11 Adımda Kiralık Gayrimenkul İşine Nasıl Başlanır?

“Tüm milyonerlerin yüzde doksanı, gayrimenkul sahibi olmak yoluyla milyoner oluyor. Gayrimenkulde, tüm endüstriyel yatırımların toplamından daha fazla para kazanıldı. Bugünün bilge genç adamı ya da ücretlisi parasını gayrimenkule yatırıyor. ”

Andrew Carnegie, milyarder sanayici

Andrew Carnegie'nin bugün hala geçerliliğini koruduğu bir çağda. Zenginler, gayrimenkul sahibi olmaktan daha sık bu şekilde oldular. Arazi sınırlıdır, bu nedenle bir parçasına sahip olmak yalnızca zaman içinde değeri artacaktır.

Herkesin bir mülk satın almaya gücü yetmez ve bu yüzden birçok insan kiralıyor. Özellikle şimdi konut fiyatları hızla arttığında, birçok insan satın almak yerine kiralamak istiyor ve bu da kiralık emlak işinin değerini artırıyor.

Kiralık Gayrimenkul İşine Başlamanın Faydaları

Kiralık emlak işine başlamanın akıllıca bir hareket olmasının birçok nedeni vardır.

• Kira fiyatları 2008'den bu yana yaklaşık %50 arttı.
• ABD'de 2 yatak odalı bir evin ortalama kirası aylık 1.100$'dır.
• Kira talebi her zamankinden daha yüksek – konut boşluk oranları 2019'da %25'e düştü.
• Ticari gayrimenkulde, yükselen en büyük pazar, 2020'den bu yana %13,4 büyüyen sanayi sektörüdür.
• Sınai mülklere olan talep arttı ve boşluk oranı tüm zamanların en düşük seviyesi olan %4,3'e ulaştı.

Kiralık Gayrimenkul İşine Nasıl Başlanır?

İster konut, ister ticari pazara yatırım yapmak istiyor olun, 10 adımlık kılavuzumuz sizi doğru yöne götürecek ve kiralık emlak işinizi parlak bir başarıya dönüştürmenize yardımcı olacaktır.

Herhangi bir girişimcilik girişimine başlarken ilk yapmanız gerekenler: araştırma . Bundan bir yıl sonra, geriye dönüp bir mülk satın aldığınızı veya mali kapasitenizi tamamen aştığınızı fark etmek istemezsiniz. Kapsamlı araştırma, ilk kez kiralık emlak girişimcilerinin yaptığı ve sizi başarıya hazırlayan birçok başlangıç ​​hatasından kaçınmanıza yardımcı olacaktır.

10 kolay adımda sizin için bir kiralık emlak işine nasıl başlayacağınızı açıkladık:

1. Niş pazarınıza karar verin
2. İdeal konumunuzu bulun
3. Bir iş açmanın yasallıklarını anlayın
4. Güvenli finansman
5. Potansiyel kârlar hakkında gerçekçi bir fikir edinin
6. Size uygun mülkü bulun
7. Potansiyel kiracıları bulun
8. Ekran kiracıları
9. kira toplamak
10. Mülk bakımınıza yeniden yatırım yapın

Sizin için uygun olan nişe karar vermek için kendinize bazı sorular sorun:

1. Günlük operasyonlara katılım düzeyimin ne olmasını istiyorum?
2. Bu işi yürütmek için, her gün işe gidip gelmek için ne kadar istekliyim?
3. Bunun değerli bir yatırım olması için aylık ne kadar para kazanmam gerekiyor?
4. Yeni kiracı bulmakla ne sıklıkla uğraşmak istiyorum?
5. Mülkün tamamını mı ödeyeceğim yoksa ipoteğe mi ihtiyacım var?

Sizin için doğru pazarı seçerken göz önünde bulundurmanız gereken en etkili iki faktör:

• mülkün türü
• Katılım düzeyi

Ticari ve Konut

Ticari mülkler arasında büyük apartman kompleksleri, ticari ofisler, endüstriyel mülkler ve perakende satış mağazaları sayılabilir.

