Оптовая торговля недвижимостью для начинающих: полное руководство 2023

Оптовая торговля недвижимостью уже много лет является важной инвестиционной стратегией, и ее актуальность возрастет в 2023 году.

× ×

Demo Carrot: Сколько сделок вы проигрываете веб-сайту вашего конкурента?

Возьмите бесплатную демоверсию

Согласно недавнему отчету Национальной ассоциации риелторов, рынок жилья США, вероятно, останется конкурентоспособным в 2023 году из-за роста цен на жилье и нехватки инвентаря.

В результате многие инвесторы обращаются к оптовой продаже недвижимости, чтобы выявить недооцененные объекты и извлечь выгоду из возможностей на рынке. Кроме того, оптовики недвижимости могут помочь владельцам недвижимости, оказавшимся в бедственном положении и столкнувшимся с потерей права выкупа или другими финансовыми трудностями, предоставив быстрый и простой способ продать свою собственность.

Имея надлежащие знания, опыт и сеть, оптовики недвижимости могут помочь преодолеть разрыв между покупателями и продавцами и создать беспроигрышную ситуацию для всех вовлеченных сторон.

Что такое оптовая торговля недвижимостью

Оптовая торговля недвижимостью — это тип стратегии инвестирования в недвижимость, при которой инвестор находит недвижимость ниже рыночной стоимости, как правило, в аварийном состоянии или нуждается в ремонте, и заключает договор на ее покупку у продавца.

Затем инвестор уступает или перепродает контракт покупателю, обычно другому инвестору в недвижимость, по более высокой цене. Прибыль инвестора представляет собой разницу между договорными ценами покупки и продажи.

Оптовая торговля недвижимостью требует поиска недвижимости со скидкой, ведения переговоров с мотивированными продавцами и продажи недвижимости потенциальным покупателям. Это может быть прибыльной стратегией для инвесторов, которые могут определить недооцененную недвижимость и иметь сеть покупателей для продажи.

Важно отметить, что оптовая продажа недвижимости — это не то же самое, что «перепродажа» собственности, которая включает в себя покупку, ремонт и перепродажу собственности с целью получения прибыли. Оптовая торговля — это более быстрый и менее капиталоемкий способ заработать на инвестициях в недвижимость, но он также сопряжен со своими рисками и проблемами.

В этом руководстве мы расскажем об основах оптовой торговли, о том, как начать, что по-другому делают успешные оптовики, а также о самых больших ошибках, которых следует избегать начинающим оптовикам.

Демистификация оптовой торговли недвижимостью: понимание основ

Как упоминалось выше, оптовая торговля недвижимостью — это инвестиционная стратегия, при которой вы находите сделки и передаете эти сделки другим инвесторам в недвижимость (например, флипперам) за комиссию . В некотором смысле вам платят за то, что вы находите сделки, которые ищут другие инвесторы в недвижимость.

Под «сделками» мы подразумеваем поиск уцененной или проблемной недвижимости по цене ниже рыночной стоимости.

Когда объекты недвижимости находятся в бедственном положении или со скидкой, это обычно означает, что они нуждаются в значительном объеме работы, и продавцы очень заинтересованы в продаже. Обычно они не могут (или не хотят) продать свой дом традиционным путем (через агента MLS).

Чтобы дать вам пример, возможно, вы найдете недвижимость, которая продается за 150 000 долларов. Вы просчитываете цифры и определяете, что ARV (послеремонтная стоимость) имущества составляет около 250 000 долларов, а затраты на ремонт составят всего около 20 000 долларов.

В этом упрощенном примере вы можете передать контракт другому инвестору за 160 000 долларов и сохранить разницу в 10 000 долларов (ваш комиссионный сбор). Затем инвестор сможет потратить 20 000 долларов на ремонт и повторно выставить недвижимость на АРВ, что составит около 70 000 долларов. Победа, победа, победа.

Главное, конечно, найти хорошую сделку .

Вот пример того, как Райан Досси — инвестор в недвижимость из Флориды — нашел одну из своих отличных сделок…

И вот имущество, которое он нашел…

Круто, правда?

Это руководство покажет вам, как найти такие предложения.

Обычно вы ищете недооцененные, проблемные, отчужденные или непроданные объекты — все это признаки мотивации продавца.

