплатить и к какому сроку.

Существуют также налоговые льготы для определенных видов кредитов. Вы можете изучить типы кредитов и налоговых льгот, доступных в вашем регионе.

Понимание ваших финансов сильно повлияет на недвижимость, которую вы сможете приобрести. Вы должны знать сумму, которую вы можете получить, прежде чем смотреть на конкретную недвижимость, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

Как только вы узнаете свой бюджет и район, в котором хотите приобрести недвижимость, вы можете приступить к поиску потенциальных объектов недвижимости.

Поиск идеальной недвижимости может быть непростой задачей. Если вы решили искать недвижимость самостоятельно, вы можете проверить сайты недвижимости, такие как Realtor. Однако агенты по недвижимости обычно имеют более широкий доступ к объектам недвижимости, которые не указаны в Интернете.

Агенты по недвижимости также могут помочь вам договориться о недвижимости, стоимость которой превышает ваш бюджет. Как только предложение будет принято, агент проведет вас через осмотр дома.

Прежде чем совершить скачок и купить недвижимость, убедитесь, что инвестиции оправданы с финансовой точки зрения.

Предполагаемую прибыль довольно легко рассчитать, если у вас есть вся необходимая информация. Прибыль рассчитывается путем вычитания общих расходов из общей суммы доходов.

Общие расходы — это все, что вам будет стоить ведение этого бизнеса.

Эти расходы состоят из:

• Цена покупки недвижимости (первоначальный взнос, ежемесячная ипотека и процентная ставка по кредиту)
• Налог на недвижимость
• Страхование арендодателя
• Операционные расходы (плата за техническое обслуживание и уборку)
• Налоги на бизнес (подоходный или корпоративный налог)

Общий доход — это то, сколько денег поступает в бизнес. Это сумма арендной платы, которую вы можете получить.

Узнайте цены на аренду сопоставимых объектов недвижимости по соседству. Поймите, сколько вы будете платить в виде налогов на имущество и бизнеса, а также страховки арендодателя. Когда у вас есть все эти оценки, вы можете рассчитать прогнозируемую прибыль и посмотреть, является ли это хорошей инвестицией для вас.

Решите, сколько денег вам нужно заработать, чтобы определить, стоит ли начинать бизнес по аренде недвижимости. Недвижимость для одной семьи приносит средний годовой доход в размере 1-4% от покупной цены, тогда как коммерческая недвижимость приносит средний годовой доход в размере 6-12%.

В дополнение к доходу, который вы получите от арендных платежей, вы также получите прибыль от стоимости самой недвижимости. За последние 10 лет цены на жилье выросли на 48,55%, и в этой экономике, вероятно, будет наблюдаться такой же рост в течение следующего десятилетия.  

Жизненно важно сообщить, что ваша недвижимость теперь доступна для аренды.

Как люди узнают, что ваша недвижимость свободна?

• Размещение на сайте аренды со значительным объемом трафика (для краткосрочной аренды размещайте на таких сайтах, как VRBO и Airbnb)
• Разместите свою недвижимость в социальных сетях (например, в разделе аренды Facebook Marketplace).
• Сарафанное радио через риелторов и друзей
• Вывеска «Сдается» на участке

Как только люди узнают о вашей собственности, начнут поступать заявки на аренду.

Теперь, когда потенциальные арендаторы подали заявки, вам нужно будет проверить их, чтобы убедиться, что они подходят.

Хорошо подходит тот, кто, как минимум, имеет:

• Четкая история выселения
• Разумный доход, чтобы позволить себе арендную плату
• Хорошая кредитная история

Хороший арендатор — это тот, у кого есть все вышеперечисленное и;

• Имеет надежные источники, подтверждающие их
• Заботится об имуществе
• Остается надолго
• Живет ниже своих средств и никогда не опаздывает с платежами
• У него нет домашних животных или он готов покрыть расходы, связанные с любым ущербом, причиненным домашним животным.

Airbnb и аналогичные веб-сайты краткосрочной аренды требуют, чтобы пользователи предоставляли документы, удостоверяющие личность, до бронирования, так что это не то, что вам нужно будет делать.

При долгосрочной аренде вам придется проверять их самостоятельно или найти компанию, которая может сделать это за вас.