Konut mülkleri müstakil evler, apartman daireleri, apartmanlar ve şehir evleridir. Tek ailelik evler en yaygın konut kiralamadır.

Katılım Düzeyi

Günlük operasyonlara ne kadar dahil olmak istediğiniz, nihayetinde hangi mülk türüne yatırım yapmanız gerektiğini belirleyecektir.

Doğru ticari mülkü bulmak çok fazla araştırma ve muhtemelen bir profesyonelin kullanılmasını gerektirir, ancak mülkü bulduğunuzda, günlük mal sahibi bina operasyonlarına pek dahil olmaz.

Konut mülklerini uzun vadeli (yıllık kiralamalar) ve kısa vadeli (tatil kiralamaları) olarak ayıralım.

Uzun vadeli kiralamalarda doğru kiracıyı bulmak çok zaman alır ve kısa vadeli kiralamalara kıyasla daha düşük kar marjlarına sahip olabilir, ancak bir kiracı bulunduğunda iş oldukça pasiftir.

Kısa süreli kiralamalar, uzun süreli kiralama oranının iki katından fazla kazanma potansiyeline sahiptir, ancak bu, haftada ortalama 10 saat çalışmayı gerektirir. Yüksek bakım maliyetleri vardır ve gelir garanti edilmez.

Konum, işletmelerin başarılı veya başarısız olmasının en büyük nedenlerinden biridir. Turist olmayan bir otel açarsanız, mutlaka iflas edersiniz, tıpkı bir Mcdonald's ile Burger King arasında bir burger restoranı açar gibi, muhtemelen çok uzun süre iş yapmayacaksınız.

Sizin için doğru olduğuna karar verdiğiniz mülk türüne bağlı olarak, aradığınız belirli alanla ilgili tüm faktörleri incelemeniz gerekir.

Ticari mülkler için dikkate alınması gereken bazı faktörler şunlardır:

• Çalışanların ve müşterilerin kolayca ulaşabilmesi için mülke erişim kolaylığı
• Çalışanlar ve müşteriler için mevcut park bolluğu
• Mülkle istediğinizi yapabilmeniz için bölgedeki imar yasalarından emin olun.
• Bundan 10 yıl sonra hala ideal bir nokta olup olmayacağını belirlemek için bölgedeki pazar eğilimlerine göz atın

Konut mülklerine bakıyorsanız, aşağıdakileri göz önünde bulundurun:

• Bölgeye sürekli olarak taşınan insanların olacağından emin olmak için iş piyasası
• Okul bölgesi derecelendirmeleri aileleri çekmeyi umuyorsanız çok önemlidir
• Mülkünüzü korumak ve aynı zamanda doğru kiracıları çekmek için suç oranının düşük olmasını sağlayın
• Kiracılar için eğlence aktivitelerine erişim , daha çok yakınlarda yapılacak şeylerin olduğu yerlere çekilirler.
• Gelecekteki gelişmeler devam ediyorsa ve inşa edilmelerinin ne kadar süreceğini, gelişmeye bağlı olarak mülk değerini artırmak veya azaltmak
• Mahalledeki boşluk oranı , eğer yüksek bir boşluk oranı varsa, bir noktada aynı kategoriye gireceğinizden emin olabilirsiniz.

Kiracı havuzunuz, mülkünüzün bulunduğu bölgeye bağlı olarak büyük ölçüde değişecektir. İlgilendiğiniz bölgede yaşayan insanlarla konuşmak iyi bir fikirdir. Bunu Nextdoor veya şehir Facebook grupları gibi uygulamalarda yapabilirsiniz, ayrıca mahallede büyük değişiklikler olup olmadığını size söyleyebilirler.

Turistik bir bölgede kısa süreli kiralamanın daha başarılı olacağına dikkat etmek de önemlidir.

Aradığınız yatırım türünü anladıktan sonra, planınız ve bu planı uygulamak için gereken araçlar hakkında netleşmenin zamanı geldi.

Bir kiralık mülk işine başlamak için yasal bir ticari kuruluş oluşturmak gerekir.