7 шагов, чтобы начать оптовую торговлю недвижимостью и найти свои первые предложения

Вот шаги, чтобы начать работу в качестве оптового продавца, чтобы вы могли найти свою первую сделку!

Шаг 1: Понимание бизнес-модели

Прежде чем начать, вам нужно понять бизнес-модель и законы, касающиеся того, что является законным, а чего следует избегать.

В некоторых штатах теперь требуется лицензия на оптовую торговлю недвижимостью.

Быстро найдите «оптовая торговля недвижимостью в », чтобы узнать о законах вашего штата.

Что касается бизнес-модели, то вот суть…

1. Вы находите проблемную недвижимость, а это означает, что продавец может быть мотивирован и готов продать по цене ниже рыночной. Вы делаете это, рекламируя домовладельцев с признаками бедствия (потеря права выкупа, завещание, развод, налоговая неплатежеспособность и т. д.). Вы можете сделать это с помощью холодных звонков, прямой почтовой рассылки, стука в дверь или оптимизации вашего веб-сайта для ранжирования в Google.

2. Когда вы находите недвижимость, которая может принести большую прибыль, вы просчитываете цифры и делаете предложение о собственности, которое учитывает вашу плату за переуступку, затраты на ремонт и желаемую прибыль вашего покупателя.

3. Если владелец соглашается, вы оба подписываете договор купли-продажи . Вам не нужно ничего платить в этот момент. Контракт дает вам право купить недвижимость в течение, скажем, следующих 30 дней.

4. Затем вы передаете это соглашение о покупке покупателю за наличные или инвестору в недвижимость за немного большую сумму — обычно от 5000 до 20 000 долларов. Это деньги, которые вы можете оставить себе.

Вот как это работает. Давайте поговорим о том, как все это сделать.

Шаг 2: Найдите выгодную сделку

Процесс оптовой торговли зависит от нахождения многого.

Почему?

Потому что, если вы найдете хорошую сделку — с отличной прибылью — практически все остальное сработает само собой. Вы всегда можете найти покупателя за наличные, если у вас есть много по контракту.

Но как найти эти драгоценности?

Вот некоторые из наиболее распространенных методов…

• SEO-оптимизация веб-сайтов . Возможно, вы этого не знаете, но люди ищут в Google такие вещи, как «быстро продать мой дом в [вашем городе]». Что, если бы вы появились на первой странице, когда мотивированные продавцы на вашем рынке искали бы это? К вам будут приходить выгодные предложения.

Оптовые торговцы недвижимостью могут использовать поисковую оптимизацию (SEO), чтобы повысить свою видимость в Интернете и привлечь потенциальных клиентов. SEO оптимизирует ваш веб-сайт и его контент, чтобы он занимал более высокое место на страницах результатов поисковой системы (SERP) по определенным ключевым словам и фразам, которые потенциальные клиенты могут использовать для поиска ваших услуг. Вот несколько способов, которыми оптовики недвижимости могут использовать SEO для поиска потенциальных клиентов:

1. Исследование ключевых слов: проведение исследования ключевых слов имеет решающее значение для определения условий поиска, которые потенциальные клиенты используют при поиске оптовых продавцов недвижимости. Такие инструменты, как Google Keyword Planner, Ahrefs и SEMrush, могут помочь оптовикам ориентироваться на ключевые слова с большим объемом и низкой конкуренцией в своей стратегии SEO.
2. Оптимизация на странице: после того, как вы определили свои целевые ключевые слова, вам необходимо оптимизировать страницы и контент вашего веб-сайта, чтобы включить эти ключевые слова. Это включает в себя оптимизацию ваших тегов заголовков, метаописаний, заголовков и основного содержимого.
3. Местное SEO: оптовые продавцы недвижимости обычно обслуживают определенную географическую область, поэтому важна оптимизация для локального поиска. Это включает в себя создание списков местных компаний в Google Business Profile, Yelp и других каталогах, а также оптимизацию контента вашего веб-сайта для включения ключевых слов для конкретного местоположения.
4. Контент-маркетинг: создание высококачественного информативного контента — отличный способ привлечь потенциальных клиентов на ваш сайт. Оптовые продавцы могут создавать сообщения в блогах, видео и другие типы контента, нацеленные на болевые точки своей аудитории и предлагающие решения.
5. Создание ссылок: получение ссылок с авторитетных веб-сайтов может улучшить рейтинг вашего веб-сайта в поисковых системах. Оптовики могут обратиться к другим веб-сайтам, блогам и каталогам недвижимости, чтобы запросить обратные ссылки на свои веб-сайты.

