如何通过 11 个步骤开展租赁物业业务

“百分之九十的百万富翁是通过拥有房地产而变得如此。 房地产领域赚的钱比所有工业投资的总和还多。 今天聪明的年轻人或工薪阶层将他的钱投资于房地产。 ”

亿万富翁实业家安德鲁·卡内基

在当今这个时代，安德鲁·卡内基仍然认为是正确的。 富人往往是通过拥有房地产而变成这样的。 土地是有限的，因此拥有一块土地只会随着时间的推移而增值。

不是每个人都能买得起房产，这就是为什么这么多人租房的原因。 尤其是现在房价飞涨的时候，很多人都想租而不是买，增加了出租物业的价值。

开展租赁物业业务的好处

开展租赁物业业务是明智之举的原因有很多。

• 自 2008 年以来，租金价格上涨了近 50%。
• 在美国，两居室房屋的平均租金为每月 1,100 美元。
• 租金需求比以往任何时候都高——2019 年住宅空置率已降至 25%。
• 在商业地产方面，最大的新兴市场是工业部门，自 2020 年以来增长了 13.4%。
• 对工业物业的需求增加，空置率降至 4.3% 的历史最低点。

如何开展租赁物业业务

无论您是想投资住宅市场还是商业市场，我们的 10 步指南都将引导您朝着正确的方向前进，并帮助您的出租物业业务取得巨大成功。

开始任何创业努力时，首先要做的事情是：研究。 从现在开始的一年后，您不想回头发现自己买了一套房产，或者完全超出了您的财务能力。 彻底的研究将帮助您避免首次租赁房地产企业家所犯的许多初学者错误，并为您的成功做好准备。

我们介绍了如何通过 10 个简单的步骤为您开展租赁物业业务：

1. 决定你的利基市场
2. 找到您的理想位置
3. 了解开办企业的合法性
4. 安全融资
5. 对潜在利润有一个现实的想法
6. 找到适合您的房产
7. 寻找潜在租户
8. 屏幕租户
9. 收取租金
10. 再投资于您的物业维护

为了决定适合您的利基市场，请问自己一些问题：

1. 我希望我在日常运营中的参与程度如何？
2. 为了经营这项业务，我每天愿意通勤多远？
3. 我每月需要赚多少钱才能成为一项有价值的投资？
4. 我想多久处理一次寻找新租户的问题？
5. 我会全额还清房产还是需要抵押贷款？

在为您选择合适的市场时要考虑的两个最有影响的因素：

• 财产类型
• 参与程度

商业与住宅

商业地产包括大型公寓大楼、商业办公室、工业地产和零售店等等。

住宅物业是单户住宅、公寓、公寓和联排别墅。 单户住宅是最常见的住宅租赁。

参与程度

您希望参与日常运营的程度最终将决定您应该投资哪种房产类型。

找到合适的商业地产需要大量的研究，并且可能需要专业人员的使用，但是一旦你找到了房产，日常业主就不会非常参与建筑运营。

让我们将住宅物业分为长期（年租）和短期（假期租金）。

长租需要花费大量时间才能找到合适的租户，并且与短租相比利润率可能较低，但一旦找到租户，工作就相当被动。

短期租金有可能比长期租金高出一倍以上，但它需要平均每周工作 10 小时。 维护成本高，收入无保障。

位置是企业成功或失败的最大原因之一。 如果你开一家没有游客的酒店，你肯定会破产，就像你在麦当劳和汉堡王之间开一家汉堡店一样，你可能也不会经营很长时间。

根据您决定适合您的房产类型，您必须查看与您正在研究的特定区域相关的所有因素。

对于商业地产，需要考虑的一些因素是：

• 易于进入物业，因此员工和客户可以轻松到达
• 为员工和客户提供充足的停车位
• 确保该地区的分区法，以确保您可以对房产做您想做的事
• 查看该地区的市场趋势，以确定它在 10 年后是否仍是理想地点

如果您正在寻找住宅物业，请考虑以下几点：

• 就业市场，以确保不断有人移居该地区
• 学区评级 如果您希望吸引家庭，这很关键
• 确保犯罪率低，以保护您的财产，同时吸引合适的租户
• 为租户提供娱乐活动，他们更喜欢附近有事情可做的地方
• 如果未来的发展正在进行中，以及建造需要多长时间，根据发展情况增加或减少财产价值
• 附近的空置率，如果空置率高，您肯定会在某个时候落入同一类别

根据您的物业所在的区域，您的租户数量会有很大差异。 与居住在您感兴趣的地区的人交谈是个好主意。您可以在 Nextdoor 或城市 Facebook 群组等应用程序上进行此操作，他们还可以告诉您附近是否正在发生任何重大变化。