Başlıca işletme türleri şunlardır:

• şahıs şirketi
• ortaklık
• Sınırlı Sorumluluk Şirketi (LLC)
• Şirket (C-corp ve S-corp)

Açmak istediğiniz iş türüne karar verirken, kişisel sorumluluğunuzu ve vergi yapınızı göz önünde bulundurun.

Çoğu kiralık emlak işletmesi, yanlış gidebilecek herhangi bir şeyden kişisel olarak sorumlu tutulamayacakları için LLC olarak kayıtlıdır.

Bir LLC olarak, vergi ödemek için seçtiğiniz yöntemi IRS'ye kaydettirdiğiniz sürece, istediğiniz şekilde vergi beyan edebilirsiniz. Sizin için doğru yönteme karar vermesi için bir muhasebeciyle konuşun.

Kişisel ve iş finansmanı, tüzel kişinin türü ne olursa olsun ayrı tutulmalıdır. Bu nedenle, oluşturduğunuz işletme türü ne olursa olsun, işletme giderlerini ve gelirini kolayca takip etmek için ayrı bir banka hesabı açtığınızdan emin olun. Bu, vergi beyannamelerini çok daha kolay hale getirecektir.

Çoğu yatırımcı, bir iş planınız yoksa bir toplantıyı bile kabul etmez. Kayıtlı bir işletmeye sahip olduğunuzda, bu işletmeyi mümkün olan en kısa sürede faaliyete geçirmek için bir plan oluşturabilirsiniz.

Geleneksel bir iş planı aşağıdaki şekilde yazılmalıdır:

1. Yönetici özeti – Şirketinizin ne yaptığını ve neden başarılı olacağınızı kısaca açıklayın. İşletmenizin temellerini dahil edin; ekibiniz, konumunuz, mali durumunuz ve büyüme planınız.

2. Şirket tanımı – Hedef pazarınızın kim olduğu ve size rekabet avantajı sağlayan şeyin ne olduğu hakkında daha fazla ayrıntıya girin.

3. Pazar analizi – Gayrimenkul ve kiralama piyasasını iyi anlayın. Başkalarının kira için ne talep ettiğini, hangi şehirlerin hızla büyüdüğünü ve kiracılarını nasıl aldıklarını bildiğinizi gösterin.

4. Organizasyon ve yönetim – Bir ekibiniz varsa, kimin neyi yaptığını ve neden bunu yapmak için nitelikli olduklarını açıklayacağınız yer burasıdır. Burası aynı zamanda işin yasal yapısı hakkında konuştuğunuz yer.

5. Hizmet veya ürün grubu – Ne tür kiralama sunduğunuzu açıklayın ve aradığınız belirli yerleri ekleyin. Bunların neden birincil fırsatlar olduğunu açıklayın.

6. Pazarlama ve satış – Pazarlama stratejinizi ekleyin. Mevcut mülklerinizin reklamını nasıl yapacaksınız? Kiracıları nasıl alacaksınız ve bir kiracıyla sözleşme imzalama süreci nedir?

7. Finansman talebi – Bir yatırımcıdan para istiyorsanız, ne kadar ihtiyacınız olduğunu ve tam olarak nasıl harcanacağını belirtmeniz gerekir. Borç almak (banka kredisi) veya öz sermaye (özel yatırımcılar) vermek istiyorsanız aradığınız şartları belirtin.

8. Finansal projeksiyonlar – Parayı, tahmini giderlerinizi ve gelirinizi nasıl geri almayı planladığınızı açıklayın. 5 yıllık ve 10 yıllık bir görünüm ekleyin.

9. Destekleyici belgelerle birlikte Ek – Önceki bölümlerde öne sürdüğünüz iddiaları destekleyen tüm araştırma ve belgeleri eklediğinizden emin olun.

Buradaki şablonumuza göz atarak bir iş planı oluşturmaya yönelik daha ayrıntılı bir yaklaşım görebilirsiniz.