Вот некоторые статистические данные об эффективности SEO для привлечения потенциальных клиентов в сфере недвижимости:

• 51% всего трафика сайта приходится на органический поиск (BrightEdge).
• 72% потребителей, выполнивших локальный поиск, посетили магазин в радиусе пяти миль (HubSpot).
• Недвижимость является четвертой по популярности отраслью для поисковых запросов Google (SEMRush).
• Первые пять результатов на страницах результатов поисковой системы Google получают 67% всех кликов (Chitika).

Используя SEO для привлечения потенциальных клиентов, оптовики недвижимости могут повысить свою видимость в Интернете, привлечь потенциальных клиентов и, в конечном итоге, расширить свой бизнес.

• Прямая почтовая рассылка — один из наиболее распространенных способов, которым оптовики находят сделки, — отправка прямой почтовой рассылки. Самое замечательное в этой стратегии то, что вы можете специально нацеливаться на людей с признаками бедствия (потеря права выкупа, завещание, налоговая неплатежеспособность и т. д.). Но вы должны быть последовательны и отправлять почту каждый месяц. Чтобы найти одну сделку, вы должны отправить не менее 1000 почтовых отправлений (потенциально до 5000, в зависимости от вашего рынка). Вот наш полный контрольный список прямой почтовой рассылки.

• Холодные звонки . Прямая почтовая рассылка может быстро дорого обойтись. Поэтому некоторые оптовики вместо этого обращаются к холодным звонкам. Макс Максвелл, например, построил свой оптовый бизнес почти полностью на холодных звонках. Посмотрите его историю здесь. Но обязательно ознакомьтесь с законами о холодных звонках в вашем регионе.

Вам может быть интересно, как получить данные, необходимые для отправки прямой почтовой рассылки или холодного звонка — для этого вы можете использовать такой инструмент, как Propstream.

Шаг 3: Запустите числа

Конечно, чтобы найти выгодную сделку … нужно знать, как выглядит выгодная сделка .

После того, как вы нашли недвижимость, которая, по вашему мнению, может стать хорошей инвестицией, вам нужно посмотреть на цифры, чтобы убедиться, что они понятны вам и вашему покупателю.

Как?

Начните с того, что профессионалы в сфере недвижимости называют «проведением конкурсов». Это процесс анализа аналогичных объектов (чем больше похожих, тем лучше), недавно проданных на MLS (по полной рыночной стоимости). Это поможет вам определить, сколько стоит недвижимость после ремонта (это АРВ).

Вот видео, показывающее, как бесплатно запускать компиляции на Zillow.

Если вы напуганы, вы всегда можете найти агента по недвижимости, который проведет для вас компенсацию за недвижимость — они делают это постоянно.

Следующим шагом является определение стоимости ремонта квартиры.

Это немного сложнее, и пока вы не узнаете, сколько стоят вещи, будет сложно сделать точные оценки.

Вот видео, показывающее один из способов, как это сделать…

Если вы начинаете как оптовик, сделайте это…

1. Прогуляйтесь по окрестностям и сфотографируйтесь — вам всегда захочется это сделать. Посетите собственность и сделайте много фотографий любого повреждения, которое вы найдете. Чем тщательнее вы будете, тем лучше.

2. Пройдите профессиональную инспекцию — я настоятельно рекомендую сделать это, если вы хотите перестраховаться. Профессиональные инспекторы умеют находить повреждения и смогут найти все, что вы, возможно, пропустили.

3. Рассмотрите возможность партнерства с вашим покупателем за наличные . Наконец, вы можете рассмотреть возможность партнерства с вашим покупателем за наличные или другим опытным инвестором в недвижимость (кто-то, кто знает, как оценить стоимость ремонта). Пройдитесь с ними по дому или покажите им свои фотографии и спросите, сколько, по их мнению, будет стоить ремонт.

