如何通過 11 個步驟開展租賃物業業務

“百分之九十的百萬富翁是通過擁有房地產而變得如此。 房地產領域賺的錢比所有工業投資的總和還多。 今天聰明的年輕人或工薪階層將他的錢投資於房地產。 ”

億萬富翁實業家安德魯·卡內基

在當今這個時代，安德魯·卡內基仍然認為是正確的。 富人往往是通過擁有房地產而變成這樣的。 土地是有限的，因此擁有一塊土地只會隨著時間的推移而增值。

不是每個人都能買得起房產，這就是為什麼這麼多人租房的原因。 尤其是現在房價飛漲的時候，很多人都想租而不是買，增加了出租物業的價值。

開展租賃物業業務的好處

開展租賃物業業務是明智之舉的原因有很多。

• 自 2008 年以來，租金價格上漲了近 50%。
• 在美國，兩居室房屋的平均租金為每月 1,100 美元。
• 租金需求比以往任何時候都高——2019 年住宅空置率已降至 25%。
• 在商業地產方面，最大的新興市場是工業部門，自 2020 年以來增長了 13.4%。
• 對工業物業的需求增加，空置率降至 4.3% 的歷史最低點。

如何開展租賃物業業務

無論您是想投資住宅市場還是商業市場，我們的 10 步指南都將引導您朝著正確的方向前進，並幫助您的出租物業業務取得巨大成功。

開始任何創業努力時，首先要做的事情是：研究。 從現在開始的一年後，您不想回頭髮現自己買了一套房產，或者完全超出了您的財務能力。 徹底的研究將幫助您避免首次租賃房地產企業家所犯的許多初學者錯誤，並為您的成功做好準備。

我們介紹瞭如何通過 10 個簡單的步驟為您開展租賃物業業務：

1. 決定你的利基市場
2. 找到您的理想位置
3. 了解開辦企業的合法性
4. 安全融資
5. 對潛在利潤有一個現實的想法
6. 找到適合您的房產
7. 尋找潛在租戶
8. 屏幕租戶
9. 收取租金
10. 再投資於您的物業維護

為了決定適合您的利基市場，請問自己一些問題：

1. 我希望我在日常運營中的參與程度如何？
2. 為了經營這項業務，我每天願意通勤多遠？
3. 我每月需要賺多少錢才能成為一項有價值的投資？
4. 我想多久處理一次尋找新租戶的問題？
5. 我會全額還清房產還是需要抵押貸款？

在為您選擇合適的市場時要考慮的兩個最有影響的因素：

• 財產類型
• 參與程度

商業與住宅

商業地產包括大型公寓大樓、商業辦公室、工業地產和零售店等等。

住宅物業是單戶住宅、公寓、公寓和聯排別墅。 單戶住宅是最常見的住宅租賃。

參與程度

您希望參與日常運營的程度最終將決定您應該投資哪種房產類型。

找到合適的商業地產需要大量的研究，並且可能需要專業人員的使用，但是一旦你找到了房產，日常業主就不會非常參與建築運營。

讓我們將住宅物業分為長期（年租）和短期（假期租金）。

長租需要花費大量時間才能找到合適的租戶，並且與短租相比利潤率可能較低，但一旦找到租戶，工作就相當被動。

短期租金有可能比長期租金高出一倍以上，但它需要平均每週工作 10 小時。 維護成本高，收入無保障。

位置是企業成功或失敗的最大原因之一。 如果你開一家沒有遊客的酒店，你肯定會破產，就像你在麥當勞和漢堡王之間開一家漢堡店一樣，你可能也不會經營很長時間。

根據您決定適合您的房產類型，您必須查看與您正在研究的特定區域相關的所有因素。

對於商業地產，需要考慮的一些因素是：

• 易於進入物業，因此員工和客戶可以輕鬆到達
• 為員工和客戶提供充足的停車位
• 確保該地區的分區法，以確保您可以對房產做您想做的事
• 查看該地區的市場趨勢，以確定它在 10 年後是否仍是理想地點

如果您正在尋找住宅物業，請考慮以下幾點：

• 就業市場，以確保不斷有人移居該地區
• 學區評級 如果您希望吸引家庭，這很關鍵
• 確保犯罪率低，以保護您的財產，同時吸引合適的租戶
• 為租戶提供娛樂活動，他們更喜歡附近有事情可做的地方
• 如果未來的發展正在進行中，以及建造需要多長時間，根據發展情況增加或減少財產價值
• 附近的空置率，如果空置率高，您肯定會在某個時候落入同一類別

根據您的物業所在的區域，您的租戶數量會有很大差異。 與居住在您感興趣的地區的人交談是個好主意。您可以在 Nextdoor 或城市 Facebook 群組等應用程序上進行此操作，他們還可以告訴您附近是否正在發生任何重大變化。

