初學者批發房地產：終極 2023 指南

多年來，批發房地產一直是一項重要的投資策略，其相關性將在 2023 年增長。

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演示胡蘿蔔：您有多少交易輸給了競爭對手的網站？

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根據全國房地產經紀人協會最近的一份報告，隨著房價上漲和庫存短缺，美國房地產市場可能在 2023 年保持競爭。

因此，許多投資者轉向房地產批發，以識別被低估的房產並利用市場機會。 此外，房地產批發商可以通過提供一種快速簡便的方式出售房產，幫助面臨喪失抵押品贖回權或其他財務困難的陷入困境的業主。

憑藉適當的知識、專業知識和網絡，房地產批發商可以幫助彌合買賣雙方之間的差距，為所有相關方創造雙贏局面。

什麼是批發房地產

批發房地產是一種房地產投資策略，在這種策略中，投資者發現低於市場價值的房產，通常是不良資產或需要維修，並與賣方簽訂合同購買。

然後投資者以更高的價格將合同轉讓或轉售給買家，通常是另一位房地產投資者。 投資者的利潤是合同買賣價格之間的差額。

批發房地產需要以折扣價尋找房產，與積極的賣家談判，並將房產推銷給潛在買家。 對於可以識別被低估的房產並擁有買家網絡的投資者來說，這可能是一種有利可圖的策略。

重要的是要注意，批發房地產與“翻轉”房產不同，後者涉及購買、翻新和轉售房產以獲取利潤。 批發是一種更快、資本密集度更低的房地產投資賺錢方式，但它也有其自身的風險和挑戰。

在本指南中，我們將分解批發的基礎知識、如何開始、成功批發商的不同做法，以及作為新批發商應避免的最大錯誤。

揭開批發房地產的神秘面紗：了解基本原理

如上所述，房地產批發是一種投資策略，您可以在其中找到交易並將這些交易轉給其他房地產投資者（如房屋倒賣者）以收取轉讓費。 從某種意義上說，您會因找到其他房地產投資者尋求的交易而獲得報酬。

通過“交易”，我們正在討論尋找價格低於市場價值的折扣或不良資產。

隨著房產陷入困境或打折，這通常意味著他們需要大量的工作，而賣家的銷售積極性很高。 他們通常不能（或不想）以傳統方式（通過 MLS 上的代理）出售他們的房屋。

舉個例子，也許您會發現一處房產的售價為 150,000 美元。 您運行這些數字並確定該物業的 ARV（維修後價值）約為 250,000 美元，維修成本僅為 20,000 美元左右。

在這個簡化的示例中，您可以以 160,000 美元的價格將合同轉給另一個投資者，並保留 10,000 美元的差額（您的轉讓費）。 然後，投資者將能夠花費 20,000 美元進行維修，並為其 ARV 重新列出房產，賺取約 70,000 美元。 贏，贏，贏。

當然，關鍵是找到划算的交易。

這是佛羅里達州的房地產投資者瑞安·多西 (Ryan Dossey) 如何找到他的一筆超值交易的示例……

這是他找到的財產……

很酷，對吧？

本指南將向您展示如何找到此類交易。

您通常在尋找被低估、陷入困境、喪失抵押品贖回權或未售出的房產——所有這些都是賣家動機的跡象。

開始批發房地產並找到第一筆交易的 7 個步驟

以下是批發商入門的步驟，這樣您就可以找到第一筆交易！

第 1 步：了解商業模式

在開始之前，您需要了解商業模式和有關合法內容以及需要避免的內容的法律。

一些州現在需要房地產許可證才能批發房地產。

快速搜索“批發房地產”以了解您所在州的法律。

就商業模式而言，這裡是要點......