Теперь, когда вы нашли арендатора, который сдает вашу недвижимость в аренду, вам нужно будет взимать с него арендную плату.

При краткосрочной аренде оплата производится перед заселением. Однако, если вы арендуете на длительный срок, вам нужно будет ежемесячно взимать арендную плату.

Онлайн-платежи на сегодняшний день являются наиболее используемым способом оплаты. Арендаторы могут настроить автоматическую оплату арендной платы, и, поскольку 49% арендаторов моложе 30 лет, для них это самый простой способ оплаты.

В отношении коммерческой недвижимости подписанный договор определяет, кто несет ответственность за ремонт. Однако, как правило, арендаторы несут ответственность за техническое обслуживание.

Жилая недвижимость имеет очень строгие правительственные правила, гарантирующие, что недвижимость пригодна для жизни.

Жилая жилая ситуация включает в себя:

• Нет утечек
• Работающая сантехника, газ и электричество
• Санитарное здание и территория с соответствующими мусоросборниками
• Полы, лестницы и перила в хорошем состоянии

При этом долгосрочные арендаторы жилья, скорее всего, обратятся к вам только в том случае, если произойдет что-то, что повлияет на качество их жизни. Например, если в доме сломается кондиционер, вы, хозяин дома, будете нести ответственность за его ремонт, если, конечно, они не сделали что-то, что вызвало его поломку.

Краткосрочные арендаторы гораздо больше работы. Объекты размещения должны соответствовать правительственным постановлениям (которые различаются в зависимости от города), и, кроме того, объект требует уборки между каждым пребыванием. Определенные удобства ожидаются и от краткосрочных арендаторов, нуждающихся в пополнении.

Удобства, которых ожидают краткосрочные арендаторы:

• Шампунь и кондиционер
• Чистая посуда и столовое серебро
• Свежие полотенца и постельное белье
• Основные продукты питания, такие как соль и перец
• Чистящие средства
• Туалетная бумага и бумажные полотенца

Если вы осматриваете недвижимость после каждого пребывания, вы можете увидеть, не сломано ли что-нибудь, что нужно починить, или вам не хватает удобств.

Однако, если вы хотите иметь более невмешательный подход, вы можете нанять заслуживающую доверия службу уборки, которая будет действовать в качестве управляющего недвижимостью или управляющей компании.

Управляющие недвижимостью в среднем берут 10% от ежемесячной арендной платы. В некоторых случаях это высокая цена, но она того стоит для тех, кто не хочет участвовать в повседневных операциях.

Поднимите свой бизнес по аренде недвижимости на новый уровень, перейдя на цифровые технологии

Планирование всех уборщиков и ремонтной бригады может быть сложной задачей, особенно если у вас несколько объектов недвижимости. Легко контролируйте их часы и назначайте задачи, используя цифровое решение с обновлениями в реальном времени.

С помощью универсального решения для управления бизнесом по аренде недвижимости, такого как Connecteam, вы можете:

• Легко назначайте сотрудников на определенные объекты
• Сотрудники могут входить и выходить с геотрекингом
• Сотрудники могут использовать контрольные списки для выполнения ежедневных задач
• Каждое действие будет сообщено вам в режиме реального времени

Нажмите здесь, чтобы узнать больше о том, как Connecteam может помочь вам управлять своим бизнесом.

Итог по открытию бизнеса по аренде недвижимости

Теперь, когда вы провели все свои исследования и знаете, что нужно для успешного начала бизнеса по аренде недвижимости, вы можете начать! Может показаться, что это много, но, разобравшись шаг за шагом, вы сможете это сделать!

Мы рассказали, как начать бизнес по аренде недвижимости за 10 простых шагов:

1. Определите свою нишу на рынке
2. Найдите свое идеальное место
3. Разбираемся с законностью открытия бизнеса.
4. Безопасное финансирование
5. Получите реалистичное представление о потенциальной прибыли
6. Найдите недвижимость, которая подходит именно вам
7. Найдите потенциальных арендаторов
8. Арендаторы экрана
9. Собирать арендную плату
10. Реинвестируйте в обслуживание вашей недвижимости

Если вам нужна помощь в управлении вашим бизнесом, ознакомьтесь с универсальным приложением Connecteam для управления малым бизнесом.