Gayrimenkul almak ucuz bir yatırım değildir. 2021'de tek ailelik bir evin medyan satış fiyatı 346.900 dolardı. Bir apartman kompleksinin medyan fiyatı 11 milyon dolardı. Gördüğünüz gibi, bir kiralık emlak işine başlamanın maliyetinde çok büyük bir aralık var.

Genellikle bu maliyetlerle finansman gereklidir. Açmak istediğiniz kuruluşun türünü öğrendikten sonra, mevcut farklı finansman seçeneklerini inceleyebilirsiniz.

Bir mülkü finanse etmenin iki ana yolu vardır; özel yatırımcılar veya banka kredisi.

Özel Yatırımcılar

Özel yatırımcılar genellikle mülk sermayesinden pay isterler, yani bu sadece geri ödediğiniz bir kredi değil, aynı zamanda kârınızı onlarla sonsuza kadar bölüştüreceğiniz anlamına gelir. Bu, kâr potansiyelinizi sınırlar, ancak yatırımcı işinizin başarısına yatırım yapacaktır, yani ellerinden geldiğince başarılı olmanıza yardımcı olacaklardır.

Özel yatırımcıların iyi tarafı, kanıtlanmış bir kredi geçmişine ihtiyacınız olmamasıdır. Geçmişte yaptıklarınızdan çok gelecekte yapabileceklerinizle ilgilenirler.

Yatırımcı bulmak kolay değil. Arkadaşlarınız, aileniz ve hatta sosyal medya aracılığıyla bağlantıları kullanmayı deneyebilirsiniz, ancak ilgilenen bir yatırımcı bulacağınızın garantisi yoktur.

Banka borcu

Standartlaştırılmış kurumlar, özellikle ticari bankalar, aylık kredi ödemelerinizi yapabilmenizi sağlamak isteyecektir, yani evrakları işlemek ve kişisel mali durumunuzu kontrol etmek uzun zaman alabilir. Bankalar ayrıca işinizin başarısız olması durumunda teminat isteyebilir, ipotek durumunda teminat genellikle mülkün kendisidir.

Bir bankadan fon sağlamak uzun bir süreç olabilir, ancak faiz oranları güvence altına alınır. Bir kredi için onaylandıktan sonra, tam olarak ne kadar ve hangi tarihe kadar geri ödemeniz gerektiğini bileceksiniz.

Bazı kredi türlerinde vergi avantajları da vardır. Bölgenizde mevcut olan kredi türlerini ve vergi teşviklerini araştırabilirsiniz.

Mali durumunuzu anlamak, satın alabileceğiniz mülkleri büyük ölçüde etkileyecektir. Neyi karşılayabileceğinizi belirlemek için belirli mülklere bakmadan önce güvence altına alabileceğiniz miktarın farkında olmalısınız.

Bütçenizi ve satın almak istediğiniz bölgeyi öğrendikten sonra potansiyel mülklere bakmaya başlayabilirsiniz.

Mükemmel mülkü aramak göz korkutucu bir görev olabilir. Kendinize bir mülk aramaya karar verirseniz, Emlakçı gibi emlak web sitelerine göz atabilirsiniz. Ancak, emlakçılar genellikle çevrimiçi listelenmeyen mülklere daha fazla erişime sahiptir.

Emlakçılar, bütçenizden daha yüksek listelenen mülkler için pazarlık yapmanıza da yardımcı olabilir. Bir teklif kabul edildiğinde, temsilci ev incelemesi boyunca size rehberlik edecektir.

Sıçrama yapmadan ve mülkü satın almadan önce, yatırımın finansal açıdan mantıklı olduğundan emin olun.

İlgili tüm bilgilere sahip olduğunuzda tahmini karları hesaplamak oldukça kolaydır. Kâr, toplam gelirden toplam giderlerin çıkarılmasıyla hesaplanır.

Toplam harcamalar, bu işi yürütmek için size mal olacak her şeydir.

Bu giderler şunlardan oluşur:

• Mülk satın alma fiyatı (peşinat, aylık ipotek ve kredi faiz oranı)
• Mülkiyet vergisi
• ev sahibi sigortası
• İşletme giderleri (bakım ve temizlik ücretleri)
• İşletme vergileri (gelir veya kurumlar vergileri)

Toplam gelir, işe ne kadar para geldiğidir. Bu, toplayabileceğiniz kira miktarı olacaktır.