1. 您發現不良資產，這意味著賣家可能有動力並願意以低於市場價的價格出售。 您可以通過向有困難跡象（喪失抵押品贖回權、遺囑認證、離婚、拖欠稅款等）的房主進行營銷來做到這一點。 你可以通過推銷電話、直郵、上門或優化你的網站以在谷歌中排名來做到這一點。

2. 當您找到一處可能會很划算的房產時，您會計算數字並根據您的轉讓費、維修費用和買家期望的利潤對該房產提出報價。

3. 如果業主接受，你們雙方簽署一份購買協議。 此時您無需支付任何費用。 合同賦予您在接下來的 30 天內購買房產的權利。

4. 然後，您將此購買協議以稍高的金額轉給現金買家或房地產投資者——通常多出 5,000 到 20,000 美元。 那就是你要保留的錢。

這就是它的工作原理。 讓我們談談如何做到這一切。

第 2 步：尋找划算的交易

批發過程取決於能否找到大量商品。

為什麼？

因為如果你找到一筆大交易——一個利潤率很高的交易——幾乎所有其他事情都會自行解決。 如果你有很多合同，你總能找到現金買家。

但是如何找到這些寶石呢？

以下是一些最常見的方法……

• 網站搜索引擎優化——您可能不知道，人們會在 Google 上搜索“在 [您所在的城市] 快速賣掉我的房子”之類的內容。 如果您的市場中有動機的賣家搜索時您出現在第一頁上怎麼辦？ 您會得到超值優惠。

房地產批發商可以使用搜索引擎優化 (SEO) 來提高他們的在線知名度並產生潛在客戶。 SEO 正在優化您的網站及其內容，以便針對潛在客戶可能用來查找您的服務的特定關鍵字和短語在搜索引擎結果頁面 (SERP) 中排名更高。 以下是房地產批發商可以使用 SEO 尋找潛在客戶的一些方法：

1. 關鍵字研究：進行關鍵字研究對於確定潛在客戶在尋找房地產批發商時使用的搜索詞至關重要。 Google Keyword Planner、Ahrefs 和 SEMrush 等工具可以幫助批發商在其 SEO 策略中定位高流量、低競爭的關鍵詞。
2. 頁面優化：確定目標關鍵字後，您需要優化網站的頁面和內容以包含這些關鍵字。 這包括優化您的標題標籤、元描述、標題和正文內容。
3. 本地搜索引擎優化：房地產批發商通常服務於特定的地理區域，因此針對本地搜索進行優化很重要。 這包括在 Google 商家資料、Yelp 和其他目錄上創建本地商家信息，以及優化您網站的內容以包含特定位置的關鍵字。
4. 內容營銷：創建高質量、信息豐富的內容是吸引潛在客戶訪問您網站的好方法。 批發商可以針對受眾的痛點創建博客文章、視頻和其他類型的內容並提供解決方案。
5. 鏈接建設：從高權威網站獲取鏈接可以提高您網站的搜索引擎排名。 批發商可以聯繫其他房地產網站、博客和目錄，請求反向鏈接到他們的網站。

以下是有關 SEO 在房地產行業中產生潛在客戶的有效性的一些統計數據：

• 所有網站流量的 51% 來自有機搜索 (BrightEdge)。
• 進行本地搜索的消費者中有 72% 訪問了五英里範圍內的商店 (HubSpot)。
• 房地產是谷歌搜索 (SEMRush) 中第四大最受歡迎的行業。
• 谷歌搜索引擎結果頁面中的前五個結果獲得了所有點擊次數的 67% (Chitika)。

使用 SEO 產生潛在客戶，房地產批發商可以提高他們的在線知名度，吸引潛在客戶，並最終發展他們的業務。

• 直郵——批發商尋找交易的最常見方式之一是發送直郵。 這種策略的好處在於，您可以專門針對有困難跡象的人（喪失抵押品贖回權、遺囑認證、拖欠稅款等）。 但是您會希望保持一致並每月發送郵件。 要找到一筆交易，您應該期望發送至少 1,000 封郵件（可能高達 5,000 封，具體取決於您所在的市場）。 這是我們完整的直郵清單。