4. Спросите подрядчика о расценках. Другой вариант — нанять подрядчика, чтобы он осмотрел недвижимость и дал вам ориентировочную стоимость того, что, по их мнению, потребуется для проведения всего необходимого ремонта. Просто убедитесь, что вы работаете с кем-то заслуживающим доверия.

Как только вы узнаете стоимость ремонта и АРВ-препарата, вы захотите применить правило 70%. Это правило гласит, что ваш покупатель за наличные захочет заплатить не более 70% от розничной стоимости недвижимости за вычетом стоимости ремонта.

Вот формула…

Максимальное предложение = ((ARV x 0,7) – Стоимость ремонта) – Плата за переуступку

Это даст вам ваше максимальное предложение.

Вот пример того, как будет выглядеть математика, если вы найдете недвижимость с ARV в размере 250 000 долларов и стоимостью ремонта в 25 000 долларов. Предположим, вы хотите заработать на сделке 10 000 долларов.

((250 000 долл. США x 0,7) – 25 000 долл. США) – 10 000 долл. США = 140 000 долл. США

Таким образом, в этом случае ваше максимальное предложение составит 140 000 долларов. Не превышайте это, иначе вы можете потерять деньги на сделке (или вам будет сложно передать их покупателю за наличные).

Как правило, чем больше предложений вы сделаете, тем больше сделок вы найдете. Так что делайте предложения домовладельцам, даже если вы не думаете, что они примут. Это не больно; никогда не знаешь, когда кто-то скажет «да».

Шаг 4: Сделайте предложение и подпишите договор купли-продажи

Если владелец принимает ваше предложение, пришло время подписать договор купли-продажи.

Однако есть несколько пунктов, которые вы, возможно, захотите включить.

Первая — это «оговорка о непредвиденных обстоятельствах», а вторая — оговорка о «праве на уступку».

Пункт о непредвиденных обстоятельствах позволяет вам отказаться от сделки, если во время физической проверки произойдет что-то непредвиденное, что лишает сделку финансового смысла.

Пункт о праве на переуступку дает вам возможность, как оптовому продавцу, зарабатывать деньги на сделке, переуступая контракт третьей стороне, например, вашему инвестору.

Шаг 5: Найдите покупателя за наличные

Найти хорошие предложения по недвижимости — это только половина уравнения. Другая половина вращается вокруг перераспределения этих контрактов, чтобы вы могли положить разницу в свой карман.

Это означает, что вам нужно начать продавать недвижимость покупателям за наличные. Один из самых простых способов начать это делать — связаться с агентами по недвижимости, которые могут составить список всех продаж за наличные, которые произошли в этом районе за последние 3, 6 или 12 месяцев.

Этот список продаж за наличные расскажет вам, кто активно покупает недвижимость в этом районе. Затем вы можете связаться с ними, чтобы сообщить им детали контракта, который вы подписали.

Шаг 6. Переназначьте свой контракт

Как только вы нашли заинтересованного покупателя, вы можете передать ему контракт и закрыть сделку.

Они купят недвижимость за наличные, и вы сможете получить разницу между тем, на что вы заключили контракт с недвижимостью, и тем, на что вы «перевернули» контракт своему инвестору.

Вот что отличает успешных оптовиков!

Чтобы быть максимально успешным, всегда лучше копировать то, что делают самые успешные оптовики в своем бизнесе.

За почти десять лет работы с оптовиками и инвесторами в недвижимость, вот что 1% лучших делает не так, как все остальные….

1) Они безжалостны в своем маркетинге

Поток сделок — это название игры для оптовиков.

Наличие постоянного потока входящих продавцов, с которыми вы можете заключить контракт, и надежная сеть покупателей, которым можно переназначить эти контракты, создаст или разрушит ваш бизнес.

Когда вы только начинаете, это может выглядеть как вождение за доллары и холодные звонки.

Но по мере того, как вы приобретете больше опыта, вам захочется внедрить маркетинговые стратегии, которые помогут обеспечить постоянный поток продавцов — и помогут вам составить список покупателей, которым вы можете объявить о новых контрактах, чтобы вы могли перевернуть их как можно скорее. как можно быстрее.