Mahalledeki benzer mülklerin kira fiyatlarını öğrenin. Mülkiyet ve işle ilgili vergilerin yanı sıra ev sahibi sigortası için ne kadar ödeyeceğinizi anlayın. Tüm bu tahminlere sahip olduğunuzda, öngörülen karları hesaplayabilir ve bunun sizin için iyi bir yatırım olup olmadığını görebilirsiniz.

Kiralık emlak işine başlamaya değip değmeyeceğini belirlemek için ne kadar para kazanmanız gerektiğine karar verin. Tek aileli mülkler, satın alma fiyatının yıllık ortalama %1-4'ü arasında bir getiri elde ederken, ticari mülkler yıllık ortalama %6-12'lik bir getiri görüyor.

Kira ödemelerinden elde edeceğiniz gelirin yanı sıra gayrimenkulün kendi değerinden de kazanç sağlamış olursunuz. Son 10 yılda konut fiyatları %48,55 arttı ve bu ekonomide önümüzdeki on yılda aynı artışın görülmesi muhtemel.  

Mülkünüzün artık kiralanabilir olduğunu duyurmak çok önemlidir.

İnsanlar mülkünüzün müsait olduğunu nasıl bilecek?

• Önemli miktarda trafiği olan bir kiralama web sitesinde yayınlama (kısa süreli kiralamalar için VRBO ve Airbnb gibi sitelerde yayınlama)
• Mülkünüzü sosyal medyada listeleyin (örneğin, Facebook Marketplace kiralama bölümü)
• Emlakçılar ve arkadaşlar aracılığıyla ağızdan ağıza
• Mülkte “Kiralık” tabelası

İnsanlar mülkünüzü öğrendikten sonra, kiralama başvuruları gelmeye başlayacaktır.

Artık potansiyel kiracılar başvurduğuna göre, uygun olduklarından emin olmak için onları taramanız gerekecek.

İyi bir uyum, asgari olarak aşağıdakilere sahip olan kişidir:

• Açık bir tahliye geçmişi
• Kirayı karşılayacak makul bir gelir
• İyi bir kredi geçmişi

Büyük kiracı, yukarıdakilere sahip olan kişidir ve;

• Onlar için kefil olan güvenilir kaynaklara sahip
• Mülkiyetle ilgilenir
• Uzun süreli kalır
• İmkanlarının altında yaşıyor ve ödemelerini asla geciktirmiyor
• Evcil hayvanı yok veya herhangi bir evcil hayvan hasarının masraflarını karşılamaya istekli

Airbnb ve benzeri kısa süreli kiralama web siteleri, kullanıcıların rezervasyondan önce kimlik belgelerini ibraz etmelerini gerektirir, dolayısıyla bu sizin yapmanız gereken bir şey değildir.

Tüm uzun süreli kiralamalarda, bunları kendiniz taramanız veya bunu sizin için yapabilecek bir şirket bulmanız gerekecektir.

Artık mülkünüzü kiralamak için bir kiracı bulduğunuza göre, onlardan kira almanız gerekecek.

Kısa süreli kiralamalarda konaklama öncesi ödeme yapılır. Ancak, uzun süreli kiralama yapıyorsanız, aylık olarak kira toplamanız gerekecektir.

Online ödemeler açık ara en çok kullanılan ödeme yöntemidir. Kiracılar otomatik kira ödemesi ayarlayabilir ve kiracıların %49'u 30 yaşın altında olduğu için bu onlar için en kolay ödeme şeklidir.

Ticari mülklerde, imzalanan sözleşme onarımlardan kimin sorumlu olduğunu belirler. Ancak, genellikle kiracılar bakımından sorumludur.

Konut mülkleri, mülkün yaşanabilir olmasını sağlayan çok katı hükümet düzenlemelerine sahiptir.