• Cold Calling——直郵可能會很快變得昂貴。 因此，一些批發商轉而採用推銷電話。 例如，馬克斯·麥克斯韋 (Max Maxwell) 的批發業務幾乎完全是靠推銷電話建立起來的。 在這裡查看他的故事。 但請務必熟悉您所在地區的陌生電話法律。

您可能想知道如何獲取發送直郵或冷電話所需的數據——為此，您可以使用像 Propstream 這樣的工具。

第 3 步：運行數字

當然，要找到超值商品……您必須知道超值商品是什麼樣子的。

一旦您找到了您認為值得投資的房產，您需要查看這些數字以確保它們對您和您的買家有意義。

如何？

首先做一些房地產專業人士稱之為“running comps”的事情。 這是分析最近在 MLS 上出售的相似屬性（越相似越好）的過程（以完整的市場價值）。 這將幫助您確定財產在修復後的價值（即 ARV）。

這是一個視頻，向您展示如何在 Zillow 上免費運行 comps。

如果您害怕，您總能找到房地產經紀人為您對房產進行補償——他們一直都這樣做。

下一步是確定財產的維修費用。

這有點複雜，在您知道這些東西的成本之前，要做出準確的估算將是一項挑戰。

這是一個視頻，展示瞭如何執行此操作的一種方法......

如果您剛開始是批發商，請執行此操作……

1. 漫步酒店並拍照——您將永遠想這樣做。 參觀該物業並為您發現的任何損壞拍照。 你越徹底越好。

2. 進行專業檢查——如果您想安全起見，我強烈建議您這樣做。 專業檢查員擅長發現損壞，並且能夠找到您可能遺漏的任何東西。

3. 考慮與您的現金買家合作——最後，您可以考慮與您的現金買家或其他有經驗的房地產投資者（知道如何估算維修成本的人）合作。 與他們一起參觀房產或向他們展示您的照片，並詢問他們認為維修費用是多少。

4. 向承包商詢問報價——另一種選擇是聘請承包商查看房產，並根據他們認為進行所有必要維修所需的費用為您提供估計報價。 只要確保您與值得信賴的人一起工作即可。

一旦您知道維修成本和 ARV，您就想應用 70% 規則。 這條規則規定，您的現金買家願意支付不超過房產 ARV 減去維修費用後的 70% 。

這是公式……

最高報價 = ((ARV x 0.7) – 維修費用) – 您的分配費

這將為您提供最高報價。

這是一個數學示例，如果您找到一個 ARV 為 250,000 美元且維修費用為 25,000 美元的房產。 假設您想從這筆交易中賺取 10,000 美元。

((250,000 美元 x 0.7) – 25,000 美元) – 10,000 美元 = 140,000 美元

因此，在這種情況下，您的最高報價為 140,000 美元。 不要超出這個範圍，否則您可能會在交易中賠錢（或難以將其轉給現金買家）。

根據經驗，您提供的優惠越多，您找到的優惠就越多。 因此，即使您認為他們不會接受，也要向房主出價。 不疼； 你永遠不知道什麼時候有人會說“是”。

第 4 步：提出報價並簽署購買協議

如果業主接受您的報價，就該簽署購買協議了。

但是，您可能希望包括一些子句。

第一個是“或有條款”，第二個是“分配權”條款。

如果在實物檢查期間發生無法預見的事情，使交易在財務上不合理，應急條款允許您退出交易。

轉讓權條款使您作為批發商能夠通過將合同轉讓給第三方（例如您的投資者）來從交易中獲利。

第 5 步：尋找現金買家

找到好的房產交易只是等式的一半。 另一半圍繞著重新分配這些合同，這樣你就可以把差價放在你的口袋裡。

這意味著您需要開始向現金買家推銷房產。 開始這樣做的最簡單方法之一是與房地產經紀人聯繫，他們可以生成一份清單，列出過去 3、6 或 12 個月內該地區發生的所有現金銷售。