還需要注意的是，短期租賃在旅遊區會取得更好的成功。

一旦您了解了您正在尋找的投資類型，就可以具體了解您的計劃以及實施該計劃所需的工具。

需要成立一個合法的商業實體來開展出租物業業務。

主要業務類型有：

• 獨資企業
• 合夥
• 有限責任公司 (LLC)
• 公司（C-corp 和 S-corp）

在決定您要開設的業務類型時，請考慮您的個人責任和稅收結構。

大多數出租物業企業都註冊為有限責任公司，因為他們不對任何可能出錯的事情承擔個人責任。

作為 LLC，您可以以任何方式報稅，只要您在 IRS 註冊您選擇的納稅方式即可。 與會計師交談，以決定適合您的方法。

無論實體的類型如何，個人和企業財務都應分開。 因此，無論您創建何種類型的業務，請務必開設一個單獨的銀行賬戶，以便輕鬆跟踪業務費用和收入。 這將使報稅更加容易。

除非您制定了商業計劃，否則大多數投資者甚至不會同意開會。 擁有註冊業務後，您可以製定計劃以盡快啟動並運行該業務。

傳統的商業計劃書應以以下方式編寫：

1. 執行摘要——簡要說明貴公司的業務以及您會成功的原因。 包括您的業務基礎； 您的團隊、地點、財務狀況和增長計劃。

2. 公司描述- 更詳細地了解您的目標市場是誰以及什麼給您帶來競爭優勢。

3. 市場分析——掌握房地產和租賃市場。 向您展示其他人收取的租金，哪些城市正在蓬勃發展，以及他們如何獲得租房者。

4. 組織和管理——如果你有一個團隊，這就是解釋誰做什麼以及為什麼他們有資格這樣做的地方。 這也是您談論企業法律結構的地方。

5. 服務或產品線——描述您提供的租賃類型，並包括您正在尋找的一些特定地點。 解釋為什麼這些是主要機會。

6. 營銷和銷售——包括您的營銷策略。 您將如何宣傳您的可用物業？ 您將如何獲得租戶，以及與租戶實際簽訂合同的流程是什麼？

7. 資金申請——如果您向投資者索要資金，您需要概述您需要多少資金以及具體如何使用。 如果您想承擔債務（銀行貸款）或放棄股權（私人投資者），請指定您正在尋找的條款。

8. 財務預測——解釋你打算如何賺錢、你的預計費用和你的收入。 包括 5 年和 10 年的展望。

9. 附有支持文件的附錄- 確保包括支持您在前面部分中提出的任何聲明的所有研究和文件。

您可以在此處查看我們的模板，了解制定商業計劃的更詳細方法。

購買房產並不是一項廉價的投資。 2021 年，單戶住宅的中位售價為 346,900 美元。公寓大樓的中位價格為 1100 萬美元。 因此，如您所見，開始租賃物業業務的成本範圍很大。

一般來說，有了這些成本，融資是必要的。 一旦您知道要開設的實體類型，您就可以研究不同的融資方案。

為房產融資有兩種主要方式； 私人投資者或銀行貸款。

私人投資者

私人投資者通常想要分享財產股權，這意味著您不僅要償還貸款，而且您將永遠與他們分享利潤。 這限制了您的盈利潛力，但投資者將投資於您的業務成功，這意味著他們將盡其所能幫助您取得成功。

私人投資者的好處是您不需要經過驗證的信用記錄。 他們更關心你未來能做什麼，而不是你過去做過什麼。

尋找投資者並不容易。 您可以嘗試通過朋友和家人甚至社交媒體建立聯繫，但不能保證您會找到感興趣的投資者。

銀行貸款

標準化機構，特別是商業銀行，將希望確保您能夠每月償還貸款，這意味著處理文書工作和檢查您的個人財務可能需要很長時間。 如果您的業務失敗，銀行也可能需要抵押品，在抵押貸款的情況下，抵押品通常是財產本身。

從銀行獲得資金可能是一個漫長的過程，但利率是有保障的。 獲得貸款批准後，您將確切知道需要償還多少以及在什麼日期之前償還。

某些類型的貸款也有稅收優惠。 您可以研究您所在地區可用的貸款類型和稅收優惠。

了解您的財務狀況將極大地影響您能夠購買的房產。 在查看特定房產以確定您能夠負擔的費用之前，您應該了解您能夠獲得的金額。

一旦你知道了你的預算和你想購買的區域，你就可以開始尋找潛在的房產了。

尋找完美的房產可能是一項艱鉅的任務。 如果您決定自己搜索房產，您可以查看房地產網站，例如 Realtor。 但是，房地產經紀人通常可以更多地訪問未在線列出的房產。