Yaşanabilir bir yaşam durumu şunları içerir:

• Sızıntı Yok
• Çalışma sıhhi tesisat, gaz ve elektrik
• Yeterli çöp kutuları olan sıhhi bina ve zeminler
• Zeminler, merdivenler ve korkuluklar iyi durumda

Bununla birlikte, uzun süreli konut kiracıları muhtemelen yalnızca yaşam kalitelerini etkileyen bir şey olursa size ulaşacaktır. Örneğin, evde klima bozulursa, siz, yani ev sahibi, onu tamir etmekten sorumlu olacaksınız, tabii ki onlar klimanın bozulmasına sebep olacak bir şey yapmadıysa.

Kısa süreli kiracılar çok daha fazla çalışır. Tesislerin (şehire göre değişen) hükümet düzenlemelerine uyması gerekmektedir ve ayrıca tesis her konaklama arasında temizlik gerektirecektir. Yenilenmesi gereken kısa vadeli kiracılardan da bazı kolaylıklar beklenir.

Kısa vadeli kiracıların beklediği olanaklar:

• Şampuan ve saç kremi
• Temiz bulaşıklar ve gümüş eşyalar
• Taze havlu ve çarşaflar
• Tuz ve biber gibi temel gıda maddeleri
• Temizlik malzemeleri
• Tuvalet kağıdı ve kağıt havlular

Her konaklamadan sonra mülkü incelerseniz, düzeltilmesi gereken bozuk bir şey olup olmadığını veya olanaklarınızda azalma olup olmadığını görebilirsiniz.

Ancak, daha pratik bir yaklaşıma sahip olmak istiyorsanız, mülk yöneticisi veya mülk yönetim şirketi olarak görev yapmak için güvenilir bir temizlik hizmeti kiralayabilirsiniz.

Mülk yöneticileri, ortalama olarak, toplanan aylık kiranın %10'unu alır. Bu, bazı durumlarda ödenmesi gereken ağır bir bedeldir, ancak günlük operasyonlara çok az veya hiç dahil olmak istemeyenler için buna değer.

Kiralık Emlak İşinizi Dijitale Geçerek Bir Sonraki Seviyeye Taşıyın

Tüm temizlikçileri ve bakım ekibini planlamak, özellikle birden fazla mülkünüz olduğunda göz korkutucu olabilir. Gerçek zamanlı güncellemelerle dijital bir çözüm kullanarak çalışma saatlerini kolayca izleyin ve görevler atayın.

Connecteam gibi hepsi bir arada kiralık mülk işletme yönetimi çözümü ile şunları yapabilirsiniz:

• Çalışanları belirli mülklere kolayca planlayın
• Çalışanlar, coğrafi izleme ile giriş ve çıkış yapabilir
• Çalışanlar, günlük görevleri yerine getirmek için kontrol listelerini kullanabilir
• Her eylem size gerçek zamanlı olarak rapor edilecektir

Connecteam'in işinizi yönetmenize nasıl yardımcı olabileceği hakkında daha fazla bilgi edinmek için burayı tıklayın.

Kiralık Gayrimenkul İşine Başlamanın Sonuçları

Artık tüm araştırmanızı yaptığınıza ve bir kiralık emlak işine başarılı bir şekilde başlamak için ne gerektiğini bildiğinize göre, başlayabilirsiniz! Çok fazla gibi görünebilir, ancak bir kez adım adım incelendikten sonra yapabilirsiniz!

10 kolay adımda sizin için bir kiralık emlak işine nasıl başlayacağınızı açıkladık:

1. Niş pazarınıza karar verin
2. İdeal konumunuzu bulun
3. Bir iş açmanın yasallıklarını anlayın
4. Güvenli finansman
5. Potansiyel kârlar hakkında gerçekçi bir fikir edinin
6. Size uygun mülkü bulun
7. Potansiyel kiracıları bulun
8. Ekran kiracıları
9. kira toplamak
10. Mülk bakımınıza yeniden yatırım yapın

İşletmenizi yönetme konusunda yardım istiyorsanız, küçük işletmeleri yönetmek için Connecteam'in hepsi bir arada uygulamasına göz atın.