該現金銷售清單將告訴您誰在積極購買該地區的房產。 然後您可以聯繫他們，讓他們知道您已簽署的合同細節。

第 6 步：重新分配您的合同

找到感興趣的買家後，您可以將合同重新分配給他們並完成交易。

他們將以現金購買該房產，您可以收取您將房產置於合同下的價格與您將合同“翻轉”給投資者的價格之間的差額。

這就是成功的批發商與眾不同的地方！

為確保您盡可能成功，最好複製最成功的批發商在其業務中所做的事情。

通過與批發商和房地產投資者近十年的合作，以下是前 1% 的人與其他人不同的地方……

1）他們對營銷毫不留情

交易流是批發商的遊戲名稱。

擁有源源不斷的新賣家供您簽訂合同，並擁有穩固的買家網絡來重新分配這些合同，這將決定您的業務成敗。

當您剛起步時，這可能看起來像是為了錢而開車和打電話。

但是，隨著您獲得更多的經驗，您將希望實施營銷策略，這將有助於帶來穩定的賣家流動——並幫助您建立一個買家名單，您可以向其宣布新合同，這樣您就可以將他們轉為盡快。

您需要擁有一個代表您的業務的網站，該網站設置得當，可以在搜索引擎中排名，這樣當有人在 Google 上搜索“快速賣房”時，您可以將這些搜索轉化為潛在客戶。

像 Carrot 這樣的工具可以幫助您建立網站並優化它以在主要搜索引擎中排名，這樣您就可以開始建立一個積極的賣家和買家列表，一旦您鎖定了合同，您就可以與他們建立聯繫。

它還將幫助您管理您的管道，這樣您就不會讓潛在的交易漏掉——或者讓您對網絡做出的承諾落空。

2）他們進行徹底的盡職調查

最成功的批發商明白在評估潛在交易時進行準確和保守估計的重要性。

這些投資者花時間對當地市場進行深入研究，分析可比較的房產，並考慮在此過程中可能產生的任何潛在成本，例如維修和持有成本。

從長遠來看，這種對細節的關注使他們能夠最大限度地降低風險並最大限度地提高利潤。

3）他們有出色的談判技巧

根據全國房地產經紀人協會的一項研究，談判技巧是代理人和房地產批發商取得成功所需的最高素質之一。 87% 的購房者和 89% 的購房者表示，在與房地產專業人士合作時，談判技巧至關重要。

具有出色談判技巧的成功批發商可以說服賣家接受較低的報價或提供優惠條件，他們可以說服買家支付更高的價格或同意有利於賣家的條款。

創造雙贏的場景可以讓成功的批發商與買賣雙方建立長期關係，從而帶來重複業務和轉介。

此外，成功的批發商了解談判期間有效溝通的重要性。 他們知道如何解釋複雜的概念，使用有說服力的語言，並根據對方的需要和偏好調整他們的溝通方式。 這有助於建立信任和融洽關係，並導致更成功的談判。