还需要注意的是，短期租赁在旅游区会取得更好的成功。

一旦您了解了您正在寻找的投资类型，就可以具体了解您的计划以及实施该计划所需的工具。

需要成立一个合法的商业实体来开展出租物业业务。

主要业务类型有：

• 独资企业
• 合伙
• 有限责任公司 (LLC)
• 公司（C-corp 和 S-corp）

在决定您要开设的业务类型时，请考虑您的个人责任和税收结构。

大多数出租物业企业都注册为有限责任公司，因为他们不对任何可能出错的事情承担个人责任。

作为 LLC，您可以以任何方式报税，只要您在 IRS 注册您选择的纳税方式即可。 与会计师交谈，以决定适合您的方法。

无论实体的类型如何，个人和企业财务都应分开。 因此，无论您创建何种类型的业务，请务必开设一个单独的银行账户，以便轻松跟踪业务费用和收入。 这将使报税更加容易。

除非您制定了商业计划，否则大多数投资者甚至不会同意开会。 拥有注册业务后，您可以制定计划以尽快启动并运行该业务。

传统的商业计划书应以以下方式编写：

1. 执行摘要——简要说明贵公司的业务以及您会成功的原因。 包括您的业务基础； 您的团队、地点、财务状况和增长计划。

2. 公司描述- 更详细地了解您的目标市场是谁以及什么给您带来竞争优势。

3. 市场分析——掌握房地产和租赁市场。 向您展示其他人收取的租金，哪些城市正在蓬勃发展，以及他们如何获得租房者。

4. 组织和管理——如果你有一个团队，这就是解释谁做什么以及为什么他们有资格这样做的地方。 这也是您谈论企业法律结构的地方。

5. 服务或产品线——描述您提供的租赁类型，并包括您正在寻找的一些特定地点。 解释为什么这些是主要机会。

6. 营销和销售——包括您的营销策略。 您将如何宣传您的可用物业？ 您将如何获得租户，以及与租户实际签订合同的流程是什么？

7. 资金申请——如果您向投资者索要资金，您需要概述您需要多少资金以及具体如何使用。 如果您想承担债务（银行贷款）或放弃股权（私人投资者），请指定您正在寻找的条款。

8. 财务预测——解释你打算如何赚钱、你的预计费用和你的收入。 包括 5 年和 10 年的展望。

9. 附有支持文件的附录- 确保包括支持您在前面部分中提出的任何声明的所有研究和文件。

您可以在此处查看我们的模板，了解制定商业计划的更详细方法。

购买房产并不是一项廉价的投资。 2021 年，单户住宅的中位售价为 346,900 美元。公寓大楼的中位价格为 1100 万美元。 因此，如您所见，开始租赁物业业务的成本范围很大。

一般来说，有了这些成本，融资是必要的。 一旦您知道要开设的实体类型，您就可以研究不同的融资方案。

为房产融资有两种主要方式； 私人投资者或银行贷款。

私人投资者

私人投资者通常想要分享财产股权，这意味着您不仅要偿还贷款，而且您将永远与他们分享利润。 这限制了您的盈利潜力，但投资者将投资于您的业务成功，这意味着他们将尽其所能帮助您取得成功。

私人投资者的好处是您不需要经过验证的信用记录。 他们更关心你未来能做什么，而不是你过去做过什么。

寻找投资者并不容易。 您可以尝试通过朋友和家人甚至社交媒体建立联系，但不能保证您会找到感兴趣的投资者。

银行贷款

标准化机构，特别是商业银行，将希望确保您能够每月偿还贷款，这意味着处理文书工作和检查您的个人财务可能需要很长时间。 如果您的业务失败，银行也可能需要抵押品，在抵押贷款的情况下，抵押品通常是财产本身。

从银行获得资金可能是一个漫长的过程，但利率是有保障的。 获得贷款批准后，您将确切知道需要偿还多少以及在什么日期之前偿还。

某些类型的贷款也有税收优惠。 您可以研究您所在地区可用的贷款类型和税收优惠。

了解您的财务状况将极大地影响您能够购买的房产。 在查看特定房产以确定您能够负担的费用之前，您应该了解您能够获得的金额。

一旦你知道了你的预算和你想购买的区域，你就可以开始寻找潜在的房产了。

寻找完美的房产可能是一项艰巨的任务。 如果您决定自己搜索房产，您可以查看房地产网站，例如 Realtor。 但是，房地产经纪人通常可以更多地访问未在线列出的房产。