Вам нужен веб-сайт, который представляет ваш бизнес и настроен правильно для ранжирования в поисковых системах, поэтому, когда кто-то ищет в Google «быстро продать дом», вы можете превратить эти поиски в потенциальных клиентов.

Такой инструмент, как Carrot, может помочь вам создать веб-сайт и оптимизировать его для ранжирования в основных поисковых системах, чтобы вы могли начать создавать список мотивированных продавцов и покупателей, с которыми вы можете связать их после того, как зафиксируете контракты.

Это также поможет вам управлять вашей воронкой продаж, чтобы вы не упустили потенциальные сделки — или отказались от обещаний, которые вы дали своей сети.

2) Они проводят тщательную проверку

Самые успешные оптовики понимают важность точных и консервативных оценок при оценке потенциальных сделок.

Эти инвесторы тратят время на тщательное исследование местного рынка, анализ сопоставимой недвижимости и учет любых потенциальных затрат, таких как расходы на ремонт и содержание, которые могут возникнуть в процессе.

Такое внимание к деталям позволяет им минимизировать риски и максимизировать свою прибыль в долгосрочной перспективе.

3) У них отличные навыки ведения переговоров

Согласно исследованию Национальной ассоциации риелторов, умение вести переговоры является одним из главных качеств, необходимых агентам и оптовым торговцам недвижимостью для достижения успеха. 87% покупателей жилья и 89% продавцов жилья сообщили, что навыки ведения переговоров необходимы при работе со специалистом по недвижимости.

Успешные оптовики с отличными навыками ведения переговоров могут убедить продавцов принять более низкие предложения или предложить выгодные условия, а также они могут убедить покупателей платить более высокие цены или согласиться на условия, выгодные продавцу.

Создание беспроигрышных сценариев позволяет успешным оптовикам строить долгосрочные отношения с продавцами и покупателями, что приводит к повторным сделкам и рекомендациям.

Кроме того, успешные оптовики понимают важность эффективной коммуникации во время переговоров. Они умеют объяснять сложные концепции, использовать убедительный язык и адаптировать свой коммуникативный подход к потребностям и предпочтениям другой стороны. Это помогает укрепить доверие и взаимопонимание и ведет к более успешным переговорам.

В целом, успешные оптовики с солидными навыками ведения переговоров могут добиться благоприятных результатов для всех сторон, участвующих в сделке. Это может привести к увеличению прибыльности, улучшению деловых отношений и укреплению репутации в отрасли.

4) Они сосредоточены на построении сети

Успешные оптовики понимают, что построение отношений с покупателями, продавцами и другими инвесторами имеет решающее значение для их успеха. Они регулярно общаются и посещают отраслевые мероприятия, чтобы общаться с потенциальными клиентами.

Не смотрите на своих инвесторов как на покупателей за наличные.

Индустрия недвижимости на 100% основана на отношениях, и отношения, которые вы устанавливаете, особенно на раннем этапе, будут поддерживать вас по мере того, как вы будете приобретать больше опыта.

Не бросайте отношения, которые вы установили со своими покупателями, просто так, когда заключаете сделки. Сосредоточьтесь на сохранении этих отношений, чтобы в будущем вы могли перемещать контракты еще быстрее. Изучите типы сделок, которые больше всего нужны этим покупателям, чтобы вы могли следить за ними на своем рынке.

5) Иметь глубокое понимание рынка

Успешные оптовики всегда в курсе рыночных тенденций, стоимости недвижимости и местного законодательства. Они используют эти знания для выявления потенциальных инвестиционных возможностей и заключения выгодных сделок.

6) Они постоянно следуют

Успешные оптовики постоянно работают с потенциальными клиентами, покупателями и продавцами. Они используют системы и процессы, чтобы оставаться на связи и поддерживать отношения с течением времени.