總的來說，具有紮實談判技巧的成功批發商可以為交易各方創造有利的結果。 這可以帶來更高的盈利能力、更好的業務關係以及更強的行業聲譽。

4）他們專注於建立網絡

成功的批發商明白與買家、賣家和其他投資者建立關係對他們的成功至關重要。 他們定期建立聯繫並參加行業活動以與潛在客戶建立聯繫。

不要只將您的投資者視為現金買家。

房地產行業 100% 以關係為基礎，您建立的關係，尤其是早期建立的關係，會隨著您獲得更多經驗而為您帶來幫助。

不要在完成交易時就放棄與買家建立的關係。 專注於保持這種關係，以便您將來可以更快地移動合同。 了解這些買家最想要的交易類型，這樣您就可以在您的市場中留意他們。

5）對市場有深刻理解

成功的批發商了解最新的市場趨勢、財產價值和當地法規。 他們利用這些知識來識別潛在的投資機會並談判有利的交易。

6）他們始終如一地跟進

成功的批發商始終跟進潛在的線索、買家和賣家。 他們使用系統和流程來保持聯繫並隨著時間的推移維持關係。

研究和數據支持對房地產投資者批發商採取強有力的後續戰略的重要性：

1. 根據全國銷售執行協會的一項研究，80% 的銷售是在與潛在客戶進行第五次接觸後完成的。 這凸顯了持續跟進將潛在客戶轉化為交易的重要性。
2. 《哈佛商業評論》的一項研究發現，持續跟進潛在客戶的公司獲得潛在客戶資格的可能性是不持續跟進的公司的 60 倍。
3. InsideSales.com 的一項調查發現，35-50% 的銷售額流向了最先響應的供應商。 這強調了快速響應和持續跟進以最大化收入潛力的重要性。
4. 房地產投資者批發商 Michael Quarles 報告說，他 90% 的交易來自跟進。 他強調了持續跟進的重要性，並表示“財富就在跟進中”。
5. 根據全國房地產經紀人協會的一份報告，2020 年的平均房屋銷售商在出售房屋之前已在房屋中居住了 10 年。 這凸顯了在很長一段時間內與潛在賣家保持聯繫的重要性。

總的來說，這些數據點表明，對於房地產投資者批發商來說，強有力的跟進策略對於產生潛在客戶、確定潛在客戶、完成交易以及長期保持潛在賣家的關注度非常重要。 持續的跟進是最大化收入潛力和發展成功的批發業務的關鍵。

批發房地產時要避免的 3 個常見錯誤

作為一個初學者，錯誤是會發生的。 關鍵是了解您可能會犯下哪些錯誤，這樣您就知道如何避免並克服這些錯誤，如果您確實遇到了這些情況。

定價過高或定價過低的房產

不了解這筆交易、您的投資者想要什麼或市場可以支持什麼是初學者經常遇到的一個重大錯誤。

如果您根據合同簽訂了房產，但與周圍的房產相比價格過高，或者交易中沒有足夠的資金讓您的投資者獲利，那麼您將很難翻轉合同。

在等式的另一邊，如果你低估了房產的價格（並且你可以在上面簽訂合同），你就會在桌面上留下很多錢。

您的投資者會對您感到滿意，但您將不得不更加努力地工作，因為您必須進行更多交易才能實現您的個人財務目標。

沒有建立穩固的房地產網絡

您的網絡就是您的淨資產，尤其是在房地產領域。 你可以接觸並建立關係的人越多，你的事業就會走得越遠（也越快）。

雖然作為批發商很容易成為一個內向的隱士，但你想要克制住自己賺錢的衝動。 走進社區，與人建立聯繫，建立關係，並為這些關係提供價值。

從現在起的 3-5 年後，您的企業將感謝您付出的努力，而且您永遠不會真正知道僅僅因為您開始與新人對話就可以打開哪些大門。

不遵守承諾

在這個行業中，您想成為一個能把事情做好的人。 所以如果你說你要做某事，請確保你會去做。

人際關係可能會在眨眼之間消失，因為你說某事會發生或會做某事，結果卻讓其他人等著你去做。 然後，如果它永遠不會發生，那麼您在他們眼中就失去了信譽。

如果您太忙，沒有經驗，或者相信某些事情可能會阻礙實現它，請不要害怕說不，比說是並放棄您的承諾更進一步.

最後的想法

批發是初學者的最佳投資策略之一，尤其是沒有現金、信用、證書或房地產行業經驗的初學者。 對於希望為其業務增加額外收入來源的代理商來說，這也是一個了不起的策略。

當您開始使用本指南中的步驟、策略和提示時，您正在創建一個基礎，為您提供足夠的空間來發展其他投資策略。

要了解可能性，請查看我們與本·洛夫羅 (Ben Lovro) 一起錄製的這一期播客節目，他從服刑 5 年變成每月做 5 筆交易。