房地产经纪人还可以帮助您就高于预算的房产进行谈判。 一旦报价被接受，代理将指导您完成房屋检查。

在您做出飞跃并购买房产之前，请确保投资在财务上有意义。

一旦掌握了所有相关信息，估计利润就很容易计算了。 利润的计算方法是从总收入中减去总费用。

总费用是您经营这项业务所需的一切费用。

这些费用包括：

• 物业购买价格（首付、每月按揭及贷款利率）
• 财产税
• 房东保险
• 运营费用（维护和清洁费）
• 营业税（所得税或公司税）

总收入是有多少资金进入业务。 这将是您能够收取的租金金额。

找出附近可比物业的租金价格。 了解您将支付多少财产税和商业相关税以及房东保险。 一旦你有了所有这些估计，你就可以计算出预计的利润，看看这对你来说是否是一项好的投资。

确定您需要赚多少钱来确定是否值得开展租赁物业业务。 单户住宅的平均年回报率为购买价格的 1%-4%，而商业物业的平均年回报率为 6%-12%。

除了您将从租金中获得的收入外，您还将获得房地产本身的价值。 在过去 10 年中，房价上涨了 48.55%，在这个经济体中，未来十年可能会出现同样的涨幅。  

宣传您的房产现在可以出租是至关重要的。

人们如何知道您的房产可用？

• 在具有大量流量的租赁网站上发布（对于短期租赁，在 VRBO 和 Airbnb 等网站上发布）
• 在社交媒体上列出您的财产（例如 Facebook Marketplace 租赁部分）
• 通过房地产经纪人和朋友的口口相传
• 物业上的“出租”标牌

一旦人们了解了您的房产，租赁申请就会开始涌现。

现在潜在的租户已经申请了，您需要对他们进行筛选以确保他们很合适。

一个合适的人，至少，有：

• 清晰的驱逐历史
• 支付租金的合理收入
• 良好的信用记录

一个伟大的租户是具有上述条件的人，并且；

• 有可靠的来源证明他们
• 照顾财产
• 长期保持
• 入不敷出，从不迟到付款
• 没有宠物，或愿意承担任何宠物损坏的费用

Airbnb 和类似的短期租赁网站要求用户在预订前提交身份证明文件，所以这不是您必须做的事情。

对于所有长期租赁，您必须自己筛选或找到可以为您筛选的公司。

既然您已经找到了租客来出租您的房产，那么您需要向他们收取租金。

对于短期租赁，在入住前付款。 但是，如果您是长期租房，则需要按月收取租金。

在线支付是迄今为止最常用的支付方式。 租户可以设置自动支付租金，49% 的租户年龄在 30 岁以下，这是他们最简单的支付方式。

对于商业物业，签订的合同决定了谁负责维修。 但是，一般来说，租户负责维护。

住宅物业有非常严格的政府规定，以确保该物业是宜居的。

宜居的生活环境包括：

• 无泄漏
• 工作管道、燃气和电力
• 有足够垃圾容器的卫生建筑和场地
• 地板、楼梯和栏杆维修良好

话虽如此，如果发生影响他们生活质量的事情，长期住宅租户可能只会与您联系。 例如，如果房子里的空调坏了，你，房东，将负责修理它，当然，除非他们做了什么导致它坏了。

短期租户的工作量要大得多。 住宿需要遵守政府规定（因城市而异），此外，住宿需要在每次入住之间进行清洁。 短期租户也需要补充某些便利设施。

设施短期租户期望：

• 洗发水和护发素
• 清洁餐具和银器
• 新鲜的毛巾和床单
• 盐和胡椒等基本主食
• 清洁用品
• 卫生纸和纸巾

如果您在每次入住后检查房产，您可以查看是否有任何损坏需要修复，或者您的设施是否不足。

但是，如果您想采取更不干涉的方法，您可以聘请值得信赖的清洁服务担任物业经理或物业管理公司。

物业经理平均收取每月租金的 10%。 在某些情况下，这是一个沉重的代价，但对于那些不想参与日常运营的人来说，这是非常值得的。

通过数字化将您的租赁物业业务提升到一个新的水平

安排所有清洁工和维护人员可能会令人生畏，尤其是当您拥有多个物业时。 使用具有实时更新的数字解决方案轻松监控他们的工作时间并分配任务。

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开展租赁物业业务的底线

既然您已经完成了所有研究，并且知道成功开展租赁物业业务需要什么，您就可以开始了！ 可能看起来很多，但是一旦逐步分解，您就可以做到！

我们介绍了如何通过 10 个简单的步骤为您开展租赁物业业务：

1. 决定你的利基市场
2. 找到您的理想位置
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