Исследования и данные подтверждают важность сильной последующей стратегии для оптовых торговцев недвижимостью:

1. Согласно исследованию Национальной ассоциации менеджеров по продажам, 80% продаж совершаются после пятого контакта с потенциальным покупателем. Это подчеркивает важность последовательного отслеживания в преобразовании лидов в сделки.
2. Исследование, проведенное Harvard Business Review, показало, что компании, которые постоянно следят за лидами, в 60 раз чаще квалифицировают лиды, чем компании, которые не отслеживают последовательно.
3. Опрос, проведенный InsideSales.com, показал, что 35-50% продаж приходится на продавца, который отвечает первым. Это подчеркивает важность быстрого реагирования и последовательных действий, чтобы максимизировать потенциальный доход.
4. Оптовый инвестор в недвижимость Майкл Куорлз сообщил, что 90% его сделок приходятся на последующие действия. Он подчеркивает важность последовательного наблюдения, заявляя, что «состояние в последующем».
5. Согласно отчету Национальной ассоциации риелторов, средний продавец жилья в 2020 году прожил в своем доме 10 лет до продажи. Это подчеркивает важность того, чтобы оставаться на виду у потенциальных продавцов в течение длительного периода времени.

В целом, эти данные демонстрируют важность сильной последующей стратегии для оптовиков-инвесторов в недвижимость в привлечении потенциальных клиентов, квалификации потенциальных клиентов, заключении сделок и сохранении внимания к потенциальным продавцам в течение длительного периода времени. Последовательное отслеживание является ключом к максимизации потенциала доходов и развитию успешного оптового бизнеса.

3 типичных ошибки, которых следует избегать при оптовой торговле недвижимостью

У новичка случаются ошибки. Ключ в том, чтобы понять, какие ошибки могут быть в запасе для вас, чтобы вы знали, как их избежать и преодолеть, если вы окажетесь в таких ситуациях.

Переоценка или недооценка свойств

Непонимание сделки, того, чего хотят ваши инвесторы, или того, что может поддержать рынок, является серьезной ошибкой, с которой регулярно сталкиваются новички.

Если вы заключаете контракт на недвижимость, но она завышена по сравнению с недвижимостью вокруг нее, или в сделке недостаточно денег для получения прибыли вашими инвесторами, вам будет трудно перевернуть контракт.

С другой стороны этого уравнения, если вы недооцениваете недвижимость (и вы можете подписать контракты на нее), вы оставляете много денег на столе.

Ваши инвесторы будут довольны вами, но вы будете работать значительно усерднее, чтобы получить то, что вы действительно зарабатываете, поскольку вам придется заключать больше сделок для достижения ваших личных финансовых целей.

Не создание надежной сети недвижимости

Ваша сеть — это ваш собственный капитал, особенно в сфере недвижимости. Чем с большим количеством людей вы сможете общаться и строить отношения, тем дальше (и быстрее) пойдет ваша карьера.

Несмотря на то, что оптовику легко быть отшельником-интровертом, вы должны бороться с желанием оставаться в одиночестве и зарабатывать деньги. Вступайте в сообщество, общайтесь с людьми, стройте отношения и придавайте ценность этим отношениям.

Ваш бизнес через 3-5 лет будет благодарен вам за приложенные усилия, и вы никогда не знаете, какие двери могут быть открыты только потому, что вы начали разговор с кем-то новым.

Невыполнение обязательств

В этой отрасли вы хотите стать известным как человек, который добивается цели. Поэтому, если вы говорите, что собираетесь что-то сделать, убедитесь, что вы это сделаете.

Отношения могут быть потеряны в мгновение ока, потому что вы сказали, что что-то произойдет или что-то сделаете, только для того, чтобы другие люди ждали, пока вы это сделаете. Затем, если этого никогда не произойдет, вы потеряете доверие в их глазах.

Не бойтесь сказать «нет», если вы слишком заняты, у вас нет опыта или вы считаете, что что-то может помешать осуществиться, что «нет» пойдет гораздо дальше, чем сказать «да» и отказаться от своего обещания. .

Последние мысли

Оптовая торговля — одна из лучших инвестиционных стратегий для начинающих, особенно для начинающих без наличных денег, кредита, полномочий или опыта в сфере недвижимости. Это также замечательная стратегия для агентов, которые хотят добавить в свой бизнес дополнительные источники дохода.

Когда вы начнете использовать шаги, стратегии и советы, приведенные в этом руководстве, вы создадите основу, которая даст вам достаточно возможностей для развития других стратегий инвестирования.

Чтобы увидеть, что возможно, посмотрите этот эпизод подкаста, который мы записали с Беном Ловро, который прошел путь от 5-летнего тюремного заключения до 5 сделок в месяц.