房地產經紀人還可以幫助您就高於預算的房產進行談判。 一旦報價被接受，代理將指導您完成房屋檢查。

在您做出飛躍併購買房產之前，請確保投資在財務上有意義。

一旦掌握了所有相關信息，估計利潤就很容易計算了。 利潤的計算方法是從總收入中減去總費用。

總費用是您經營這項業務所需的一切費用。

這些費用包括：

• 物業購買價格（首付、每月按揭及貸款利率）
• 財產稅
• 房東保險
• 運營費用（維護和清潔費）
• 營業稅（所得稅或公司稅）

總收入是有多少資金進入業務。 這將是您能夠收取的租金金額。

找出附近可比物業的租金價格。 了解您將支付多少財產稅和商業相關稅以及房東保險。 一旦你有了所有這些估計，你就可以計算出預計的利潤，看看這對你來說是否是一項好的投資。

確定您需要賺多少錢來確定是否值得開展租賃物業業務。 單戶住宅的平均年回報率為購買價格的 1%-4%，而商業物業的平均年回報率為 6%-12%。

除了您將從租金中獲得的收入外，您還將獲得房地產本身的價值。 在過去 10 年中，房價上漲了 48.55%，在這個經濟體中，未來十年可能會出現同樣的漲幅。  

宣傳您的房產現在可以出租是至關重要的。

人們如何知道您的房產可用？

• 在具有大量流量的租賃網站上發布（對於短期租賃，在 VRBO 和 Airbnb 等網站上發布）
• 在社交媒體上列出您的財產（例如 Facebook Marketplace 租賃部分）
• 通過房地產經紀人和朋友的口口相傳
• 物業上的“出租”標牌

一旦人們了解了您的房產，租賃申請就會開始湧現。

現在潛在的租戶已經申請了，您需要對他們進行篩選以確保他們很合適。

一個合適的人，至少，有：

• 清晰的驅逐歷史
• 支付租金的合理收入
• 良好的信用記錄

一個偉大的租戶是具有上述條件的人，並且；

• 有可靠的來源證明他們
• 照顧財產
• 長期保持
• 入不敷出，從不遲到付款
• 沒有寵物，或願意承擔任何寵物損壞的費用

Airbnb 和類似的短期租賃網站要求用戶在預訂前提交身份證明文件，所以這不是您必須做的事情。

對於所有長期租賃，您必須自己篩選或找到可以為您篩選的公司。

既然您已經找到了租客來出租您的房產，那麼您需要向他們收取租金。

對於短期租賃，在入住前付款。 但是，如果您是長期租房，則需要按月收取租金。

在線支付是迄今為止最常用的支付方式。 租戶可以設置自動支付租金，49% 的租戶年齡在 30 歲以下，這是他們最簡單的支付方式。

對於商業物業，簽訂的合同決定了誰負責維修。 但是，一般來說，租戶負責維護。

住宅物業有非常嚴格的政府規定，以確保該物業是宜居的。

宜居的生活環境包括：

• 無洩漏
• 工作管道、燃氣和電力
• 有足夠垃圾容器的衛生建築和場地
• 地板、樓梯和欄杆維修良好

話雖如此，如果發生影響他們生活質量的事情，長期住宅租戶可能只會與您聯繫。 例如，如果房子裡的空調壞了，你，房東，將負責修理它，當然，除非他們做了什麼導致它壞了。

短期租戶的工作量要大得多。 住宿需要遵守政府規定（因城市而異），此外，住宿需要在每次入住之間進行清潔。 短期租戶也需要補充某些便利設施。

設施短期租戶期望：

• 洗髮水和護髮素
• 清潔餐具和銀器
• 新鮮的毛巾和床單
• 鹽和胡椒等基本主食
• 清潔用品
• 衛生紙和紙巾

如果您在每次入住後檢查房產，您可以查看是否有任何損壞需要修復，或者您的設施是否不足。

但是，如果您想採取更不干涉的方法，您可以聘請值得信賴的清潔服務擔任物業經理或物業管理公司。

物業經理平均收取每月租金的 10%。 在某些情況下，這是一個沉重的代價，但對於那些不想參與日常運營的人來說，這是非常值得的。

通過數字化將您的租賃物業業務提升到一個新的水平

安排所有清潔工和維護人員可能會令人生畏，尤其是當您擁有多個物業時。 使用具有實時更新的數字解決方案輕鬆監控他們的工作時間並分配任務。

借助 Connecteam 等一體化租賃物業業務管理解決方案，您可以：

• 輕鬆安排員工到特定屬性
• 員工可以通過地理跟踪打卡進出
• 員工可以使用清單來完成日常任務
• 每一個動作都會實時反饋給你

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開展租賃物業業務的底線

既然您已經完成了所有研究，並且知道成功開展租賃物業業務需要什麼，您就可以開始了！ 可能看起來很多，但是一旦逐步分解，您就可以做到！

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